Суд за применение повышенных ставок на аренду земли, находящуюся в публичной собственности
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Суд за применение повышенных ставок на аренду земли, находящуюся в публичной собственности

Многие организации для решения своих производственных задач вынуждены брать в аренду земельные участки, находящиеся в госсобственности. Размер арендной платы за пользование такой землей регулируется государством. В течение срока действия договора плата может быть пересмотрена на основании вступившего в силу закона. Предпринимателю ничего не остается делать, как платить по новым счетам.

В судебной практике существует немало дел, связанных с взысканием арендных платежей с землепользователей, которые отказываются вносить плату по новым расценкам. Причина для такого отказа должна быть очень веская. Суд, как правило, подтверждает правомерность нового расчета, и организации приходится оплачивать не только сумму долга, но и штраф за нарушение условий договора. Вот один из таких примеров.

14a5027e5f5f6d9c1d53a0372172664c.jpg

Суть спора

В октябре 2017 г. Арбитражный суд Омской области рассмотрел дело по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Омскому заводу полипропилена о взыскании 30 млн. долга.

Общество не было согласно с выставленной суммой аренды за пользование земельным участком.

Обстоятельства дела

25 апреля 2007 г. между Главным управлением по земельным ресурсам по Омской области (впоследствии – Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ООО «Полином» был заключен договор аренды участка земли площадью 550 тыс. кв. м.

Первоначально расчет платы за аренду производился в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 14 июня 2006 года № 71-п, сумма составляла 6,2 млн. рублей в год.

30 января 2007 года стороны подписали допсоглашение, которым установили случаи, порядок и сроки изменения арендной платы, а также периодичность ее перечисления.

11 мая 2015 года вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, которым утверждался новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. В связи с этим плата за землю рассчитывалась в зависимости от рыночной стоимости участка.

Оценочная компания в соответствии с муниципальным контрактом, заключенным в сентябре 2016 года, подготовило отчет о рыночной стоимости земли, которой пользовался завод. Согласно документу участок был оценен в 283 млн. рублей.

На основании данных документов за период с 11.05.2015 по 11.04.2017, с учетом доплат и переплат со стороны Общества, сумма долга, по данным Департамента, составила 29 млн. рублей.

Почему судья отказал в назначении судебной экспертизы

В ходе судебного процесса ответчик просил суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого участка по состоянию на 11.05.2015.

Суд отказал в проведении экспертизы ввиду того, что в материалах дела уже имелось два отчета о рыночной стоимости указанного участка: представленные Департаментом и самим ответчиком. Кроме того, отчет Департамента не был никем оспорен и никем не признан незаконным.

Суд отказался исследовать отчет, представленный Обществом, так как эксперт, подготовивший его, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также экспертному учреждению не направлялся запрос о возможности проведения соответствующего исследования, в деле нет ответа экспертного учреждения с указанием срока и стоимости проведения экспертизы, данных о квалификации экспертов, а также сведений о зачисления на счет суда денежных средств, необходимых для проведения экспертизы.

Требования истца обоснованы

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок. Если права нарушены, потерпевший вправе применять предусмотренные ст. 12 ГК РФ способы их защиты.

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель передает по договору аренды имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется вносить установленную договором плату. Объектом аренды могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт, иные вещи, которые не теряют своих основных свойств в процессе их эксплуатации.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли является платным. Одной из форм возмещения является арендная плата.

Как следует из п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендные платежи в порядке и на условиях, определенных договором.

В ст.ст. 309, 310 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому обязательства должны исполняться в соответствии с согласованными условиями и требованиями закона, односторонний отказ от выполнения обязанностей не допускается.

Соглашением к договору аренды стороны определили, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в ряде случаев:

  • если меняется порядок определения размера арендной платы за землю;
  • если изменяется кадастровая стоимость участка.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен заключаться в соответствии с правилами, действующими в момент его подписания сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ, цена определяется соглашением сторон. А в предусмотренных законом случаях применяются регулируемые цены, устанавливаемые госорганом или органом местного самоуправления. Кодекс допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом.

П. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом судом случае стоимость аренды госимущества относилась к категории регулируемых цен. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

В принятом Пленумом ВАС РФ постановлении от 17.11.2011 № 73, рассматривающем вопросы практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, содержатся важные для дела разъяснения. В силу норм ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если в момент заключения договора еще не был определен порядок госрегулирования размера арендной платы, то он подлежит применению в любом случае. При этом не требуется вносить изменения в договор.

Суд разъяснил, что ставки арендной платы относятся к регулируемым ценам, в связи с чем стороны были не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, ответчик мог сам установить точный размер платы, не дожидаясь сообщения от Департамента, и вносить ее в надлежащем размере, так как методика расчета находилась в открытом доступе.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истца законные, обоснованные и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Договорная неустойка – с ответчика

В договоре содержался пункт, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основывая на данных норме и условиях договора, Департамент начислил сумму пеней за период с 11.01.2015 по 11.04.2017. Она составила 942 тыс. рублей. Суд нашел данное требование обоснованным и взыскал ее с ООО «Полином».

Апелляция оставила решение в силе    

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой. Основные доводы сводились к следующему:

1. Суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.05.2015. По убеждению ООО «Полиом», такой отказ повлек принятие неверного решения. Разница в стоимости земли по двум отчетам составила порядка 97 миллионов рублей. Указанное, по мнению Общества, подтверждает, что фактически не установлена рыночная стоимость спорного земельного участка.

В апелляции завод еще раз обратился с ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. В этот раз суд пошел на встречу и назначил экспертизу.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 255,7 млн. рублей. Из отчета следовало, что относительная погрешность при определении рыночной стоимости участка равна 11%. Стоимость участка, которую применил Департамент, соответствовала этой погрешности. В связи с этим суд отклонил данный довод жалобы.

2. Общество сообщило новые обстоятельства по делу, указав, что Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, утвержденный постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не мог применяться при расчете долга по арендной плате, так как 02.11.2017 Верховный Суд РФ признал недействующим п. 5 данного порядка.

Суд указал на ошибочность вывода. Пленум ВС РФ от 29.11.2007 № 48 разъяснил, что если нормативный правовой акт применялся до вынесения решения суда и на основании этого акта строились взаимоотношения сторон, суд может признать такой акт недействующим только со дня вступления решения в законную силу.

Так как п. 5 Порядка признан недействующим 02.11.2017, то к спорной ситуации не имеет отношения в виду того, что расчет произведен за период с 11.05.2015 по 11.04.2017.

3. Общество также полагало, что применять новый размер арендной платы можно только после даты уведомления общества о таких изменениях.

Суд не согласился с этим выводом, поскольку арендная плата относилась к регулируемой плате. Как только соответствующий нормативный акт вступил в силу, подлежал применению новый размер арендной платы.

Таким образом, решение суда первой инстанции в полном объеме прошло проверку и подтверждение правомерности вышестоящим судом.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    HorheoExtib / 20.05.2018

    <a href="http://lamarcontracting.com/#100mg">Buy sildenafil 100 mg</a> american pharmacy cialis generic cialis pill online  <a href="http://musicalgraffitee.com/">buy cheap pfizer sildenafil online</a>
    cost of cialis cvs we use it cialis online store  <a href=http://lamarcontracting.com/#sildenafil-citrate>Buy Sildenafil Citrate 100 mg</a>
    buy cialis online nz generic cialis with dapoxetine <a href="http://lamarspeciallighting.com/#buy-viagra">where to buy viagra over the counter</a>
    cialis generico milano i recommend cialis generico
    cialis generico en mexico tarif cialis france <a href=http://lamarspeciallighting.com/#viagra>where to buy viagra in myanmar</a>
    buy cialis online cheapest walgreens price for cialis <a href="http://lamarspeciallighting.com">where to buy cheap viagra in australia</a>
    cost of cialis cvs generic cialis 20mg uk
    http://lamarcontracting.com/#100mg
    http://lamarspeciallighting.com/#where-to-buy-viagra

  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим