Суд за применение повышенных ставок на аренду земли

Для большинства производственных предприятий, аренда земельных участков, которые находятся в государственной собственности, – установившаяся практика. Назначение тарифов за аренду является прерогативой органов государственного управления. На протяжении действия договора сумма может корректироваться ввиду введения в действие новых законодательных актов. Арендатору приходится с этим смириться и выплачивать по новым тарифам.

На тех предпринимателей, которые не хотят следовать требованиям действующего законодательства и игнорируют новые расценки, могут быть наложены судебные взыскания. Причина игнорирования новых тарифов оплаты должна быть внушительная. В большинстве случаев суд избирает сторону арендодателя, и, в таком случае, предприниматель вынужден не только следовать вновь введенным расценкам и компенсировать задолженность, но и издержки, касающиеся несоблюдения условий договора. Ниже приведен подобный случай.

Арендные тарифы за земельные наделы

Осенью 2017 г. Департамент по имуществу Омской области подал в суд на полипропиленовый завод г. Омска в отношении погашения задолженности на сумму 30 млн.руб.

Заявитель установил, что сумма арендной платы не была внесена в полном объеме.

 Арендная плата за неустойку

В соответствии с условиями договора, ООО «Полином» арендовал у Департамента по имуществу Омской области (далее – арендодатель) земельный надел общей площадью 550 тыс. кв. м.

Основанием для внесения арендной платы служило региональное постановление № 71-п от 14.07.2006 согласно которому ООО «Полином» должен был ежегодно перечислять арендодателю сумму в размере 6,2 млн.руб.

30.12.2007 между арендодателем и ООО «Полином» было заключено дополнительное соглашение, где прописывались особые условия (сроки корректировки платы за аренду, регулярность перечисления денежных средств и.т.д).

11.05.2015 региональное законодательство претерпело изменения: было утверждено постановление №108-п от 29 апреля 2015 года, согласно которому устанавливались новые условия арендной платы в зависимости от разграничения государственной собственности. Данное приводило к тому, что расчет цены на аренду земельного участка осуществлялся в соответствии с рыночной стоимостью надела.

По муниципальному договору арендодатель нанял аутсорсинговую компанию для расчета оценочной стоимости участка (сентябрь 2016 года), которая была в распоряжении ООО «Полином». Отчетные материалы декларировали новую цену аренды, которая составляла 283 млн. руб.

На основании данных документов за период с 11.05.2015 по 11.04.2017, с учетом доплат и переплат со стороны Общества, сумма долга, по данным Департамента, составила 29 млн. рублей.

В соответствии с отчетом оценочной компании завод имел задолженность перед арендодателем на общую сумму 29 млн. руб (срок с 11.05.2015 по 11.04.2017).

Непредвзятая экспертиза

В процессе судебного разбирательства ООО «Полином», являющийся ответчиком, ходатайствовал перед судом о проведении независимой экспертизы по определению актуальной стоимости земельного отдела, в чем ему было отказано на основании того, что арендодатель дважды предоставлял отчетные материалы, где содержалась исчерпывающая информация об актуальной цене надела. Помимо этого, данный отчет имел законодательную силу и никем не оспаривался.

Проверять достоверность сведений, приведенных в отчетных материалах, суд отказался, поскольку специалист, который их подготавливал, не был осведомлен об уголовном преследовании за составление заключения с ложными данными. Кроме того, в экспертную компанию не было направлено уведомление, что планируется проверять достоверность их исследований.

 Взыскание суммы долга

В соответствии с положениями гражданского кодекса, установление гражданских обязанностей и прав – предмет двухстороннего договора. Если они не соблюдаются, потерпевшая сторона имеет право прибегнуть к их защите в соответствии со статьей 12 гражданского кодекса РФ.

Статья 606 ГК РФ гласит о том, что согласно двухстороннему договору арендатор имеет право временного пользования и владения имуществом арендодателя, за что первый обязуется вносить определенную плату в оговоренные сроки. В качестве арендуемых объектов могут выступать промышленное оборудование, транспортные средства, природные ресурсы, здания и конструкции, которые сохраняют свои эксплуатационные характеристики в процессе использования.

В статье 606 ГК РФ установлено, что пользование земельными наделами производится на возмездной основе. Категория использования – арендная плата.

Согласно статье 614 ГК РФ, учреждение/организация/компания, взявшая земельный участок в аренду, обязано осуществлять платежи в соответствии с объемами и сроками, прописанными в договоре.

Отдельным подразделом к договору устанавливается условие, что изменение арендной платы может производиться не более 1 раза в год в следующих ситуациях:

Арендная стоимость надела устанавливается по соглашению арендатора и арендодателя (см. статью 424 ГК РФ). Арендная плата может регулироваться органами государственного управления. Объем выплат за аренду земельного участка может быть изменен на основании изменений, вносимых в законодательные акты.

В конкретном судебном случае, возникшем между ООО «Полином» и Департаментом по имуществу Омской области, расчет арендной платы может регулироваться. В этой связи, новая стоимость аренды устанавливается не зависимо от положений двухстороннего договора на основании введения в действие соответствующих законодательных актов (статья 424 ГК РФ).

В соответствии с правилами ГК РФ, изменение стоимости аренды земельных участков – компетенция соответствующего органа государственного управления. Если на дату подписания двухстороннего договора условия государственного регулирования установлены не были, нормы государственного кодекса подлежат исполнению в любых ситуациях. При этом положения договора допускается не корректировать.

По разъяснениям суда, тарифы аренды могут регулироваться и стороны обязаны применять актуальные ставки в соответствии с требованиями действующих региональных постановлений. Помимо этого, арендатор мог самостоятельно проявить инициативу и производить арендую плату по новым тарифам, поскольку все материалы для корректных расчетов были открыты.

В конечном итоге, суд признал претензии арендодателя законными и обоснованными и постановил назначение компенсации в полном объеме.

Неустойка в двукратном размере с арендатора

В соответствии с положениями договора, при игнорировании порядка перевода суммы за аренду земли, арендатор обязуется компенсировать неустойку из расчета 0,1% за каждый просроченный день.

Под неустойкой понимается определенная сумма денежных средств, которая вносится должником при наступлении просрочки платежа (см. статью 330 ГК РФ).

По расчетам арендодателя общая сумма неустойки за аренду земли с 11.01.2015 по 11.04.2017 – 942 тыс.руб. Суд счел претензию истца обоснованной и постановил взыскать ее с арендатора.

 Оценка рыночной стоимости аренды с привлечением судебной экспертизы

ООО «Полиом» не согласился с решением суда о взыскании дополнительных выплат и обратился с апелляцией в высшие инстанции. Претензии ответчика были следующие:

Таким образом, вышестоящий суд признал решение предыдущей инстанции обоснованным.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка земельного участка с/х назначения	от 18 000 Р	заказать
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)	дог	заказать
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)	дог	заказать
Оценка земли населенных пунктов	25 000 Р	заказать
Оценка земли рекреационного назначения	25 000 Р	заказать
Оценка промышленных земельных участков	25 000 Р	заказать
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.	10 900 Р	заказать
Оценка арендной ставки	12 900 Р	заказать
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков	39 000 Р	заказать