Действующее законодательство относит каждый земельный участок к конкретной категории, каждая из которых определяет вид разрешенного использования (ВРИ). Несмотря на это, многие собственники не знают, какую деятельности можно на нем вести. ВРИ — это фактически тот фактор, который определяет ценность земли. В частности, от ВРИ зависит кадастровая стоимость. Если собственник не соблюдает правила пользования участков, то за подобные действия полагается штраф. Во избежание подобных последствий важно знать, в чем различия между всеми ВРИ.
Особенности действующих ВРИ
ВРИ определяет правила использования конкретного участка и типы объектов, которые можно возводить на земле. Данная норма накладывает следующие ограничения:
- собственники обязаны использовать землю в соответствии с принадлежностью участка;
- собственники не вправе возводить сооружения, тип которых противоречит ВРИ.
Во всех регионах России (точнее, в отдельных муниципалитетах) земля поделена на определенные территориальные зоны, в каждой из которых выделены участки. Правила пользования последних определяют органы местного самоуправления. Также власти устанавливают:
- тип объектов недвижимости, которые можно возводить на конкретных участках;
- габариты построек.
Эти данные органы обязаны передавать в Росреестр, который заносит такую информацию в соответствующие базы данных.
ВРИ земель определяется с учетом исторически сложившихся условий (правил) использования подобных объектов. При этом местные власти не всегда поступают таким образом. Характер использования земель, согласно закону, может определяться с учетом задач, которые должны решить конкретные участки, или целей развития региона. То есть ВРИ всегда определяется в индивидуальном порядке.
После разделения земли по территориальным зонам и категориям соответствующие органы формируют документы градостроительного зонирования, которые регламентируют:
- виды разрешенного использования, которые собственники могут выбрать самостоятельно;
- ВРИ, которые собственники могут оформить на конкретный участок после получения соответствующего разрешения;
- виды деятельности, которые запрещены на конкретном участке.
Несмотря на сказанное, органы местного самоуправления при определении вида разрешенного использования земель должны ориентироваться на специальный классификатор, утвержденный Росреестром. Этот перечень определяет основные ВРИ, вспомогательные и условно разрешенные.
Классификация
В классификаторе Росреестра приведены следующие виды использования земель, которые определяют виды деятельности, которые можно вести на конкретном участке:
- Участки с постройками, предназначенные для общественного использования. Земли предназначаются для зданий, которые относятся к системам здравоохранения, просвещения, образования и социального обеспечения.
- Для ведения предпринимательской деятельности. Это могут быть рынки, магазины и другие объекты торговли.
- Для сельского хозяйства. На землях этого типа разрешено заниматься растение-, пчело-, садо- и рыбоводством.
- Отдых. Земли отводятся под спортивные объекты, под здания для туристического обслуживания и иных целей.
- Для ведения производственной деятельности.
- Жилые постройки. Эти земли предназначаются для строительства многоэтажных домов, сооружений для личного подсобного хозяйства и частных домов.
- Транспорт. Земли предназначаются для организации работы железнодорожного, воздушного и автомобильного транспорта.
- Для обеспечения безопасности населения и обороны. Земли отводятся под объекты Минобороны и службы пограничной охраны.
- Для деятельности по особой охране и изучению природы. На этих землях помимо объектов для охраны природы возводятся сооружения для санаториев.
- Для деятельности, связанной с выращиванием лесов и лесозаготовкой. К этой категории относятся земли под лесопилки и высаживание новых деревьев.
- Объекты водной инфраструктуры. Земли предназначаются для гидротехнических объектов (ГЭС и других).
- Территории общего пользования. Земли отводятся под объекты благоустройства территорий, улицы и дороги.
- Участки общего назначения. Здесь можно заниматься огородничеством и садоводством.
Назначение земель со статусом условно разрешенных можно при необходимости расширять. То есть на таких участках можно помимо основного вести другие виды деятельности. Вспомогательные ВРИ применяются в отношении земель для уточнения целевого назначения.
Как определить ВРИ
Определить ВРИ на конкретный участок можно, заказав выписку из ЕГРН на этот объект. Данный документ содержит информацию об основных характеристиках выбранного объекта, включая то, как можно пользоваться землей.
Выписки можно заказать через Росреестр, МФЦ или Госуслуги. Также ВРИ можно узнать при помощи «Публичной кадастровой карты».
На какой земле можно построить дом
Возводить частные жилые постройки разрешено на территориях, отнесенных к категории ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Также, согласно действующему Законодательству, возвести подобные сооружения (в том числе и с возможностью подключения коммуникаций) на земле, предназначенной для подсобного хозяйства или огородничества.
На участках первой категории разрешено возводить дополнительные постройки (гаражи и другое) и выращивать сельхозкультуры; второй категории — разводить сельхозживотных и высаживать сельхозкультуры; третьей категории — выращивать сельхозкультуры.
Где можно разводить животных
Разводить животных можно на землях, отнесенных к категории сельскохозяйственных. Ведение такого вида деятельности доступно на участках, предназначенных для разведения домашних животных, скота или птиц (соответственно, животно-, ското- или птицеводство).
Действующее законодательство не запрещает разведение домашних птиц или скот на садовых и дачных участках. При этом, планируя подобный род деятельности на такой земле, необходимо учитывать нормативы:
- законодательства разного уровня (федерального, регионального и муниципального);
- использования земель и строительства, принятые в регионе;
- СНиПов и ветеринарных правил.
В частности, установленные в регионе регламенты строительства могут как прямо запрещать, так и разрешать занятия ското- и птицеводством на отдельных территориях. Но это должно быть прямо указано в соответствующих постановлениях. Поэтому, прежде чем приступать к такому виду деятельности, рекомендуется уточнить особенности регулирования данного вопроса в регионе проживания (месторасположения участка).
Порядок смены ВРИ
Несмотря на то что ВРИ четко определяют порядок и особенности использования участков, категории можно изменять. Процедура проводится в соответствии с действующими правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Последние оформляются в виде отдельного документа, в котором содержится следующая информация:
- градостроительный регламент (виды разрешенных построек и другие правила строительства);
- карты территориального зонирования.
Прежде чем приступать к смене ВРИ, рекомендуется обратиться в соответствующий орган местного самоуправления, чтобы уточнить, приняты ли правила использования земель и строительства в конкретном регионе (муниципалитете), к которому относится участок. Действующее законодательство определяет следующее: при наличии утвержденных ПЗЗ собственники могут самостоятельно устанавливать, какой вид деятельности будет разрешен на земле. При этом нужно уточнить, что владельцам участков предоставляется перечень ВРИ, определенных градостроительным регламентом в отношении конкретных территорий. То есть собственники не вправе указывать вид разрешенного использования как ИЖС для земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности.
После того как владелец выбрал подходящий ВРИ, необходимо подать соответствующее заявление в отделение МФЦ. В документе нужно отражать только тот вид разрешенного использования, который установлен ПЗЗ. Форму заявления можно взять с сайта Росреестра или в отделении МФЦ.
Если собственник владеет участком, который отнесен к категории с условным ВРИ, то вид разрешенного использования можно менять при условии получения соответствующего разрешения от уполномоченного органа.
Причем данная процедура проводится только после обязательных общественных обсуждений или публичных слушаний. То есть изменить условный ВРИ можно при условии, если собственники соседних участков не будут против.
После подачи заявления данный вопрос рассматривается в Росреестре в течение сроков, установленных законодательно. После изменения вида разрешенного использования кадастровая стоимость участка может как вырасти, так и снизиться. Это влечет за собой изменения размера земельного налога.
