Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Роль кадастровой стоимости в современной жизни

Величина кадастровой стоимости – это не абстрактное понятие, она имеет прикладной характер и используется в различных ситуациях: при определении размера налогов, приватизации, совершении сделок с недвижимостью, решении имущественных споров. Изучим каждую из них подробнее.

1. При налогообложении.

Расчет налоговых отчислений ранее устанавливался согласно инвентаризационной стоимости объекта, которая не учитывала фактор рынка. Эта стоимость «жила своей жизнью». Переход на новую систему начисления налогов с учетом кадастровой стоимости позволяет ликвидировать этот пробел и рассматривать все параметры, от которых зависит эта величина: место расположения объекта, его состояние, развитость и привлекательность инфраструктуры, другие факторы. От стоимости объекта по кадастру зависит величина налога на имущество, который оплачивается собственником ежегодно, налога, который обязателен при заключении сделок купли-продажи, при получении объекта недвижимости на основании договора дарения или наследовании.

2. Приватизация государственных объектов.

При совершении процедуры приватизации и выполнении всех расчетов, связанных с ней, в качестве ориентира может быть рассмотрена кадастровая стоимость объекта.

3. Совершение сделок с недвижимостью (купля-продажа)

Кадастровая стоимость может использоваться в качестве конечной цены. Это удобно, когда трудно найти аналогичные объекты, чтобы сопоставить их характеристики.

4. При решении имущественных споров.

Возникшие вопросы при разделе имущества решаются в судебных инстанциях. Обычно такие процессы занимают продолжительное время. В суде опять же для ориентира может быть учтена кадастровая стоимость объекта для ориентира.

Факторы, оказывающие влияние на формирование кадастровой стоимости

pridomovaya-territoriya-i-vse-chto-s-nejj-svyazano_l.jpg

Стоимость по кадастру на сегодня должна быть максимальна приближена к рыночной. При этом, в массовой кадастровой оценке невозможно учесть все индивидуальные особенности объекта. Процесс формирование зависит от следующих факторов:

  • местоположения;
  • уровня развития инфраструктуры (социально-бытовой, транспортной и т.д);
  • типа объекта (здание, квартира, сооружение, производственное помещение, участок земли);
  • размеров (площади);
  • общего состояние объекта, степени износа;
  • наличия инженерных коммуникаций (электро-, тепло-, газоснабжения, водопровода, канализации), их состояния и функциональности;
  • значения рыночной цены в среднем;
  • других факторов.

Где узнать кадастровую стоимость объекта

Это возможно сделать несколькими способами:

  • обратиться в МФЦ либо региональное отделение Росреестра и заказать выписку из ЕГРН (во время личного посещения или в режиме онлайн);
  • воспользоваться интернет-сервисами, где достаточно указать номер объекта по кадастру. Прямая ссылка на такой сервис от Росреестра.

Данные сведения общедоступны любому гражданину Российской Федерации.

Определение кадастровой стоимости: сравниваем механизмы в прошлом и настоящем

Согласно предыдущей редакции Федерального Закона оценку объектов жилой и нежилой недвижимости, участков земли, должны были выполнять независимые оценщики, которых определяли в ходе конкурса (закупок) органы местной власти. Но деятельность этих лиц постоянно подвергалась критике из-за многочисленных ошибок, неточностей в расчетах. Основные причины:
  1. Победителем на таких торгах выбиралась компания, предложившая минимальную стоимость за свои услуги. Поэтому о качестве выпускаемых Отчетов речи не шло.
  2. Исполнителю предоставляли очень скудную исходную информацию об объектах недвижимости. В результате при оценке возникало огромное количество неточностей и ошибок.
Правительство задумалось о реформе. С 2020 года кадастровая оценка переходит в юрисдикцию ГБУ (государственных бюджетных организаций). ГБУ – это новое, специально созданное подразделение из оценщиков, основная задача которых - определять кадастровую стоимость в регионе. Регионы России переходят на такой режим работы постепенно – с 2017 г. В прошлом, 2018 г., кадастровая оценка охватила 35 субъектов. В текущем, 2019, количество регионов увеличилось до 65.

Ниже для ознакомления предлагается детальная информация о субъектах, в которых в настоящем 2019 г. проходит комплексная переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Screenshot_1.jpg
Screenshot_2.jpg
Screenshot_3.jpg

Инициаторы кадастровой оценки

Кадастровая стоимость – величина не константная. Существуют нормативные требования, на основании которых каждые пять лет должна происходить ее переоценка. Кстати, сейчас идет речь об изменении Законодательства и проведении более частых «оценок». В связи с тем, что величины кадастровой стоимости зависит наполняемость бюджета региона, есть 2 возможных инициатора проведения оценки:

  • Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации;
  • В случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления.

 Алгоритм проведения государственной кадастровой оценки

  • Заказчик решает инициировать процедуру оценки и отправляет намерение в Росреестр в течение десяти календарных дней.
  • Росреестр формирует списки объектов, которые подлежат государственной кадастровой оценке из тех, что зарегистрированы в ЕГРН с соблюдением всех формальностей на момент составления списков.
  • В ходе конкурсного отбора определяются лица для выполнения работ, с которыми заключается договор. На сегодня оценку проводит непосредственно ГБУ в каждом регионе, поэтому конкурс не проводится. А информация об исполнителе направляется  в Росреестр.
  • Согласно установленному законодательством порядку, нормам, стандартам и правилам, проводится оценка кадастровой стоимости объектов.
  • Приказом Минэкономиразвития России определены структура материалов и их содержание, с учетом которых составляется отчет. Формат – на бумаге (три копии), на электронном носителе – дисках, флеш-карте (заверенных электронной подписью).
  • Проводится экспертиза результатов, их утверждение, опубликование и занесение в государственный кадастр недвижимости.

Типичные ошибки при установлении стоимости по кадастру

Изменение кадастровой стоимости объектов – актуальный вопрос, интересующий владельцев любого типа недвижимого имущества. Необоснованное завышение этой величины влечет за собой и пропорциональное повышение отчислений в виде налогов или арендных платежей в пользу государства, что приводит к дополнительным финансовым тратам.

Причина неправильных расчетов может заключаться в усредненности оценки объектов без учета его индивидуальных особенностей, в массовом подходе к процессу. Некомпетентность оценщиков или намеренные действия также могут приводить к неточностям – ошибкам: арифметическим (пропускам цифр, их перестановке) и техническим (опискам, опечаткам).

Например, в 2019 году была проведена оценка кадастровой стоимости недвижимости объектов в Ленинградской области. В отдельных случаях рост стоимости, по сравнению с предыдущей переоценкой, составил 230% и более. Всего в ГБУ ЛенКадОценка поступило более 1000 замечаний для устранения несоответствий. Очень много замечаний поступило от сельхозпроизводителей: рентабельность подобных компаний составляет не более 10%. А при росте налога на имущества на весь земельный банк в несколько раз, прибыль по итогам года может «уйти в красную зону». На момент написания этой статьи статус рассмотрения всех замечаний был  «на рассмотрении».

2019-10-29_11-10-46.png

Что делать, если владельца не устраивает кадастровая стоимость участка земли, производственного помещения,  другого объекта недвижимого имущества? Законодательством предусмотрена процедура оспаривания этой величины. Она одинакова для всех объектов недвижимости. Рассмотрим подробнее этот механизм на примере переоценки участка земли.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости: основания

Любое лицо (собственник, арендатор) вправе написать заявление для проведения экспертизы и рассчитывать на изменение стоимости по кадастру в следующих случаях:

  • при предыдущей оценке использовались данные несоответствующие действительности – неверно указаны категория земельного участка, его размеры, вид разрешенного использования, другие сведения;
  • кадастровая стоимость существенно выше рыночной;
  • условия, в которых проводилась оценка, препятствовали объективному анализу земельного участка.
Интересный кейс: оценка сооружения (мальковые пруды (земляная отсыпка стен)), общей площадью 24 036 кв. м. Кадастровая стоимость данного объекта составляет 294 млн. руб. за отсыпку:
2019-10-29_11-31-19.png
А вот как он выглядит:
IMG-20190425-WA0016.jpg
Как видно из приведенной выше фотографии, объект не использовался долгие годы и сейчас больше походит на «болото». Возможно, при установлении кадастровой стоимости учитывался земельный участок или гипотетически «хорошее» состояние этого объекта. На момент написании статьи идет судебное разбирательство, рыночная стоимость данного объекта определена в десятки раз меньше его кадастровой стоимости.

Особенности оспаривания кадастровой стоимости земли

osparivanie-kadastrovoj-stoimosti4.jpg

Способы изменения кадастровой собственности определены Законодательством:

  • внесудебный – через комиссии, сформированные в каждом регионе при управлении Росреестра;
  • судебный – когда инициатор подает в судебную инстанцию иск о пересмотре кадастровой стоимости.

Первый способ имеет ряд положительных моментов относительно судебного:

  • короткий срок рассмотрения – не более месяца и еще месяц и неделя до вступления решения в силу;
  • не нужно оплачивать судебные расходы, госпошлину;
  • комиссия не является последней инстанцией и ее решение можно оспорить.

Второй способ считается более действенным, и собственник вправе воспользоваться им, минуя обращение в комиссию. Но на данный момент на рассмотрение Правительством Российской Федерации передан Законопроект, согласно которому заинтересованным лицам невозможно будет отправиться в суд напрямую. Обязательным станет обращение в ту ГБУ, которая проводила кадастровую оценку.  С вероятностью 100% данный Закон будет принят уже в новом году.

А пока о способах оспаривания кадастровой стоимости земли более детально.

Внесудебное оспаривание

Алгоритм действий

1.Оформление запроса в комиссию. Собственник, либо арендатор участка, имеющий правоустанавливающие документы, в течение пяти лет с даты занесения стоимости объекта в реестр, передает заявление в Комиссию при управлении Росреестра в своей области (крае, республике). В нем он указывает фамилию, имя и отчество, адрес регистрации, формулирует основания, согласно которым можно судить о неточной оценке.

На данном этапе необходимо обратиться в ведомство, которое заказывало оценку кадастровой стоимости. Это может быть, управление госимуществом, другая структура, представляющая органы власти. А также, в организацию, которая ее выполняла. Цель обращения – узнать: какие характеристики и параметры объекта использовали, чтобы определить стоимость, которая была зарегистрирована в реестре. Эти данные должны быть у заявителя не позднее недели со дня передачи требований.

2. Участие в заседаниях комиссии (ожидание принятия решения). Заявитель имеет право лично присутствовать при рассмотрении спорного вопроса, давать необходимые разъяснения по его сути. Срок рассмотрения заявления – 30 суток. Результатом является решение комиссии о пересмотре кадастровой стоимости либо отказе в данных действиях. В первом случае комиссия обязана в течение пяти дней подать новые сведения в территориальный отдел Росреестра и кадастровую палату. Во втором – обосновать причину отказа.

Если решение неудовлетворительное, то заявитель может продолжить оспаривание в суде, подав административное заявление.

Первые два этапа можно пропустить и начать со следующего.

Судебное оспаривание

3.Формирование иска, сбор доказательной базы

В тексте должны быть изложены основания для переоценки кадастровой стоимости объекта, представлены подробные письменные доказательства. Кроме этого, обязательны к указанию следующие сведения:

  • персональные данные заявителя и ответчика; (в качестве последнего выступают органы государственной и муниципальной власти и Росреестр);
  • отражение фактов нарушения законных интересов заявителя, возможных последствий несоблюдения его прав и свобод;
  • список документов, приобщенных к заявлению.

4. Сбор документов

Кроме заявления (иска), в пакете документов должны присутствовать:

  • кадастровый паспорт участка земли;
  • копии правоустанавливающей документации на участок земли, заверенные нотариусом;
  • документация, устанавливающая ошибочность информации, ставшей основанием для установления первоначальной стоимости участка;
  • отчет об оценке, выполненный в 1Капиталь, рыночной стоимость земли.

5. Обращение в Суд

Подача искового заявления и собранной документации производится в срок, определенный законом: не позднее пяти лет со дня внесения сведений в реестр и не позднее трех месяцев с момента установления неточностей. Обязательно оплачивается госпошлина, и предоставляется квитанция об оплате.

6. Принятие участия в судебном разбирательстве

Решение принимается в течение двух месяцев со дня подачи судебного иска. На заседании истец обязан доказать, что характеристики, согласно которым была установлена кадастровая стоимость, противоречат действительности. Измененные данные будут применены с 1 января нового календарного года, но не раньше момента внесения их в реестр.

Если решение суда не удовлетворило заявителя, то можно подать на обжалование в апелляционном порядке. Срок – в течение одного месяца.

Кадастровая стоимость равна рыночной стоимости

Основанием для обращения в комиссию при территориальных отделениях Росреестра или в суд является завышенная, по мнению заявителя, кадастровая стоимость. Но что делать, если она не превышает рыночную стоимость, а равна ей. Такой вариант носит объективный характер и возможен. Кстати, можно оспорить кадастровую стоимость с целью ее повышения!

Оспаривание кадастровой стоимости встроенных помещений

Priznanie-prava-sobstvennosti-na-nezhiloe-pomeshhenie-1.jpg

Механизмы оспаривания кадастровой стоимости на основании федерального законодательства идентичны для любых объектов недвижимости. Поэтому все вышесказанное о пересмотре стоимости земельных участков можно смело отнести к процедуре применительно ко встроенным помещениям.

Немного цифр и статистики с сайта Росреестра

Опубликованные материалы об оспаривании кадастровой стоимости позволяют сделать вывод о высоком проценте вердиктов, принятых в пользу заявителей.

Конкретные данные выглядят следующим образом:

  • Текущая статистика оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях, учрежденных при отделениях Росреестра в субъектах Российской Федерации

В 2019 году за период с января по август, включительно, комиссиями было принято 24 525 заявлений (относительно 51 204 объектов).

Из них 20 639 были рассмотрены согласно утвержденной процедуре, 224 отозваны самими заявителями, в 3 594 случаях – отказано в рассмотрении. Принятие решения по 68 заявлениям было запланировано на сентябрь.

Главный предмет рассмотрения комиссией – корректировка кадастровой стоимости участков земли, их в заявлениях – 31 702. Зданий – 4720, помещений – 2 966, сооружений – 59, объектов незавершенного строительства -11.

Были приняты следующие решения:

  • в 11 185 эпизодах – стоимость по кадастру приравнена к рыночной;
  • в 7 268 – величина осталась неизменной;
  • остальные заявления будут рассматриваться позже заявленной в отчете даты (с сентября).

Сумма стоимостей всех объектов до процедуры разбирательства и после уменьшилась на 30%.

  • Текущая статистика оспаривания кадастровой стоимости в судебных инстанциях субъектов Российской Федерации

За тот же временной промежуток в суд подано 12 467 исков относительно 22 026 объектов недвижимости.  6 629 из них были рассмотрены и получили следующие резолюции: 6 292 были удовлетворены, 337 – получили отрицательный ответ. Остальные исковые заявления еще рассматриваются. Итоги будут известны после августа 2019 года.

Сумма стоимостей всех объектов до процедуры переоценки через суд и после снизилась на 51 %.

Среди оснований для пересмотра назывались:

  • установление стоимости по кадастру тождественной рыночной стоимости;
  • необходимость изменений после выявленных неверных сведений, на основе которых производились расчеты;
  • оспаривание действий и решений комиссии. 

О реальном положении дел в кадастровой политике государства

Подведение итогов

Закон о Государственной Кадастровой Оценке изменил подходы к определению кадастровой стоимости и ее оспариванию. Главными действующими лицами стали специально созданные бюджетные организации при Росреестре. Круг их обязанностей расширен: вменен сбор сведений о параметрах объектов, которые подлежат оценке.

Оспаривание результатов определения стоимости теперь может осуществляться, минуя комиссии. Обязанности последних ограничатся пересмотром кадастровой стоимости при установлении ее тождественной рыночной. Если поводом для переоценки являются установленные неточности, ошибки, то такими заявлениями будут заниматься бюджетные организации, которые проводили государственную кадастровую оценку.

Одновременно с введением новых механизмов рассматривается законопроект об обязательном досудебном обращении в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку. Срок ограничен шестью месяцами с момента проведения рыночной оценки объекта недвижимости. Первоначально даты установления стоимостей (кадастровой и рыночной) должны были совпадать.

Пересмотрены механизмы использования измененной кадастровой стоимости в процессе налогообложения: не с января текущего года, а со дня внесения ее в ЕГРН, с начала ее применения.

Перечень объектов недвижимости, которые подлежат государственной кадастровой оценке, существенно пополнился за счет включения неучтенных до настоящего времени категорий: незавершенных объектов строительства, единых недвижимых комплексов, машино-мест. До переходного периода существовали отдельные самостоятельных приказы, касающихся участков земли и других объектов недвижимости. Теперь процедура определения стоимости по кадастру единая.

Изменены и федеральные законы, касающиеся налогов. Размер отчислений на данный момент пересматривается за полный период налогообложения объекта. Он не ограничивается датой подачи заявления от налогоплательщика. Это нововведение касается только физических лиц. Исходя из этого, сведен к минимуму риск переплаты при неверно установленной кадастровой стоимости объекта.

Несомненным плюсом новой системы эксперты называют ее открытость, понятность, прозрачность, снижение субъективизма при оценивании, увеличение вероятности получения достоверного, объективного результата. Минусы заключаются в отсутствии практики применения, но данная проблема преодолима.

В будущем не исключена дальнейшая корректировка законов с целью модернизации процедуры определения кадастровой стоимости и ее оспаривания.

Последние новости

304872831.jpg

10 октября 2019 года законопроект о совершенствовании механизмов государственной кадастровой оценки одобрен Правительством Российской Федерации. Он упрощает процедуру оспаривания, повышает ее прозрачность, устраняет выявленные ошибки.

Главная цель – защита интересов обеих сторон: собственников объектов недвижимости и органов власти.

Главное убеждение – «любые исправления – в пользу заявителя». Если после исправления кадастровая стоимость снизилась, то она начинает применяться с момента установления некорректной величины. Если произошло увеличение, то с нового налогового периода. Если ошибка системная, то она устраняется без запросов и заявлений. Это касается неточностей при определении местоположения объектов, их целевого назначения, разрешенного использования, состояния и степени износа других критериев.

Одобренный законопроект уменьшает срок внесения изменений с действовавших 50 до 30 календарных дней, но предусмотрена возможность его продления.

Установлены общие для всех субъектов цикл оценки и дата ее проведения – единожды в четыре года.

Принятый законопроект вызвал неоднозначную реакцию у экспертов: одни считают изменения, которые он принесет, позитивными, другие остались недовольны внесенными поправками. А значит, впереди разработка новых редакций закона, новые обсуждения, новые решения.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оспаривание кадастровой стоимостиот 35 000 Р
Банки
28.10.2019
Вы нашли решение в нашей статье?
Оставьте заявку онлайн
Принимаем заявки круглосуточно

Возврат к списку