МАГАЗИН ДОКУМЕНТОВ

Методика проверки Отчета оценщика
2019-07-15_15-23-53.png 2019-07-15_15-23-41.png

Отчёт об оценке представляет собой документ, подготовленный оценщиком на основании и в соответствии с требованиями №135-ФЗ, Федеральных Стандартов Оценки, Стандартов саморегулируемой организации, в которой состоит выполнивший и подписавший Отчет об оценке оценщик, задания на оценку, в котором приводится последовательное определение и обоснование стоимости (рыночной, справедливой и пр.) объекта оценки.

Данная инструкция содержит таблицы для проверки Отчета об оценке на соответствие формальным требованиям Законодательства, приведены примеры искажения информации, а также ссылки на судебные дела с Оценщиками. Объем документа 17 стр.

90 руб.

Аудиоверсия статьи

Фальшивый Отчет об оценке, как проверить?

Статья рассказывает не о методах оценки и наших выполненных кейсах, а о том подделке Отчетов об оценке. Давайте обо всем по порядку.

Чем является Отчет об оценке? 

В соответствии с ФЗ № 135: «Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является Отчет об оценке. В отчете должны быть указаны…». Далее в той же статье закона приводятся требования к содержанию Отчета. Помимо ФЗ «Об оценочной детальности» выпускаемый Отчет должен соответствовать требованиям Федеральных стандартов оценки и Стандартам той СРО, в которой состоит оценщик-исполнитель.

В соответствии со ст. 55.1. АПК РФ, Отчет используется в качестве письменного доказательства.

Кто составляет Отчет? 

На сегодня Законодатель фактически перенес ответственность с оценочной компании на оценщика-подписанта, хотя договор на оказание услуг заключается именно с компанией. Все финансовые обязательства несет оценочная компания, но полнота ответственности возлагается на оценщика. Отчет выпускается под шапкой компании и в нем присутствует подпись как руководителя, так и оценщика.

Чтобы компания имела право выпустить Отчет, должны соблюдаться следующие условия:

  1. Заключить трудовой договор и иметь в штате не менее двух специалистов-оценщиков;
  2. Застраховать свою ответственность перед заказчиком за предоставленный результат.

К оценщику предъявлены следующие требования:

  1. Быть членом в Саморегулируемой организации оценщиков;
  2. Застраховать ответственности перед заказчиком за предоставленный результат;
  3. Иметь квалификационный аттестат по направлению (недвижимость, оборудование или бизнес).

Стаж специалиста определяется датой вступления в СРО: данная информация является общедоступной.


Кто проверяет оценщика? 

Специалист-оценщик обязан отчитываться перед своей СРО. Все подписанные отчеты вносятся в электронный реестр и ежеквартально предоставляются в базу СРО. Например, на рисунке ниже приведен реестр в НП СРО АРМО. Оценщик указывает № отчета, дату составления, вид объекта и подписантов:

2018-03-16_16-34-51.png

Таким образом, Оценщик не может выпустить Отчет «задней» датой. 

А если внезапно, например, в Арбитраже появился документ из прошлого, особенно это актуально в делах о банкротстве, необходимо сразу обратиться к реестру для выяснения этого момента. Если Отчет не был сдан в обозначенный период, значит на лицо недобросовестная компания.

При этом существуют также 2 вида проверки от саморегулируемой организации в отношении своих членов: плановая и внеплановая. Первая проводится раз в несколько лет, а вторая может проводиться в любой момент по заявлению 3их лиц о некачественно выполненном Отчете.

Если возникают вопросы к качеству Отчета, то первая инстанция для жалобы – это СРО специалиста, в которой он состоит.

 Форма проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства

Можно ли внести правки в Отчет? 

Повторимся – Отчет является документом доказательного значения. Поэтому, когда данный документ покидает офис оценочной компании, вносить в него правки категорически запрещается. Любое изменение можно приравнять к фальсификации документов.

Как отличить настоящий Отчет от фальшивого? 

Подводя итог всего вышесказанного:

  1. Отчет должен быть внесен в реестр СРО;
  2. Отчет должен быть прошит и заверен соответствующим образом: печать компании и генерального директора в заключительной части и на сшивке, подписи оценщиков.

Вопросы, связанные с корректным описанием объекта, проведенного расчета, адекватности итоговой стоимости, а также соответствие документа требованиям ФЗ и ФСО в данной статье не рассматривается.

Приходилось сталкиваться с фальшивыми Отчетами? 

Уже несколько раз на практике нам предоставляли фальшивые Отчеты, выполненные от лица нашей компании. При этом, по факту Заказчики обращались к нам первый раз, но просили актуализировать уже полученный результат.

Один из примеров – необходимо было актуализировать Отчет, в котором проведена оценка животноводческого комплекса с итоговой стоимостью всех активов более 1 млрд. руб. А предполагаемое использование результатов оценки – предоставление в Банк ТОП10 для кредитования под залог.При изучении ситуации было выявлено, что стоимость завышена минимум в 5 раз!! На рисунке ниже приведена выписка из того документа: печать компании похожа, а подписи специалистов и оформление страницы иное.

2018-03-16_16-54-40.png

При выявлении таких фактов рекомендуем обращаться в соответствующие органы. Напишите в комментариях, каким образом действовали бы Вы в данной ситуации?

Другой пример связан с заведомым обманом оценщика. На оценку представлено оборудование для целей кредитования под залог. При проведении осмотра выявлено, что осматриваемое оборудование является не тем, как указано во всех исходных документах. Фактически это были старые, но проверенные временем, отечественные токарные и фрезерные станки, перекрашенные из стандартного зеленого в розовый цвет, а также размещены шильды с идентификационными характеристиками не соответствующие реальному производителю и их характеристиками.

Как отразить услуги оценщика в бухгалтерском балансе

Бухгалтерский баланс – отчетный документ, который обязан содержать в себе информацию о стоимости активов, об имеющихся у предприятия или фирмы обязательствах и уставном капитале. Баланс имеет обязательную форму (бланк), устанавливаемою приказом Минфина РФ (N 66н "О формах бухгалтерской отчетности организаций").

Бланк формы номер 1 (основная форма) и упрощенной формы всегда состоит из строк. Каждой строке присвоен код. Код и название строки отображает какой-либо показатель баланса. Также есть важный столбец «Пояснение». Он содержит в себе раскрытие показателей, более подробная информация содержится в специальной ведомости.

Учет расходов на оценку активов (т.е. на пользование услугами оценщика) обязан быть отражен в балансе, при этом не допускается никакой свободной формы, его необходимо производить по правилам.

  • В бухгалтерском учете расчет с другими лицами или организациями за аудиторские или консультационные услуги соответствуют счету 26 «Общехозяйственные расходы»;
  • Показатели бухгалтерского счета обязательно должны быть указаны в соответствующей строке бухгалтерского баланса. Для счета 26 это строка 1210 «Запасы» (раздел 2 «Оборотные активы»);
  • В строке баланса указывается только итоговая цифра, которая включает в себя остальные активы. Данные берутся из оборотной ведомости, которая более подробно раскрывает каждую строку баланса и соответствует каждая своему счету. Туда вписывается наименование услуги, дата и первичные документы (подтверждающие факт совершения услуги между сторонами).

Вопрос-ответ


Вопрос: "Возможно ли выпустить отчет об оценке без договора?"
Ответ: Экспертная оценка – это вид работ, требующий заключения договора на предоставление данной услуги, связанной с выполнением разноплановых операций. Согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» выполнение задачи по оценке осуществляется на основании письменного / электронного соглашения о взаимодействии заказчика и оценщика.

Рецензированное заключение по определению стоимости объекта оценки, как в полной, так и сокращенной форме, готовится по стандартной процедуре в рамках установленных законом положений и нормативов. Порядок отображения субъектами хозяйствования услуги по оценке активов в бухгалтерском учете предприятия требует наличия отчета, что предоставляется специалистом. Но за базу берется письменное соглашение, в котором четко расписаны правовые принципы договоренности обеих сторон независимо от вида объекта оценки.

Цель независимой оценки исходит из подписанного договора, а в случае наступления определенных обстоятельств и при необходимости проведения дополнительной доработки с заказчиком заключается уже новый договор.
Вопрос: Может ли отчет об оценке использоваться для целей отличных от указанных?

Ответ: Допускается использовать Отчет об оценке рыночной стоимости как доказательство в спорах касающихся корректировки налоговой базы. Вопрос регулируется разделом 5.1 Налогового кодекса РФ. Он включает в себя перечень допустимых случаев применения оценки как доказательства. Также допускается использовать отчет для установления уровня дохода, полученного в результате сделок.

Важно знать: рыночная стоимость характеризуется как вероятностное значение. Лишь допускается возможность свершения сделки на условиях, но не гарантируется. Отчет об оценке формируется как доказательство и может применяться для решения различных задач. Он позволяет:

  • оценить стоимость имущества;
  • определить убытки.

В общепринятой практике не допускается применение отчета об оценке для целей, отличных от указанных.

 



Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 4191
16.03.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку