Изъятие арендованного имущества

Живописный уголок леса — отличное место для развития бизнеса, связанного с организацией отдыха и туризма. Предприниматель может год, два или десятилетие развивать дело, пока не столкнется с требованием госорганов освободить территорию. Что может привести к такой ситуации — рассмотрим на примере судебного разбирательства между Рослесхозом и сторонами договора аренды, предметом которого является участок леса.

С чего все начиналось

Компания «Маннская высота» в 2013 г. арендовала земли у администрации г. Дивногорска. Имущество находилось в пределах особо охраняемой территории — в лесной зоне. Администрация предоставила юридическому лицу участок площадью 86 га со сроком пользования до 2064 г. Согласно сведениям ЕГРН, часть надела, около 9 га, входила в состав земель лесфонда Красноярского края.

В 1991 г. Совет народных депутатов Дивногорска принял решение перевести часть лесных земель под создание оздоровительного комплекса. Участки были переданы правопредшественнику ООО «Маннская высота» — предприятию «Физкультурник» с оформлением документов о праве владения. По состоянию на 2019 г. оказалось, что общество занимает земли, предназначенные для использования лесов. При этом границы ЗУ не установлены.

Рослесхоз обратился в суд с иском к ООО «Маннская высота» и администрации Дивногорска с требованием признать договор аренды недействительным. Так как за годы пользования с 1991 г. на территории были построены дома отдыха, административные здания, склады, истец также потребовал убрать самовольные постройки, освободить земельные участки. С учетом того, что на лесных территориях запрещается строить здания, Рослесхоз потребовал признать недействительным договор аренды земли, не имеющей назначения под строительство. Согласно данным ЕГРН, спорный участок площадью 86 тыс. га разрешено использовать только под горнолыжную базу.

Урегулирование законодательством

Порядок признания сделки и ее результатов недействительными предусмотрен ст. 12 ГК РФ. В соответствии со ст. 168, если сделка нарушает положения законодательства и интересы людей, государства, она может признаваться недействительной. Так как ООО «Маннская высота» арендовало государственные земли лесфонда, то договор с администрацией, по закону, является ничтожным.

Как следует из ст. 214 ГК РФ, имуществом государства являются объекты, на которые оформлено право владения РФ. Ст. 8 Лесного кодекса относит территории лесфонда к собственности РФ.

По ст. 101 ЗК, к землям лесфонда относятся участки, на которых растут леса или выделенные под их восстановление, ведение лесохозяйственной деятельности и т.д. Узнать, к какой категории относится земельный надел, можно из следующих документов:

• Акты госорганов, местных администраций;
• ЕГРН;
• Документы о госрегистрации прав на недвижимость.

Границы территорий лесфонда, их назначение, согласно Лесному кодексу, определяются лесным реестром, специальными лесоустроительными документами: выпиской ЕГРН, планшетов лесной растительности, картой расположения лесничеств. Из них можно узнать, относится или нет ЗУ к землям лесфонда.

Из представленных суду документов ясно, что арендованная ООО «Маннская высота» земля площадью 9 га относится к территориям лесфонда, являющимся владением государства.

Привет из СССР

Некоторая документация по спорным землям была оформлена на основании законодательства Советского Союза, утратившего силу в 2001 г. Земельные нормы предусматривали изъятие территорий лесфонда только в крайних случаях в порядке, предусмотренном НПА республик. Советы народных депутатов могли передавать такие наделы только для ведения сельскохозяйственной деятельности. При этом Земельный кодекс РСФСР не предусматривал передачу лесных территорий под горнолыжные базы. Из документов следует, что передача земли не являлась исключительным случаем. Кроме того, не был соблюден порядок изъятия территорий при передаче в аренду в 2013 г.: действие не было согласовано с администрацией Красноярска и Правительством РФ.

Про исковую давность

Ст. 196 ГК РФ предусматривает 3-летний срок давности иска. Этот срок начинает исчисляться с момента, когда стало известно о нарушении интересов участника спора. Срок при обращении с иском муниципального, государственного органа начинает течь с даты, когда эта организация узнала о нарушении ее прав. В данном случае, нарушение выразилось в неправомерном предоставлении лесных территорий.

По спорам о признании сделки или ее результатов недействительными срок начинает течь с даты, когда началось выполнение условий указанной сделки. Однако это условие не распространяется на третьих лиц. В данном случае истцом является не сторона сделки, следовательно, срок исчисляется с момента, когда третье лицо узнало о начале действия соглашения между администрацией и обществом. Общий срок давности составляет не больше 10 лет с даты начала исполнения условий договора.

В рассматриваемой ситуации иск подан третьим лицом, не участником сделки — Федеральным агентством лесхоза. Ст. 125 ГК РФ установлено, что от РФ и ее регионов могут выступать органы госвласти. Полномочием защищать интересы РФ в лесной сфере наделено Федеральное агентство лесного хозяйства.

В данном случае сроки давности не истекли: истцом выступает не участник спора — Рослесхоз, который получил полномочия по защите интересов государства в 2017 г. Никакой иной госорган не мог получить и ознакомиться с договором об аренде лесных земель между администрацией и ООО.

По требованиям истца о сносе зданий и освобождении земель суд установил, что исковая давность истекла. Как следует из ГК РФ, срок для направления иска начинает исчисляться с момента, когда госорган узнал о нарушении интересов РФ, и составляет всего 3 года. Кроме того, на спорных территориях расположены постройки, которые прошли госрегистрацию до 2016 г.

Самовольная постройка

Согласно ст. 222 ГК РФ, к такой категории объектов относятся здания и сооружения, которые возведены на землях, в отношении которых нет разрешения на строительство. На такой объект нельзя оформить право собственности, в отношении него невозможно зарегистрировать сделку, оформить дарение или наследство.

Норма обязывает снести незаконную постройку, но не всегда. Здание или сооружение разрешается сохранить, если ее владелец сможет привести их в соответствие с категорией разрешенного пользования или с требованиями к планировке территорий. Все работы производятся за счет лица, построившего такие объекты. Разрешается сохранить самовольное строение, если соблюдены следующие условия:

• Имеется разрешение на возведение;
• Здание либо сооружение соответствуют строительным, эксплуатационным требованиям;
• Объект не мешает другим лицам, не представляет для них опасности.

Решение о том, сносить объект или нет, принимает судебный орган. Тем более без такого решения не могут быть снесены объекты, на которые оформлена собственность. В случае положительного решения, на демонтажные работы дается срок не меньше 3 и не больше 12 месяцев.

Если самовольный объект нарушает чьи-либо права, то это лицо может подать иск в судебный орган с требованием о сносе. В рассматриваемом случае объекты были возведены в 1996 г. Право владения на них оформлено в 2013 г. Исковая давность исчисляется с момента, когда стало известно о строительстве на спорной территории зданий и сооружений, которые были приняты в эксплуатацию в 1996 г.

Согласно Лесному кодексу, если до 01.01.2016 г. на лесных территориях были построены здания, категория земель устанавливается их назначением. На спорной территории возведены 5 зданий, никоим образом не относящихся к лесному хозяйству. На их строительство было выдано разрешение органами лесного хозяйства.

Так как органы лесного хозяйства дали добро на строительство, здания построены до 2016 г., их нельзя относить к самовольным постройкам. Таким образом, в связи с истечением сроков давности и невозможности признания зданий самовольными постройками суд отказал истцу в удовлетворении требования.

Как правильно арендовать лесной надел

В соответствии со ст. 24 Лесного кодекса, лесные земли могут предоставляться в пользование на основании следующих документов:

• Разрешения уполномоченных ведомств;
• Договора аренды или безвозмездного пользования;
• Документов кадастрового учета.

Ст. 72. ЛК устанавливает минимальный и максимальный сроки аренды — не меньше 10 и не больше 49 лет. Договор заключается по итогам торгов, кроме следующих случаев использования земель лесфонда:

• Для ведения охотничьего хозяйства;
• Выполнения геолого-разведывательных работ;
• Установления сервитута;
• Ведения оборонной деятельности;
• Строительство водохранилищ, портов, линейных объектов;
• Приоритетное освоение лесных территорий.

В случае нахождения на наделах построек договор аренды с их владельцами также заключается без торгов.

Продлить такой договор с госорганом или администрацией муниципалитета физлица и организации вправе, если заявление о продлении подано за 3 месяца до завершения или не позднее 2-месячного срока истечения ранее принятого договора. Кроме того, арендатор не должен числиться в списке недобросовестных пользователей лесными наделами. Своевременная оплата аренды, соблюдение положений договора и лесохозяйственного регламента увеличат шанс заявителя стать арендатором. При продлении договора не допускается менять цели аренды.