Магазин он-лайн товаров

Чек-лист: шаги и нюансы в оспаривании кадастровой стоимости + примеры замечаний в ГБУ
pkk5-3.jpg
Пошаговый алгоритм оспаривания кадастровой стоимости, советы, нюансы. Этой информации нет в открытом доступе.
990 руб.
Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Оспаривание кадастровой стоимости объектов недвижимости

Заявка на услугу "Оценочные услуги Оценка недвижимости" Подробнее об услуге "Оценочные услуги Оценка недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Когда применяется кадастровая стоимость

Размер кадастровой стоимости – это не «мертвая» цифра на бумаге, она широко применяется в различных ситуациях.

1. При налогообложении

До введения в оборот понятия «кадастровая стоимость» налоговые платежи устанавливались исходя из инвентаризационной стоимости, которая не отражала многих нюансов рынка недвижимости. Новый порядок исчисления, основанный на кадастре, позволил устранить этот пробел. Теперь налогооблагаемая база определяется с учетом рыночных факторов, влияющих на цену актива: география и месторасположение объекта, его пригодность к использованию, инфраструктура, спрос на рынке и т.д. На основании этой стоимость уплачивается земельный и имущественные налоги, а также сборы и платежи при переходе права собственности на основании сделок или в порядке наследования.

2. Приватизация государственных объектов

Приватизация – это частный случай перехода прав собственности на недвижимость от государства к третьим лицам. При приватизации так же учитывается кадастровая стоимость. 

3. Гражданско-правовые сделки

В некоторых случаях цена сделки устанавливается на уровне кадастровой стоимость. Чаще всего это происходит, когда трудно дать рыночную оценку объекты из-за отсутствия на рынке аналогичных объектов. 

4. При рассмотрении имущественных споров

В некоторых случаях суды рассматривают в качестве ориентира кадастровую стоимость при разрешении споров в отношении прав на объекты имущества (раздел имущества, например). 


Что влияет на размер кадастровой стоимости

В идеале рыночная и кадастровая стоимости должны быть идентичны или, по крайне мере, их размер должен быть максимально близок друг к другу. Однако, при проведении массовой оценки невозможно учесть все характеристики объекта, присущие именно ему. А от них во многом зависит сумма, в которую оценивается объект. К таким факторам относятся:

  • Расположение;
  • Инфраструктура (в зависимости от объекта будут учитываться различные элементы. Так для жилья важно благоустройство района, а для коммерческих объектов наличие подъездных путей, и т.д.);
  • Вид недвижимости (земельный участок, коммерческий объект, некоммерческий объект, здание сооружение, квартира, апартаменты и др.);
  • Состояние объекта (нормальное, аварийное, степень износа);
  • Оснащение инженерными коммуникациями или их доступность;
  • Площадь, этажность, конфигурация;
  • Среднерыночная стоимость на аналогичные объекты; 
  • других факторов.

Как получить сведения о кадастровой стоимости объекта

Информация о кадастровой стоимости объектов содержится в ЕГРН. Получить их можно лично, онлайн или по почте. Для этого необходимо подать заявление с указанием кадастрового номера. Выписка из реестра будет готова в течение 3-х рабочих дней. Заявление подается онлайн через сайты Госуслуги и Росреестра. Лично следует обращаться в МФЦ или офисы Роскадастра. На данный момент сведения доступны по запросу любому лица, имеющего гражданство РФ. Услуга платная. 

Порядок определения кадастровой стоимости

С 2020 года оценку для кадастра проводят специализированный государственный подразделения – ГБУ. Периодичность проведения оценки устанавливается государством. В отношении земельных участков оценка проводится раз в 4 года, в городах федерального значения этот срок - 2 года. В отношении других объектов такая периодичность будет применяться с 1 января 2023 года. Проводится массовая оценка по распоряжению органов исполнительной власти субъекта или органов местного самоуправления. Собственник также может обратиться с заявлением о проведении оценки.

ГБУ по результатам проведенных оценочных мероприятий составляет отчет, который подлежит утверждению госорганом субъекта. После чего сведения вносятся в Госреестр.

Проблемы установления стоимости по кадастру

Массовый характер оценки не позволяет учитывать индивидуальные характеристики объектов, что приводит к установлению некорректного значения. Кроме того, оценщики могут допустить ошибки при проведении оценки – в силу отсутствия знаний и компетенций или намерено.  

При установлении кадастровой стоимости происходит конфликт государственных и частных интересов. Так как государство заинтересовано в установлении максимально возможного значения для поступления в бюджет большего объема налоговых платежей. А собственники, наоборот, стремятся оптимизировать расходы и снизить финансовые траты. В результате кадастровая стоимость выступает предметом споров и судебных разбирательств. Чаще всего заявители ссылаются на завышение кадастровой стоимости объекта, хотя на практике встречаются случаи, когда основанием выступает занижение стоимости по сравнению с рыночной.  

Процесс оспаривания кадастровой стоимости

Порядок оспаривания кадастровой стоимости унифицирован и одинаков для всех объектов недвижимости.

Собственник или арендатор вправе обратится за проведением повторной экспертизы и переоценки установленной величины в следующих случаях:

  • При проведении оценке выводы были основаны на ошибочных или недостоверных сведениях – неправильное определение категории земли, площади объекта и т.д.
  • Установленная стоимость значительно превышает рыночную;
  • Условия проведения оценки не давали возможности установить адекватную сумму.

Существует два варианта пересмотра кадастровой стоимости:

  • внесудебный – в комиссии при ГБУ;
  • судебный – в суде.

В настоящий момент заинтересованное лицо может по своему усмотрению обратиться или в комиссию, или сразу в суд. С 1 января 2023 года будет действовать новый порядок оспаривания. Внесудебное рассмотрение спора станет обязательным этапом, и только после него можно будет обращаться в суд. Некоторые регионы уже перешли на новый порядок обжалования.

Внесудебное оспаривание

Арендатор государственной и муниципальной собственности или собственник направляют заявление в комиссию, в котором указывают свои реквизиты, основания владения участком и причины, по которым они считают кадастровую стоимость некорректной. Для обоснования своей позиции необходимо получить информацию о проведенной оценке, чтобы иметь возможность проанализировать какие данные использовались при оценке и как они повлияли на ее результат. Заявитель вправе участвовать в заседаниях комиссии. В случае удовлетворения требований заявителя новая информация вносится в реестр в течение 5 дней. Отказ комиссии в пересмотре можно обжаловать в суд.

Судебное оспаривание

Для оспаривания кадастровой стоимости в суде необходимо оформить административный иск.  К исковому заявлению приложить необходимые документы и передать в соответствующую судебную инстанцию на рассмотрение.

Пакет документов включает в себя:

  • правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы;
  • сведения из ЕГРН;
  • отчет об оценке, проведенной независимым оценщиком;
  • другие доказательства ошибочности первоначальной оценки;
  • доказательства оплаты государственной пошлины.

Подать такое заявление в соответствии с КАС РФ можно в течение 5 лет с момента внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр. Однако, если в течение этого времени были внесены изменения или произошла переоценка, то обжаловать такую стоимость уже нельзя. В свете изменений о сроках проведения очередных массовых переоценок, такой срок соответственно уменьшается.

Практика оспаривания кадастровой стоимости

Анализ опубликованной на сайте Госреестра информации позволяет сделать вывод о высоком проценте удачных кейсов по пересмотру кадастровой стоимости. Комиссии в 60% выносят положительное решение об изменении стоимости, величина которой в среднем снижается на 30% от первоначальной. Судебные инстанции в 90% случаев удовлетворяют иски, а сумма снижается в среднем на 50%.

Наиболее часто встречающими основаниями для пересмотра выступают:

  • несоответствие кадастровой стоимости рыночной;
  • выявление фактов использования стартовых неверных сведений и недостоверной информации;
  • использование неверных вводных данных при расчетах;
  • необоснованный отказ в пересмотре со стороны комиссии.

Стоимость услуг

Стоимость работ

Оспаривание кадастровой стоимостиот 39 000 Р

Необходимые документы

  • Справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Свидетельство о праве собственности (Выписка из ЕГРН) на объект недвижимости или договор аренды;
  • Документы, являющиеся основанием возникновения права собственности (договор купли-продажи и т.п.);
  • Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • Технический паспорт или техническое описание объекта с экспликацией помещений (для встроенных помещений и объектов капитального строительства);
  • Справка об инженерном обеспечении (для земельных участков) на дату оценки;
  • Справка об эксплуатационных расходах (для встроенных помещений и объектов капитального строительства);
  • Справка о балансовой стоимости объекта недвижимости по состоянию на дату оценки (в случае принадлежности объекта недвижимости юридическому лицу)

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 7579
15.08.2022

Возврат к списку