Аудиоверсия статьи

Уголовные дела в отношении оценщиков

Действующее законодательство не защищает оценщиков имущества. Применение тех или иных методов оценки может повлечь занижение или завышение рыночной стоимость. Несмотря на то, что способы расчета допускают погрешности (до +-10-15%), заказчики или проверяющие инстанции могут усмотреть в процедуре нарушения и заявить о денежном ущербе. Если даже оценщик не преследовал собственной выгоды, в его действиях правоохранительные органы могут найти признаки мошенничества и закончить дело уголовным сроком для специалиста. Эта таблица даёт наглядный пример конкретных судебных дел против оценщиков, разрешённых не в их пользу.

№ п/п

Реквизиты решения суда

Сумма взысканных убытков, р.

1

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.02.2016 № Ф08-10141/2015 по делу № А63-13974/2013

2 368 137,98

2

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2017 № Ф09-2744/17 по делу № А50-26203/2016

2 147 185

3

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 № 09АП-39278/2018 по делу № А40-51020/18

460 000

4

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.04.2018 № Ф04-1304/2018 по делу № А81-3283/2017

368 241

5

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 № 13АП-2816/2017 по делу № А56-81066/2015

226 334

6

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2017 № 09АП-10395/2017-ГК по делу № А40-231924/16

160 000

7

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 № Ф04-919/2018 по делу № А67-2439/2017

199 904,42

8

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.02.2019 № Ф07-17/2019 по делу № А21-1477/2018

125 000

9

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2017 № 11АП-14973/2017 по делу № А72-7255/2017

116 900

10

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.07.2017 № Ф07-4409/2017 по делу № А42-1577/2016

105 000

11

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 № 05АП-1978/2018 по делу № А24-3777/2017

100 810

12

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 14.12.2017 по делу № А14-8491/2017

90 000

13

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2018 № 05АП-6996/2018 по делу № А24-762/2018

81 300

14

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2018 № Ф10-999/2018 по делу № А09-5235/2017

70 400

15

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13.07.2018 по делу № А26-4197/2018

48 000

16

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 № 02АП-8551/2018 по делу № А29-3691/2018

46 180,68

17

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2016 № 12АП-10873/2016 по делу № А12-7059/2016

46 000

18

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2017 № Ф01-6388/2016 по делу № А43-34086/2015

34 166,5

19

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 № 13АП-29201/2017 по делу № А42-5109/2017

33 000 *

20

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 04.05.2018 по делу № А43-43502/2017

30 000

21

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2017 по делу № А48-632/2017

24 220


Рассмотрим три примера суда в отношении оценщиков.

Для строительства инфраструктуры для проведения Олимпийских игр в Сочи в 2014 г. властям пришлось выкупить земельные участки. Госкорпорация «Олимпстрой» привлекла Центральную финансово-оценочную компанию (ЦФОК) к оценке стоимости этих земель. По завершении работ участки были выкуплены у владельцев. Однако после проверки процедуры выкупа СК РФ возбудил уголовное дело по статье «Мошенничество». К такому повороту привели следующие нарушения:
  • На участки были оформлены поддельные правоустанавливающие документы;
  • Земли выкуплены по завышенной цене;
  • ЦФОК назначила завышенную выкупную цену при содействии местных органов власти Краснодарского края.
Всем участникам мошеннической схемы назначены тюремные сроки. Так как действия ЦФОК повлекли убытки ГК «Олимпстрой», потерпевшая сторона обратилась с иском о взыскании 50 млн. руб. Представитель ЦФОК в суде заявил, что отвечать по иску должны страховые компании, у которых была застрахована ответственность оценщика. Однако суд обязал выплатить убытки именно ЦФОК.

Таким образом, разбирательство выявило упущения в законодательстве. Оно никак не определяет ответственность страховщиков при взыскании убытков. Кроме того, необходим перечень случаев, которые не являются страховыми.

Оценщик не виноват


Компания «Ровесник» арендовала торговый комплекс и, чтобы выкупить его, обратилась в администрацию. Для определения выкупной цены местные власти использовали отчет оценочной компании «Гудвилл». Однако Отчет изначально был сделан для иных целей. Арендатор обратился в суд, чтобы администрация установила новую стоимость выкупа. 5 млн. руб. – такова оказалась разница между старой и новой ценой выкупа по результатам судебной экспертизы. Из-за завышения стоимости недвижимости компания «Ровесник» посчитала, что за все годы она переплатила 4 млн. руб. арендной платы. На этом основании она обратилась с иском к оценочной компании. В ходе разбирательства были выявлены нарушения в действиях оценщика, и суд потребовал возместить убытки. Однако, как выяснилось на стадии апелляции, действия оценочной компании не имеют к этому отношения. И вот почему:
  • Оценка была проведена не для определения стоимости выкупа;
  • Оценщик и арендатор не заключали договор аренды;
  • Ответчиком по делу должен выступать заказчик оценки;
  • Оценка выполнена раньше обращения ООО «Ромашка» за выкупом.
Изучив довод, апелляционный суд не обнаружил связи в действиях оценочной компании с убытками арендатора и отменил решение первой инстанции.

За что срок?

В России рассмотрено громкое для профессионального сообщества уголовное дело в отношении оценщика Ольги Морозовой. Ее обвинили в сговоре со специалистами администрации одного из муниципалитетов Астраханской области и занижении стоимости выкупаемой через подставных лиц недвижимости. В ходе разбирательства установлено, что сумма для продажи объекта была снижена на 25 тыс. руб!!! Это равно 5% от итоговой стоимости и считается допустимым отклонением (расхождение между договорной и рыночной ценой в 15,5% не является существенным - Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 21 ноября 2019 г. N 306-ЭС19-12580). Невзирая на это суд приговорил оценщика к 3 годам условно.

В 2007 г. с Морозовой был заключен муниципальный контракт. По нему специалист провела оценку 2-этажного здания начала прошлого века площадью 300 м² и участка в 445 м². В ходе оценочных работ стоимость объекта была оценена в 800 тыс. руб. в 2007 г., в 850 тыс. руб. в апреле 2008 г. и в 500 тыс. руб. в сентябре 2008 г. Последние 10 лет зданием никто не пользовался, в нем отсутствуют двери, окна.

Через год после оценочных работ Морозову обвинили в занижении цены и сговоре с администрацией муниципалитета. Ущерб от их действий был оценен в 25 тыс. руб. Так как в ходе следствия была проведена независимая оценка объекта, его реальная цена составила 525 тыс. руб. Однако следствие упустило из виду следующие моменты:
  • Последний отчет был составлен в сентябре 2008 г. – до экономического кризиса. Стоимость в те годы росла "как на дрожжах" - можно было палку в асфальт положить, а она прорастет!
  • Привлеченные из Прокуратуры РФ эксперты обнаружили в отчете Морозовой недостатки, которые стали причиной завышения стоимости здания, а не наоборот;
  • Отсутствие других участников на аукционе по продаже спорного объекта. Это говорит о том, что здание не представляет никакого интереса даже по заниженной стоимости;
  • Допустимость погрешностей в расчетах в зависимости от используемого метода оценки;
  • Отсутствие нарушений при организации торгов по продаже спорного здания.
Суд установил, что Морозова занизила стоимость здания на 25 тыс. руб. – 5% от стоимости здания.

Предыстория

В 2011 г. осудили главу района за продажу зданий пионерлагеря по заниженной цене. Следствие выявило разницу между суммой сделки и рыночной стоимостью. На судебное заседание была вызвана свидетель – оценщик. По ее словам, копия не является достоверной версией документа. Специалист указала, что для актуализации сведений при продаже спорного здания была проведена еще одна оценка. Именно ее результат лег в основу сделки, и он соответствует рыночным показателям. Суд принял доводы оценщика, однако следствие начало копать под оценщика за пособничество. Ольга Глебовна была помещена на 6 суток в изолятор вместо подписки о невыезде. После внесения залога в 500 тыс. руб. оценщик была выпущена, но залог в результате ей не вернули.

Маховик раскрутился

Следственные органы возбудили уголовные дела в отношении нескольких оценщиков. Кроме Морозовой, остальные фигуранты не стали возражать против обвинения. Надо полагать, что такое признание дается, когда человек полагается на более мягкий приговор. Но из-за таких ситуаций складывается негативная судебная практика, и следствие может направо и налево возбуждать уголовные дела, привлекать невиновных. Изменить позицию, составить грамотную защиту и выиграть суд помогут консультации со специалистами, адвокатами.

В качестве свидетелей по делу Морозовой были приглашены депутаты Красноярского сельсовета. Именно они принимали решение о необходимости приватизировать спорное здание. Свидетели подтвердили, что объект полуразрушен, требует ремонта и является местом сбора асоциальных элементов. Никто из депутатов не высказал отрицательного мнения по поводу продажи здания за 500 тыс. руб., т.к. удивительно, что кто-то вообще купил объект за такую сумму.
В суде принимали участие также эксперты, проводившие оценку по требованию суда. Так, один из них оценил здание в 530 тыс. руб. Однако на допросе он указал на то, что допустил техническую ошибку при расчетах.

Второй эксперт оценил объект в 600 тыс. и делал экспертизу Отчета оценщика. По мнению этого эксперта оценщик не допустил ошибок, в ее документах отсутствуют признаки умышленного занижения стоимости. При этом оба эксперта не знали, что на 2008 г. у объекта отсутствовали какие-либо инженерные коммуникации. В здании не было отопления, водопровода, водоотведения, электричества. Но износ был оценен в 75%.
Оба эксперта-оценщика в суде заявили, что погрешность их расчетов при определении стоимости здания составляет от 10 до 15%. При этом погрешность Морозовой составила всего 5%. По словам экспертов, их результаты являются достоверными, а погрешности – допустимыми.

На заседании обвиняющая сторона указала, что на прилегающей территории имеется асфальт, по периметру участка – металлическое ограждение. Ни одним оценщиком эти моменты не учитывались. Причина – они не были указаны в задании на оценку. По этой причине суд назначил еще одну экспертизу недвижимости для определения рыночной стоимости с учетом имеющегося асфальта и ограждения. При этом защите Морозовой суд не предоставил возможности задавать вопросы независимым экспертам.

На очередное рассмотрение суд пригласил оценщика из БТИ, который осуществил новую оценку, учитывая асфальт и забор вокруг территории. По ее результатам новая цена стала равна 530 тыс. руб., что ниже первоначально стоимости, рассчитанной оценщиком. Такой результат вызван тем, что оценщик принял во внимание отсутствие инженерных коммуникаций.

Ход разбирательства

Морозова настаивала на отсутствии вины. В доказательство суду предоставила копии финансовой документации. Их оригиналы были изъяты при проведении следственных процедур, но суду обвинителем не были предоставлены. Оценщик на заседании озвучила, что в ходе следственных мероприятий на нее оказывалось давление, что привело к болезни, и она почти 3 недели из-за этого провела в больнице. Об этом также говорили двое других обвиняемых. По их словам, их показания во время следствия и суда противоречат друг другу из-за давления обвинителей.

По требованию защиты Морозовой суду предоставлены оригиналы финансовых документов, которые обвинителем по какой-то причине скрывались. Суд дважды откладывали приговор. Но вместо него было решено возобновить следствие из-за недостаточности доказательств вины.

Новые обстоятельства

В декабре 2011 г. у администрации поселения были запрошены дополнительные материалы. В ответ местные власти направили суду платежные документы, акты приема-сдачи услуг и т.п. В качестве еще одного эксперта суд пригласил специалиста фонда имущества, который дал пояснения по процедуре продажи объектов недвижимости из муниципальной собственности. Оказалось, что администрация внесла корректировки в документы перед продажей здания. Затем они были направлены в фонд имущества.

Кроме новых обстоятельств дела, суд заинтересовался предпринимательской деятельностью оценщика. При этом обвинитель несколько раз задавал вопросы, каким образом оценщик уничтожал отчеты с истекшим сроком хранения и как были оформлены эти процедуры. Обвинение интересовал порядок возврата отчета заказчикам и порядок доработки таких документов.

В конце декабря все фигуранты дела, кроме оценщика, признали себя виновными. И суд огласил приговор: признать Ольгу виновной и назначить ей 3 года условно.

Новая надежда

proku.png
Прокуратура Красноярского района, пересмотрев документы по делу, направила кассационное представление на приговор суда. Основание – в ходе разбирательства не соблюдены материальные и процессуальные нормы. Оказалось, что торги по реализации объекта, проведены без нарушений. И  суду нельзя было на основании представленных доводов делать ввод о виновности оценщика.

Кроме того, прокуратура района указала на неправильную квалификацию действий обвиняемых. Морозова была обвинена за присвоение и растрату по ст. 160 ч. 3 УК, которая применяется при присвоении либо растрате средств. На этом основании обвинение потребовало отменить приговор и рассмотреть дело в новом составе суда. У обвиненной Морозовой появился шанс на оправдание или смягчение приговора.

Нюансы приговора

Согласно разъяснениям СРО «Экспертный совет» для зданий, имеющих общие с объектом оценки параметры, погрешность в расчетах может достигать 25%. При этом оценщики, выполнившие судебную экспертизу, на рассмотрении дела заявили о допустимости до 15%. Таким образом, заявленные в суде 5% входят в величину погрешности. Несмотря на это, приговор судом был вынесен на основании доводов обвинения и показаний свидетелей, самих обвиняемых. При этом слова фигурантов дела о том, что показания в ходе следствия ими даны под давлением, суд никак не учел и не отразил в приговоре. Более того, сделан вывод о добровольности показаний участников дела, так как не имеется доказательств психологического давления, кроме слов самих обвиняемых.

В ходе разбирательства в качестве свидетеля был допрошен начальник оценщика. При вынесении приговора его показания судом были учтены только в той части, которая способствовала вынесению имеющегося приговора. В остальной части показания были оценены как нелогичные, обусловленные желанием помочь подчиненной. Однако прокуратура пришла к выводу, что показания начальника Морозовой согласуются с материалами дела.

В ходе разбирательства суд оценивал копии Отчетов. Оригинал документа не смогли предоставить ни заказчик оценки, ни Росреестр, ни фонд имущества. По словам Морозовой, такой документ она вообще не подписывала. Скорее всего, следствие нашло в ее документах рабочую версию оценки и сделало с нее копию. Этот довод является наиболее правдоподобным, т.к. экземпляры отчета должны были храниться хотя бы у заказчика оценки. Но их у него не оказалось. Несмотря на это, суд принял копию документа в работу.

Учитывая положения ч. 3 ст. 69 УК, доказательства совершения нескольких преступлений, приговор оценщику Морозовой был пересмотрен. Назначено новое наказание – 2 года условно.

Дело оценщика стало началом уголовных преследований специалистов. На судах над оценщиками яблоком раздора является стоимость объекта, отличающаяся от рыночной. Чтобы доказать или опровергнуть ущерб, суды назначают экспертизу. Но рыночная стоимость носит вероятностный характер. А в ходе судебных заседаний всегда назначается экспертиза. Итоги оценки разных оценщиков будут всегда отличаться. Поэтому нельзя воспринимать расчет как доказательство вины. Беспристрастным будет расследование, которое учитывает все доводы и доказательства, представленные сторонами.

Доказательная база аффилированности оценщика с заказчиком

Аффилированность — возможность одного из участников гражданских правоотношений оказывать влияние на другого. Сторонами могут являться физические и юридические лица. При оценке недопустима аффилированность между лицом, выполняющим проверку, и заказчиком. Это будет являться основанием для отстранения эксперта. 

Независимость оценщика

Регулируется ст.16 ФЗ «Об оценочной деятельности». Согласно ей оценщик не может считаться независимым, если:

  • является учредителем, акционером, одним из работников организации заказчика;
  • относится к числу близких родственников лица;
  • обладает материальным интересом по отношению к объекту проверки;
  • оценщик является участником или кредитором юридического лица, заказавшего экспертизу.

Если оценщик подходит по одному из вышеуказанных пунктов, то юридическое лицо не имеет права заключать с ним договор на оценку. Когда такое соглашение уже было подписано сторонами, результаты проверки можно оспорить в судебном порядке. Для этого необходимо представить ряд доказательств, подтверждающих факт нарушения независимости. Если суд посчитает, что закон в действительности был нарушен, то результат оценки аннулируют, а оценщика заменят.

Доказательственная база

Судами при отводе оценщика нужны факты нарушения ст.16 Ф «Об оценочной деятельности», подтвержденные документами, справками, возможно видео доказательствами аффилированности.

Весомостью будут обладать доказательства, содержащиеся в общедоступных источниках, в которых находятся сведения, демонстрирующие прямое влияние на эксперта.

Аффилированность оценщика с заказчиком:

  1. Юридическое лицо, являющееся истцом, ранее сотрудничало с оценщиком, которого предложили в суде в качестве эксперта по делу. Например, они занимались исследованием для него. А результаты были размещены в сети «Интернет» на официальном сайте юридического лица. Тогда суд примет решение об отводе эксперта, на основании представленных сведений из общедоступного источника, которые свидетельствуют о доверительных отношениях между истцом и экспертом.
  2. Служебную зависимость между юридическим лицом и экспертом, как правило, сложно доказать. Ведь другая сторона часто не имеет доступа к личным документам организации, которые способны подтвердить факт аффилированности. Например, доказать факт, что данный оценщик уже участвовал в качестве представителя в другом деле истца. Доказательной базой будет служить протокол судебного заседания, в котором указываются все участвующие лица.

Проанализировав судебную практику, можно сделать вывод, что такое явление, как ходатайство об отводе эксперта, достаточно редкое. Однако, именно оно представляет собой хороший способ заявить о несогласии с отчетом и обосновать позицию. 

Основания для привлечения оценщика к судебному делу

Возможность привлечения оценщика к ответственности установлена ст. 24.6, ч. 1 №135-ФЗ. Если своими действиями оценщик причинил ущерб заказчику или третьим лицам, то ущерб подлежит возмещению. Например, оценщик умышленно занизил или завысил стоимость имущества. Это нанесло ущерб заказчику. Следовательно, оценщик несет ответственность. Не следует забывать, что оценщики являются членами СРО. В этом качестве оценщика могут привлечь к дисциплинарной ответственности. Заинтересованное лицо подает иск в суд общей юрисдикции.

Процессуальное положение оценщика в судебном процессе может быть не только в качестве ответчика. Это лицо может быть приглашено в суд в качестве эксперта. В этой ситуации судья обязан предупредить его о наличии уголовной ответственности за дачу ложного заключения. Если будет установлен факт того, что эксперт в суде умышленно предоставлял ложные данные, он привлекается к ответственности по ст. 307 УК РФ.

Кто может быть членом СРО

№315-ФЗ от 2007 года установил, что ИП, юридические лица, занимающиеся определенным видом деятельности, обязаны быть членом СРО. Список видов деятельности указан в НПА. При вступлении оценщика в СРО ему необходимо предоставить пакет документов. По закону, это следующие бумаги:

  • документ об образовании или сертификат, который говорит о получении знаний в оценочной деятельности;
  • справка об отсутствии судимости, либо о снятии непогашенной судимости за экономические преступления, а также тяжкие преступления.

Это два основных документа, указанные в законе. Но список не исчерпывающий. Это говорит о том, что законодатель разрешил СРО при приеме граждан в качестве членом саморегулируемой организации требовать представления других документов.

Может ли человек с судимостью быть оценщиком, входить в состав СРО?

Непогашенная судимость означает, что человек был осужден, но не понес наказание или понес его, но не весь срок наказания. В случае если гражданин имеет непогашенную судимость, он не может вступать в члены СРО. Судимость можно снять досрочно, но только при условии, что гражданин отбыл установленное наказание в полном объеме. Для этого необходимо обращение с ходатайством в суд. Необходимо представить доказательства того, что человек вел себя безупречно.

Погашение или снятие судимости имеет большое значение для гражданина. В частности, юридический факт аннулирует негативные последствия правового статуса. Но законодатель оставил ограничения для некоторых категорий граждан: это публичные и выборные должности. Оценщик не относится к этой категории. Из этого следует, что он может вступать в члены СРО, заниматься оценочной деятельностью после решения суда о снятии или погашения судимости. Кроме того, по ст. 351.1 ТК РФ, к трудовой деятельности не могут привлекаться лица (по трудовому договору), имеющие или имевшие судимость в следующих сферах:

  • образование;
  • воспитание лиц до 18 лет;
  • организация отдыха лиц до 18 лет;
  • юношеский-детский спорт;
  • культура;
  • искусство.

Исключения составляют лица, чье уголовное преследование было прекращено в связи с реабилитацией. Лица, осужденные за следующие виды преступлений:

  • против жизни, здоровья;
  • половой свободы и неприкосновенности;
  • здоровья населения;
  • общественной безопасности;
  • основ конституционного строя.

В перечне ТК РФ отсутствует профессия – оценщик. Следовательно, после погашения судимости, гражданин может работать на этой должности. Если у гражданина существует неснятая, непогашенная судимость, во многих случаях это приводит к отказу в приеме на работу. Из этого следует, что судимость лучше погасить или снять. Что касается приема в СРО, то для понимания, что за человек желает стать участником некоммерческой организации, требуют справку об отсутствии судимости (непогашенной или неснятой).

 

Вопрос-ответ

Вопрос: Что если оценщик не знал о каких-либо обстоятельствах?
Ответ: Права оценщика определяются Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Специалист имеет право:

  • самостоятельно выбирать методы для расчета стоимости объекта в соответствии с общепринятыми стандартами;
  • получать доступ к документации, позволяющей выполнить расчет с учетом всех факторов;
  • запрашивать в корректной форме данные от собственника имущества, третьих лиц.

Важно понимать: оценщик формирует свой расчет на основании полуеченной исходной информации и вероятностных факторов. Необходимо понимать разницу между терминами «цена» и «стоимость». Первое – свершившийся факт. Стоимость – возможная цена.

Если оценщик не учел какой-либо фактор, то он может нести ответственность, когда речь идет об обязательности сделки.

Вопрос: Можно ли лишить оценщика квалификационного аттестата по недвижимости, если он не объективно произвел оценку?
Ответ: Лишить оценщика квалификационного аттестата может только суд.

Всё дело в том, что оценщик входит в штат оценочной организации. Если опираться на судебную практику, то Отчет об оценке не всегда принимается за истину в последней инстанции. Именно поэтому существует статья 87 ГПК РФ, которая позволяет назначить дополнительную или повторную экспертизу. Это происходит в том случае, когда судья сомневается в правильности оценки.

Если есть потребность в лишении оценщика аттестата, то необходимо сделать экспертизу Отчета данного оценщика. Так же нужно найти информацию о том, что оценщик неоднократно выполнял недостоверную оценку.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 732
15.01.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку