Суд за применение повышенных ставок на аренду земли, находящуюся в публичной собственности

Многие организации для решения своих производственных задач вынуждены брать в аренду земельные участки, находящиеся в госсобственности. Размер арендной платы за пользование такой землей регулируется государством. В течение срока действия договора плата может быть пересмотрена на основании вступившего в силу закона. Предпринимателю ничего не остается делать, как платить по новым счетам.

В судебной практике существует немало дел, связанных с взысканием арендных платежей с землепользователей, которые отказываются вносить плату по новым расценкам. Причина для такого отказа должна быть очень веская. Суд, как правило, подтверждает правомерность нового расчета, и организации приходится оплачивать не только сумму долга, но и штраф за нарушение условий договора. Вот один из таких примеров.

14a5027e5f5f6d9c1d53a0372172664c.jpg

Суть спора

В октябре 2017 г. Арбитражный суд Омской области рассмотрел дело по заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к Омскому заводу полипропилена о взыскании 30 млн. долга.

Общество не было согласно с выставленной суммой аренды за пользование земельным участком.

Обстоятельства дела

25 апреля 2007 г. между Главным управлением по земельным ресурсам по Омской области (впоследствии – Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ООО «Полином» был заключен договор аренды участка земли площадью 550 тыс. кв. м.

Первоначально расчет платы за аренду производился в соответствии с постановлением Правительства Омской области от 14 июня 2006 года № 71-п, сумма составляла 6,2 млн. рублей в год.

30 января 2007 года стороны подписали допсоглашение, которым установили случаи, порядок и сроки изменения арендной платы, а также периодичность ее перечисления.

11 мая 2015 года вступило в силу постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, которым утверждался новый порядок определения размера арендной платы за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов. В связи с этим плата за землю рассчитывалась в зависимости от рыночной стоимости участка.

Оценочная компания в соответствии с муниципальным контрактом, заключенным в сентябре 2016 года, подготовило отчет о рыночной стоимости земли, которой пользовался завод. Согласно документу участок был оценен в 283 млн. рублей.

На основании данных документов за период с 11.05.2015 по 11.04.2017, с учетом доплат и переплат со стороны Общества, сумма долга, по данным Департамента, составила 29 млн. рублей.

Почему судья отказал в назначении судебной экспертизы

В ходе судебного процесса ответчик просил суд назначить экспертизу для определения рыночной стоимости арендуемого участка по состоянию на 11.05.2015.

Суд отказал в проведении экспертизы ввиду того, что в материалах дела уже имелось два отчета о рыночной стоимости указанного участка: представленные Департаментом и самим ответчиком. Кроме того, отчет Департамента не был никем оспорен и никем не признан незаконным.

Суд отказался исследовать отчет, представленный Обществом, так как эксперт, подготовивший его, не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Также экспертному учреждению не направлялся запрос о возможности проведения соответствующего исследования, в деле нет ответа экспертного учреждения с указанием срока и стоимости проведения экспертизы, данных о квалификации экспертов, а также сведений о зачисления на счет суда денежных средств, необходимых для проведения экспертизы.

Требования истца обоснованы

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок. Если права нарушены, потерпевший вправе применять предусмотренные ст. 12 ГК РФ способы их защиты.

Согласно ст. 606 ГК РФ, арендодатель передает по договору аренды имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязуется вносить установленную договором плату. Объектом аренды могут быть земельные участки и другие природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспорт, иные вещи, которые не теряют своих основных свойств в процессе их эксплуатации.

В силу ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли является платным. Одной из форм возмещения является арендная плата.

Как следует из п.1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан вносить арендные платежи в порядке и на условиях, определенных договором.

В ст.ст. 309, 310 ГК РФ закрепляет правило, согласно которому обязательства должны исполняться в соответствии с согласованными условиями и требованиями закона, односторонний отказ от выполнения обязанностей не допускается.

Соглашением к договору аренды стороны определили, что арендная плата подлежит изменению не чаще одного раза в год в ряде случаев:

  • если меняется порядок определения размера арендной платы за землю;
  • если изменяется кадастровая стоимость участка.

Как следует из п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен заключаться в соответствии с правилами, действующими в момент его подписания сторонами. Согласно ст. 424 ГК РФ, цена определяется соглашением сторон. А в предусмотренных законом случаях применяются регулируемые цены, устанавливаемые госорганом или органом местного самоуправления. Кодекс допускает изменение цены после заключения договора в случаях и на условиях, предусмотренных договором или законом.

П. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет изменять размер арендной платы по соглашению сторон не чаще одного раза в год.

В рассматриваемом судом случае стоимость аренды госимущества относилась к категории регулируемых цен. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежал применению с даты вступления в силу соответствующего правового акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ.

В принятом Пленумом ВАС РФ постановлении от 17.11.2011 № 73, рассматривающем вопросы практики применения правил ГК РФ о договоре аренды, содержатся важные для дела разъяснения. В силу норм ГК РФ плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если в момент заключения договора еще не был определен порядок госрегулирования размера арендной платы, то он подлежит применению в любом случае. При этом не требуется вносить изменения в договор.

Суд разъяснил, что ставки арендной платы относятся к регулируемым ценам, в связи с чем стороны были не вправе применять другой размер арендной платы. Кроме того, ответчик мог сам установить точный размер платы, не дожидаясь сообщения от Департамента, и вносить ее в надлежащем размере, так как методика расчета находилась в открытом доступе.

Таким образом, суд пришел к выводу, что требования истца законные, обоснованные и подлежат удовлетворению в заявленном размере.

Договорная неустойка – с ответчика

В договоре содержался пункт, согласно которому за нарушение срока внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку из расчета 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить, в частности, в случае просрочки исполнения.

Основывая на данных норме и условиях договора, Департамент начислил сумму пеней за период с 11.01.2015 по 11.04.2017. Она составила 942 тыс. рублей. Суд нашел данное требование обоснованным и взыскал ее с ООО «Полином».

Апелляция оставила решение в силе    

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с жалобой. Основные доводы сводились к следующему:

1. Суд необоснованно отказал в назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11.05.2015. По убеждению ООО «Полиом», такой отказ повлек принятие неверного решения. Разница в стоимости земли по двум отчетам составила порядка 97 миллионов рублей. Указанное, по мнению Общества, подтверждает, что фактически не установлена рыночная стоимость спорного земельного участка.

В апелляции завод еще раз обратился с ходатайство о назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости спорного земельного участка. В этот раз суд пошел на встречу и назначил экспертизу.

Согласно выводам эксперта, рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 11.05.2015 составляет 255,7 млн. рублей. Из отчета следовало, что относительная погрешность при определении рыночной стоимости участка равна 11%. Стоимость участка, которую применил Департамент, соответствовала этой погрешности. В связи с этим суд отклонил данный довод жалобы.

2. Общество сообщило новые обстоятельства по делу, указав, что Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, утвержденный постановлением Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п, не мог применяться при расчете долга по арендной плате, так как 02.11.2017 Верховный Суд РФ признал недействующим п. 5 данного порядка.

Суд указал на ошибочность вывода. Пленум ВС РФ от 29.11.2007 № 48 разъяснил, что если нормативный правовой акт применялся до вынесения решения суда и на основании этого акта строились взаимоотношения сторон, суд может признать такой акт недействующим только со дня вступления решения в законную силу.

Так как п. 5 Порядка признан недействующим 02.11.2017, то к спорной ситуации не имеет отношения в виду того, что расчет произведен за период с 11.05.2015 по 11.04.2017.

3. Общество также полагало, что применять новый размер арендной платы можно только после даты уведомления общества о таких изменениях.

Суд не согласился с этим выводом, поскольку арендная плата относилась к регулируемой плате. Как только соответствующий нормативный акт вступил в силу, подлежал применению новый размер арендной платы.

Таким образом, решение суда первой инстанции в полном объеме прошло проверку и подтверждение правомерности вышестоящим судом.

03.05.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку