Как поступить инвестору при банкротстве застройщика

Что такое банкротство

Законодатель называет банкротством неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам. Такая неспособность должна быть подтверждена решением арбитражного суда.

Стадии банкротства

Порядок проведения описанных процедур регламентирован главой 9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Банкротство – это довольно длительный и сложный юридический процесс, который включает в себя ряд последовательно сменяющихся стадий:

1. наблюдение;
2. финансовое оздоровление;
3. внешнее управление;
4. конкурсное производство.

Наблюдение и финансовое оздоровление – это наиболее мягкие и демократичные процедуры. На стадии внешнего управления банкрот имеет возможность спасти организацию. Если вводится процедура конкурсного производства, то вероятнее всего, что деятельность организации прекратится, а ее имущество будет распродано для возмещения убытков кредиторов.

Основные юридические аспекты процедуры банкротства

Согласно общему правилу, зафиксированному в части 2 статьи 33 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ, требование о признании предприятия банкротом может быть предъявлено в суд его кредитором. Подать ходатайство в арбитражный суд о признании юридического лица банкротом может только тот кредитор, заем которого превышает сумму в 100 тысяч рублей. Сложности инвестора часто возникают при признании застройщика банкротом до того, как строительный проект был завершен. В таком случае инвестор не успевает получить жилое помещение в собственность.

Строящийся многоквартирный дом будет признан объектом незавершенного строительства. Застройщик, до признания его банкротом осуществляющий строительные работы, не будет располагать достаточным количеством денежных средств для завершения строительства объекта недвижимого имущества по договору долевого строительства. Право на объект незавершенного строительства возникнет у кредиторов застройщика. Так будет продолжаться, пока его не исключат из конкурсной массы, а также пока объект не будет передан долевым инвесторам.

Стратегия действий при банкротстве

Если инвестор выявит факт банкротства застройщика, ему потребуется разработать эффективную стратегию поведения. Законодатель предусматривает 2 варианта действий инвестора:

1. предъявление застройщику денежных требований;
2. предъявление застройщику требований о передаче жилого помещения.

В ситуации, когда инвестиции вложены в строительство нежилого помещения, к застройщику можно предъявлять в рамках его банкротства исключительно денежные требования. Контроль над деятельностью в застройщика период банкротства производится арбитражным управляющим, которого назначают судебные органы.

Арбитражный управляющий уполномочен на организацию и контроль процесса банкротства, который должен происходить с целью удовлетворения требований всех кредиторов застройщика. Это значит, что денежное требование или требование передать помещение должно быть предъявлено ответственному за процедуру банкротства  арбитражному управляющему. Судебные органы, которые вынесли решение о признании застройщика банкротом, также принимают заявления с требованиями кредиторов застройщика.

Основания для предъявления требования к застройщику

Долевой инвестор, который имеет право требования к застройщику, должен подтвердить это. Основанием для получения возмещения являются следующие юридические документы:

• судебный акт о признании договора с застройщиком недействительным, который вступил в действие. Документ должен регламентировать обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций;
• судебный акт о признании договора с застройщиком незаключенным, который подтверждает обязанность застройщика по удовлетворению требования инвестора о возврате вложенных инвестиций. Такой документ вступить в силу на момент его предъявления уполномоченных лицам;
• договор с застройщиком, который удостоверяет факт просрочки передачи помещения долевому инвестору, а также приложенные к нему бумагами:

1. документ об оплате долевых инвестиций;
2. справка, полученная в органах местной администрации, об отсутствии ввода в эксплуатацию здания;
3. письменное уведомление застройщика, содержащее доказательства его получения застройщиком, в котором говорится о расторжении договора с требованием вернуть долевые инвестиции.

Способы формулировки требования к застройщику

Сформулировать денежное требование к застройщику можно в разных формах. Формулировка во многом зависит от конкретных обстоятельств дела. Существует несколько способов сформулировать требование, среди них:

• возврат застройщиком всего объема полученных от инвестора капиталовложений до момента расторжения договора;
• возмещение реального ущерба, который был причинен застройщиком инвестору в результате нарушения обязательства застройщика о передаче в согласованный срок жилую площадь, расположенную в новостройке, по договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества;
• возврат денежных средств по недействительной сделке, заключенной инвестором с застройщиком;
• возврат денежных средств по сделке с застройщиком, которая была в установленном порядке признана незаключенной.

Исполнение требований инвестора

После рассмотрения дела в судебных органах инвестор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура наблюдения. В таком случае действие  исполнительного документа будет приостановлено в соответствии с частью 2 статьи 201.4 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ.

После рассмотрения дела в суде спонсор может получить исполнительный лист в отношении застройщика, для которого введена процедура конкурсного производства. При названных обстоятельствах действие исполнительного листа прекращается, как это указано в части 1 статьи 201.5 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Данные случаи предполагают предъявление требований не в суд, а непосредственно к арбитражному управляющему. К требованию инвестор должен приложить исполнительный лист, полученный в суде.

Условия, дающие право требования

Право на предъявление требований к застройщику возникает у инвестора при условии, что присутствуют все перечисленные обстоятельства:

1. между инвестором и застройщиком, который был признан банкротом, заключен действующий договор долевого строительства;
2. спонсор исполнил все свои обязательства по договору об участии в долевом строительстве путем. Он внес денежные средства в размере стоимости жилого помещения в новостройке в пользу застройщика;
3. инвестор не получил от застройщика в собственность жилое помещение, принадлежащее ему на основании заключенного договора о долевом строительстве многоквартирного дома;
4. в отношении застройщика была введена юридическая процедура конкурсного производства;
5. инвестор не отказался от исполнения договора, заключенного с застройщиком.

Суд в большинстве случаев отклоняет те требования инвесторов, которые были заявлены ими без выполнения какого-либо из названных условий. В случае отказа спонсору придется заявлять в рамках банкротства застройщика денежное требование.

Если все условия будут соблюдены, то арбитражный суд вправе признать за долевым инвестором имущественное требование к застройщику. Застройщик будет обязан удовлетворить признанное требование в рамках банкротства застройщика, даже в случае, когда долевые инвестиции привлекались застройщиком по предварительному договору купли-продажи. Аналогичное право будет действовать в отношении требования инвестора, заявленного на основании вексельной схемы покупки квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Требование инвестора должно быть предъявлено к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Судебные органы заносят сведения о требовании в специальный реестр. Такой реестр включается в себя систематизированные данные обо всех требованиях на передачу жилых помещений, заявленных инвесторами в отношении застройщика.

Законные требования должны направляться с приложением дополнительного пакета правоустанавливающей документации. Так, к ним следует приложить судебные акты и иные документы, подтверждающие юридическую обоснованность требования к застройщику. В противном случае инвестор может получить отказ в удовлетворении заявленного требования.

После того, как инвестор подает требование в суд, оно заносится в реестр. Инвестор, чье требование зарегистрировано, получает право на его удовлетворение. Он может участвовать в общих собраниях кредиторов застройщика и обладает числом голосов исходя из денежной суммы, которая была оплачена им по договору с застройщиком.

Способы погашения требований кредиторов

Законодатель устанавливает 3 варианта погашения требований инвесторов:

1. когда требование погашается в третью очередь за счет денежных средств, полученных после продажи имущества застройщика на торгах. Продать можно только те объекты имущества застройщика, которые были отнесены арбитражным управляющим к конкурсной массе;
2. когда требование о передаче жилого помещения погашается путем передачи незавершенного строительством объекта недвижимости в собственность жилищного кооператива. Жилищный кооператив должен быть создан долевыми инвесторами обанкротившегося застройщика. Цель создания юридического лица - завершение строительства;
3. когда требование о передаче квартиры в новостройке погашается посредством передачи долевым инвесторам жилых помещений в многоквартирном доме, который был введен в эксплуатацию.

Погашение долга путем продажи имущества

Первый из приведенных вариантов удовлетворения требований инвесторов может быть использован в случаях, когда инвестор изначально заявил денежное требование к застройщику. Требование следует заявлять в тот момент, когда объект недвижимой собственности, в который инвестор вкладывал собственные денежные средства, находится на низкой стадии строительной готовности. Также следует учитывать условия о наличии у застройщика других инвестиционных активов, которые с высокой вероятностью дадут ему возможность на реализацию строительного проекта.

Инвестор, который обращается с денежным требованием, имеет определенные риски. Дело в том, что объект его капиталовложений в результате реализации будет исключен уполномоченными лицами из конкурсной массы. Таким образом, арбитражный управляющий может столкнуться с ситуацией, когда у должника-банкрота не окажется достаточного количества имущества, подлежащего продаже для возмещения долгов кредиторам. В этой случае удовлетворение требований инвесторов станет проблематичным.

Погашение долга путем передачи недвижимости жилищному кооперативу

Второй вариант может быть применен к конкретной ситуации только, когда здание не было введено застройщиком в эксплуатацию. Долевые инвесторы на общем собрании кредиторов принимают решение о заявлении ходатайства в суд. В заявлении им следует потребовать передать объект незавершенного строительства в собственность образуемого ими жилищного кооператива.

Чтобы суд удовлетворил указанное ходатайство, каждый из спонсоров должен стать членом жилищного кооператива. Когда суд принимает положительное решение по заявлению, объект незавершенного строительства исключается арбитражным управляющим из конкурсной массы. Он становится собственностью жилищного кооператива, образованного инвесторами обанкротившегося застройщика.
Руководство юридического лица, избранное из числа участников жилищного кооператива, предпринимает действия по государственной регистрации права жилищного кооператива на объект незавершенного строительства. Регистрация подтверждается внесением сведений о праве на собственность в ЕГРП. После регистрации прав объект незавершенного строительства должен был возведен за счет дополнительных средств членов кооператива, а также капиталовложений иных инвесторов.

Описанный вариант подойдет для тех недвижимых объектов, которые находятся на высокой стадии строительной готовности. Это означает, что членам жилищного кооператива не потребуется затрачивать значительных финансовых средств для окончательного завершения строительного проекта.

Перед тем, как начинать реализовывать предложенную схему, инвесторам рекомендуется прибегнуть к услугам независимого эксперта. Он сможет оценить строительный объект и утвердить примерную смету на достройку объекта. После этого инвесторы смогут понять, выгодно ли для них образование жилищного кооператива.

Погашение долга путем передачи квартиры в доме, введенном в эксплуатацию

Последний способ может быть реализован на практике, когда здание введено в эксплуатацию, однако квартиры, расположенные в нем, не были переданы застройщиком в адрес долевых инвесторов. Чтобы получить право на квартиру, спонсоры собираются на общем заседании. Они принимают решение о заявлении в суд ходатайства. Оно должно содержать требование о передаче построенных жилых помещений им в собственность.

Когда суд удовлетворит заявление инвесторов, арбитражный управляющий принимает решение об исключении объекта недвижимого имущества в виде многоквартирного дома из конкурсной массы. Долевым инвесторам следует получить у арбитражного управляющего передаточные акты.

После этого инвесторы занимаются регистрацией своих прав на квартиру в региональных отделениях Росреестра. Выписка из ЕГРП передается всем собственникам квартир, прошедшим через юридическую процедуру постановки на учет права собственности на недвижимое имущество.

Что делать, если указанные способы не подходят

В исключительных ситуациях, когда нельзя применить ни одну из описанных методик погашения долга, арбитражный управляющий предлагает инвесторам подать заявления о включении их денежных требований в общий реестр требований кредиторов. Это предполагает отказ спонсора от исполнения договора долевого строительства с застройщиком.

Заявленные инвестором имущественные и безденежные требования становятся исключительно денежными требованиями к застройщику, которые будут удовлетворены в третью и четвертую очередь, как это регламентировано в статье 201.9 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ. Кроме этого участник договора по долевому строительству многоквартирного дома может отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора с застройщиком в силу введения процедуры банкротства.