Суд за применение повышенных ставок на аренду земли, находящуюся в публичной собственности
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Суд за применение повышенных ставок на аренду земли, находящуюся в публичной собственности

Многие организации для решения своих производственных задач вынуждены брать в аренду земельные участки, находящиеся в госсобственности. Размер арендной платы за пользование такой землей регулируется государством. В течение срока действия договора плата может быть пересмотрена на основании вступившего в силу закона. Предпринимателю ничего не остается делать, как платить по новым счетам.

В судебной практике существует немало дел, связанных с взысканием арендных платежей с землепользователей, которые отказываются вносить плату по новым расценкам. Причина для такого отказа должна быть очень веская. Суд, как правило, подтверждает правомерность нового расчета, и организации приходится оплачивать не только сумму долга, но и штраф за нарушение условий договора. Вот один из таких примеров.

14a5027e5f5f6d9c1d53a0372172664c.jpg

Суть спора

В октябре 2017 г. Арбитражный суд Омской области рассмотрел дело по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Омскому заводу полипропилена о взыскании 30 млн. долга.

Общество не было согласно с выставленной суммой аренды за пользование земельным участком.

Обстоятельства дела

25 апреля 2007 г. между Главным управлением по земельным ресурсам по Омской области (впоследствии – Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ООО «Полином» был заключен договор аренды участка земли площадью 550 тыс. кв. м.

Первоначально расчет платы за аренду производился в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 14 июня 2006 года № 71-п, сумма составляла 6,2 млн. рублей в год.

30 января 2007 года стороны подписали допсоглашение, которым установили случаи, порядок и сроки изменения арендной платы, а также периодичность ее перечисления.

11 мая 2015 года вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, которым утверждался новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. В связи с этим плата за землю рассчитывалась в зависимости от рыночной стоимости участка.

Оценочная компания в соответствии с муниципальным контрактом, заключенным в сентябре 2016 года, подготовило отчет о рыночной стоимости земли, которой пользовался завод. Согласно документу участок был оценен в 283 млн. рублей.

На основании данных документов за период с 11.05.2015 по 11.04.2017, с учетом доплат и переплат со стороны Общества, сумма долга, по данным Департамента, составила 29 млн. рублей.

Почему судья отказал в назначении судебной экспертизы

В ходе судебного процесса ответчик просил суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого участка по состоянию на 11.05.2015.

Суд отказал в проведении экспертизы ввиду того, что в материалах дела уже имелось два отчета о рыночной стоимости указанного участка: представленные Департаментом и самим ответчиком. Кроме того, отчет Департамента не был никем оспорен и никем не признан незаконным.

Суд отказался исследовать отчет, представленный Обществом, так как эксперт, подготовивший его, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также экспертному учреждению не направлялся запрос о возможности проведения соответствующего исследования, в деле нет ответа экспертного учреждения с указанием срока и стоимости проведения экспертизы, данных о квалификации экспертов, а также сведений о зачисления на счет суда денежных средств, необходимых для проведения экспертизы.

Требования истца обоснованы

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок. Если права нарушены, потерпевший вправе применять предусмотренные ст. 12 ГК РФ способы их защиты.

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель передает по договору аренды имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется вносить установленную договором плату. Объектом аренды могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт, иные вещи, которые не теряют своих основных свойств в процессе их эксплуатации.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли является платным. Одной из форм возмещения является арендная плата.

Как следует из п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендные платежи в порядке и на условиях, определенных договором.

В ст.ст. 309, 310 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому обязательства должны исполняться в соответствии с согласованными условиями и требованиями закона, односторонний отказ от выполнения обязанностей не допускается.

Соглашением к договору аренды стороны определили, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в ряде случаев:

  • если меняется порядок определения размера арендной платы за землю;
  • если изменяется кадастровая стоимость участка.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен заключаться в соответствии с правилами, действующими в момент его подписания сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ, цена определяется соглашением сторон. А в предусмотренных законом случаях применяются регулируемые цены, устанавливаемые госорганом или органом местного самоуправления. Кодекс допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом.

П. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом судом случае стоимость аренды госимущества относилась к категории регулируемых цен. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

В принятом Пленумом ВАС РФ постановлении от 17.11.2011 № 73, рассматривающем вопросы практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, содержатся важные для дела разъяснения. В силу норм ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если в момент заключения договора еще не был определен порядок госрегулирования размера арендной платы, то он подлежит применению в любом случае. При этом не требуется вносить изменения в договор.

Суд разъяснил, что ставки арендной платы относятся к регулируемым ценам, в связи с чем стороны были не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, ответчик мог сам установить точный размер платы, не дожидаясь сообщения от Департамента, и вносить ее в надлежащем размере, так как методика расчета находилась в открытом доступе.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истца законные, обоснованные и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Договорная неустойка – с ответчика

В договоре содержался пункт, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основывая на данных норме и условиях договора, Департамент начислил сумму пеней за период с 11.01.2015 по 11.04.2017. Она составила 942 тыс. рублей. Суд нашел данное требование обоснованным и взыскал ее с ООО «Полином».

Апелляция оставила решение в силе    

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой. Основные доводы сводились к следующему:

1. Суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.05.2015. По убеждению ООО «Полиом», такой отказ повлек принятие неверного решения. Разница в стоимости земли по двум отчетам составила порядка 97 миллионов рублей. Указанное, по мнению Общества, подтверждает, что фактически не установлена рыночная стоимость спорного земельного участка.

В апелляции завод еще раз обратился с ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. В этот раз суд пошел на встречу и назначил экспертизу.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 255,7 млн. рублей. Из отчета следовало, что относительная погрешность при определении рыночной стоимости участка равна 11%. Стоимость участка, которую применил Департамент, соответствовала этой погрешности. В связи с этим суд отклонил данный довод жалобы.

2. Общество сообщило новые обстоятельства по делу, указав, что Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, утвержденный постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не мог применяться при расчете долга по арендной плате, так как 02.11.2017 Верховный Суд РФ признал недействующим п. 5 данного порядка.

Суд указал на ошибочность вывода. Пленум ВС РФ от 29.11.2007 № 48 разъяснил, что если нормативный правовой акт применялся до вынесения решения суда и на основании этого акта строились взаимоотношения сторон, суд может признать такой акт недействующим только со дня вступления решения в законную силу.

Так как п. 5 Порядка признан недействующим 02.11.2017, то к спорной ситуации не имеет отношения в виду того, что расчет произведен за период с 11.05.2015 по 11.04.2017.

3. Общество также полагало, что применять новый размер арендной платы можно только после даты уведомления общества о таких изменениях.

Суд не согласился с этим выводом, поскольку арендная плата относилась к регулируемой плате. Как только соответствующий нормативный акт вступил в силу, подлежал применению новый размер арендной платы.

Таким образом, решение суда первой инстанции в полном объеме прошло проверку и подтверждение правомерности вышестоящим судом.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Собственник вправе оспорить государственную кадастровую оценку

С 2015 года поменялся порядок исчисления налога на имущество. За основу стали брать кадастровую, а не инвентаризационную цену объектов недвижимости. Указанное обстоятельство существенно увеличило налоговую нагрузку на собственников.

Несмотря на то, что оценка осуществлялась профессиональными оценщиками, заключившими договор с органами власти, законодатель предусмотрел возможность оспорить ее результаты заинтересованным лицом. У потенциального истца имеется два варианта подачи заявления: в специально созданную для таких споров комиссию либо в судебные органы.

С какими трудностями могут столкнуться заявители в процессе отстаивания права на уменьшение размера кадастровой цены объекта, можно увидеть на примере одного из свежих судебных решений (дело № 3а-3037/2018 от 29.08.2018 г.).

Суть жалобы

ООО «Анкор Девелопмент» попыталось оспорить в Московском городском суде установленную Правительством г. Москвы кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого помещения.

Общество заявило несколько основных требований:

  • об уменьшении ранее установленной кадастровой стоимости имущества до 101,6 млн. рублей;
  • о принуждении Управления Росреестра по г. Москве внести новые изменения в реестр недвижимости.

Обосновывая подачу иска, Общество сослалось на наличие права собственности на недвижимость, по которой оспаривалась кадастровая оценка. Дополнительно истец указал, что платит налог на данное имущество. Его размер зависит от установленной кадастровой стоимости.

13406588_2.jpg

Причины исковых требований

В соответствии с установленным порядком в 2016 году в г. Москве проведена оценка объектов недвижимости, по результатам которой издан правовой акт Правительства Москвы от 29 ноября 2016 г. № 790-ПП. Согласно указанному документу, объект Общества был оценен в 136 млн. рублей.

С данной ценой истец не согласился и заказал новый отчет в ООО «СО». Отчет был подготовлен 19 октября 2017 года. Согласно его данным, объект оценен в 101,6 млн. рублей. В связи с этим Общество направило заявление в специально созданную комиссию, рассматривающую спорные вопросы, касающиеся проведенной кадастровой оценки (далее – комиссия).

Комиссия отклонила заявление, так как Общество уже направило иск с аналогичным требованием в суд.

Правила оспаривания осуществленной кадастровой оценки

Право на возражение относительно итогов оценки рыночной стоимости установлено в ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, регулирующего правоотношения в области оценочной деятельности в РФ. Воспользоваться данным правом могут те, чьи права и законные интересы затрагиваются данной оценкой. Предусматривается возможность обращения в суд или в комиссию.

Согласно статьям 62, 247 и 248 КАС РФ, истец обязан доказать, что у него есть основания для пересмотра результатов состоявшейся оценки, а ответчик – обосновать возражения.

Истец подтвердил свое право на обжалование, представив договор купли-продажи нежилого помещения от 30 декабря 2013 г. и свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на объект от 6 марта 2014 г.. Он также указал, что является плательщиком налогов на имущество по данному объекту, размер которого находится в прямой зависимости от его кадастровой оценки.

В качестве основания для уменьшения кадастровой цены Общество предоставило суду отчет, подготовленный ООО «СО».

Ответчики, изучив данный отчет, указали на его несоответствие требованиям закона.

Согласно п.20 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 г. № 28, разрешающего вопросы, возникающие в ходе оспаривания итогов кадастровой оценки недвижимого имущества, суд при изучении отчетов об оценке обязан осуществить проверку его соответствия нормативным требованиям в сфере оценочной деятельности.

Исходя из п. 23 указанного постановления, если для изучения отчета необходимо применить профессиональные знания, касающиеся оценочной деятельности, то по заявлению одной из сторон либо по собственной инициативе суд назначает проведение экспертизы.

В связи с этим для исключения всех сомнений в обоснованности применения той или иной рыночной стоимости в отношении спорного объекта судом поручено проведение экспертизы представленного истцом отчета независимому эксперту. В качестве экспертной организации по ходатайству истца выбрано ООО «БОЛАРИ».

По результатам проведенного анализа эксперт указал на следующие недостатки в отчете ООО «СО»:

  • при применении сравнительной методики оценки не сделана корректировка по отнесению объекта к определенному классу;
  • в отчете неправильно осуществлена корректировка по месторасположению недвижимости и аналогичных ей объектов, неверно указаны сведения в отношении отдаленности объекта от станций метро;
  • не применен коэффициент неполной загрузки офисных помещений, относящихся к классу «В»;
  • выявлены недостатки в определении аналогичных объектов и др. замечания.

Суд учел выводы эксперта и согласился с отчетом, согласно которым вышеуказанные недостатки оказали влияние на оценочную стоимость объекта. Следовательно, представленный истцом документ не отвечает критериям достоверности. По данным экспертного отчета, стоимость нежилого помещения истца на 01.01.2016 г. составила 134,8 млн. рублей.

Истец настаивал на проведении повторной экспертизы

К выполненному экспертом отчету у истца имелись замечания, о чем он письменно сообщил суду и просил о назначении новой экспертизы. В связи с указанным суд истребовал у эксперта пояснения к отчету, согласно которым ни один довод истца не подтвердился.

Главным нарушением, по мнению истца, явилось то, что эксперт выбрал среди аналогичных объектов самые дорогие. Однако, как указал суд, эксперт отразил в отчете максимально похожие офисные помещения. В период, затрагиваемый оценкой, на рынке имелось достаточное количество предложений по продаже офисов в том бизнес-центре, где располагалось помещение истца. Поэтому взятая за основу цена достоверно отражает существовавшие на рынке текущие цены.

Также истец полагал, что в связи с неуказанием в отчете данных о включении в цену НДС, необходимо назначение повторной экспертизы. Суд отклонил данный довод, указав, что при определении стоимости не требуется применение корректирующих значений на наличие НДС, так как они не влияют на ее формирование.

Истец считал, что эксперт допустил нарушение федерального закона, регулирующего судебно-экспертную деятельность в России. Заключалось оно в том, что эксперт входил в члены СРО «Кадастр-Оценка», члены которой проводили первоначальные работы по оценке по заказу Правительства г. Москвы.

Согласно законодательству об оценочной деятельности, ее субъектами являются граждане, имеющие членство в одном из СРО оценщиков. Следовательно, проводить судебную экспертизу вправе только тот эксперт, который состоит в СРО. СРО «Кадастр-Оценка» представляет собой крупную организацию, объединяющую свыше семисот оценщиков по всей России. Членство экспертов в одном и том же СРО не свидетельствует об их зависимости друг от друга, так как данные эксперты не подчинены друг другу, а лишь состоят в одном и том же профессиональном сообществе.

Таким образом, ни один довод истца не был принят судом, в связи с чем отсутствовали основания для повторной экспертизы.

Суд отклонил часть доводов ответчиков

Ответчики полагали, что у истца отсутствовало право на обращение с таким иском в суд. Однако судья отклонил данный довод. Согласно Закону № 135-ФЗ, устанавливающему правила в области оценочной деятельности, данное право у истца есть. О правомерности обращения с иском об оспаривании кадастровой стоимости говорится и в Определении КС РФ № 1555-О от 03.07.2014 г., согласно которому подобные иски – это один из способов уточнения правильности проведенной массовой оценки объектов недвижимости.

Также ответчик указал на законность принятого Постановления г. Москвы по результатам государственной оценки. Но суд не рассматривал данный довод, так как истец не заявлял о незаконности принятого правового акта, а указанное не являлось предметом рассмотрения суда.

В результате проведенных экспертиз суд указал на правомерность применения последней оценки и на необходимость установления на 1 января 2016 г. кадастровой стоимости объекта истца в размере 134,8 млн. рублей.

С какой даты применяется новая кадастровая стоимость?

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ, данные о кадастровой стоимости, отраженные в судебных решениях, надлежит применять с первого числа нового года, в котором поступило обращение в суд. Истец подал иск 21.11.2017 г., следовательно, новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января 2017 г.

Согласно статьям 24.18, 24.20 Закона № 135-ФЗ, вступившее в законную силу решение суда может являться основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Истец просил суд обязать государственный орган по регистрации внести данные об измененной кадастровой стоимости в ЕГРН. Суд отклонил данное требование ввиду того, что в понуждении нет необходимости, так как решение суда само по себе является основанием для таких действий.

Таким образом, собственник может обратиться с заявлением в целях уточнения кадастровой стоимости объекта в любое время при наличии к тому достаточных оснований. Перерасчет обновленной стоимости будет сделан лишь за тот год, в течение которого было направлено обращение.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.