Как правильно контролировать действия застройщика

Далее будут изучены эффективные механизмы проверки исполнения застройщиком своих обязательств, которые он получил после заключения договора участия в долевом строительстве или иного контракта с инвестором. Лицам, вступающим в сделку по приобретению недвижимого имущества посредством участия в строительстве новостройки важно иметь полное представление обо всех видах контроля застройщика, а также о том, когда и как осуществлять такие действия.

Методы контроля необходимы не только при возникновении проблем с качеством построенной недвижимости или задержке строительства, они являются оптимальной превентивной мерой, позволяющей стимулировать застройщика к окончанию строительства в установленный договором сторон срок.

Контроль подразделяется на публичный и частный. Полномочия частного контроля принадлежат инвестору, общественным организация и саморегулирующимся организациям. Функции частного контроля призваны осуществлять федеральные и муниципальные власти.

Мероприятия по частному контролю
Методы частного контроля, предпринимаемые инвестором в отношении застройщика, могут быть реализованы только, если это предусмотрено условиями договора сторон или законом. Форма выражения контрольных мер подразумевает предоставление застройщиком отчетов и других документов инвестору. Спонсор может совершать инспекцию стройки по разрешению застройщика. Допуск на строительный объект необходим для отслеживания общей динамики строительных работ.

Как оформить частный контроль

Обычно стороны не включают в договор условия, связанные с разрешенными методами контроля исполнения сделки застройщиком со стороны инвестора. Как правило, лицо, вносящее свои капиталовложения в новостройку, при заключении договора получает от застройщика письменную гарантию о завершении строительства здания к определенному сроку. Этим оформление договора и ограничивается.

Так, инвестор вправе отслеживать только сроки исполнения контракта со стороны застройщика. Российское законодательство на данной стадии развития не содержит каких-либо норм, обеспечивающих инвестору право на осуществление контролирующих застройщика действия в частном порядке.

Закон предоставляет инвестору право на осуществление информационного контроля. Такой вид контроля поможет инвестору проследить за деятельностью застройщика и установить все возможные нарушения.

Контроль со стороны СРО

Контроль СРО – разновидность контроля, осуществляемая в частном порядке. Она применяется к тем категориям застройщиков, которые самостоятельно, без привлечения подрядчиков осуществляют работы, влияющие на безопасность строящегося здания. При проведении указанных работ у застройщика появляется регламентированная законом обязанность вступить в саморегулируемую организацию строителей. После вступление в СРО он оформляет допуск на выполнение работ, влияющих на безопасность строящегося многоквартирного дома.

Если застройщик проигнорировал законные требования и не занялся оформлением допуска, выдаваемого органами саморегулируемой организации строителей, то все строительные работы, влияющие на безопасность возводимой новостройки, которые он осуществляет, считаются незаконными.

Статус саморегулируемой организации строителей
Под СРО подразумевается некоммерческая организация, которая была основана на членстве и создана субъектами предпринимательской деятельности исходя из единства отрасли производства товаров, работ или услуг, а также рынка этих товаров, работ или услуг. Саморегулируемая организация строителей объединяет в себе субъектов профессиональной деятельности определенного вида, как это указано в статье 3 ФЗ от 01.12.2007 N 315-ФЗ.

Согласно статье 55.18 Градостроительного кодекса РФ саморегулируемая организация строителей может приобрести необходимый юридический статус после того, как официальные записи о ней будут внесены в специальный государственный реестр СРО. Постановление Правительства РФ от 19.11.2008 N 864 указывает, что государственный реестр СРО ведется уполномоченными органами государственной власти, а именно, Ростехнадзором.

Критерии оценки юридических лиц, желающих стать СРО

Требования к организациям, которые желают приобрести статус СРО таковы:

• количество строительных организаций, которые будут являться членами саморегулируемой организации строителей должно быть не менее 100;
• в компенсационном фонде саморегулируемой организации строителей должна присутствовать сумма вклада каждого из членов строительного СРО, которая имеет размер не менее 1 млн. рублей, если участники не прибегали к заключению договора по страхованию гражданской ответственности;
• в компенсационном фонде саморегулируемой организации строителей должна присутствовать сумма вклада каждого из членов строительного СРО, которая имеет размер не менее 300 тысяч рублей, если участники прибегали к заключению договора по страхованию гражданской ответственности;
• саморегулируемая организация строителей должна располагать в надлежащей форме утвержденными внутренними нормативными документами. К таким бумагам обычно относят свидетельства о допуске к строительным работам и другие существенные документы, которые должны соответствовать правилам контроля в области саморегулирования, как это прописано в части 2 статьи 55.4 Градостроительного кодекса РФ. Указанные документы обычно являются публичными и размещаются на официальном сайте СРО.

Функции СРО    

Саморегулируемые организации строителей стали оказывать инвесторам необходимую поддержку и обеспечивать гарантии исполнения застройщиком его обязательств по договору с инвесторами.

Ретроспектива оформления строительной деятельности
Дело в том, что ранее строительная деятельность подлежала обязательному лицензированию. Ведение строительных работ вне закона предполагало привлечение застройщика к уголовной и административной ответственности.

Лицензию на строительство можно было получить в специально созданных федеральных лицензионных центрах. Эти центры выдавали заявителей лицензионные документы, допуская множественные нарушения в связи с тем, что им давали взятки.

Таким образом, процедура лицензирования не могла защитить инвесторов от недобросовестных застройщиков. В 2008 году законодательные органы изменили действующий порядок оформления строительных работ. Были введены саморегулируемые организации строителей. Эти организации считались наиболее либеральной системой, осуществляющей контроль соответствия застройщиков заявленным в законодательстве требованиям.

Контроль и надзор над работой саморегулируемые организации строителей

Вся деятельность саморегулируемых организаций строителей подконтрольна не государственным органам, а управлению СРО. При обнаружении существенных нарушений членами СРО своих обязанностей организация может утратить свой статус.

Это означает, что она не сможет оформлять в отношении застройщиков необходимые для осуществления строительных работ разрешительные документы в виде допусков. Ростехнадзор  - это основной государственный орган, осуществляющий функцию федерального надзора над работой каждой саморегулируемый организации строителей.

Право на подачу жалобы от имени потребителей

Потребители строительных продуктов могут направлять в саморегулируемые организации строителей свои жалобы. Отправить жалобу инвестор может только в ту СРО, членом которой является застройщик по договору.

Поводами к написанию жалоб могут стать действия, каким-либо образом нарушающие права инвестора или условия заключенного с ним контракта. Среди основных противоправных действий, на которые обычно жалуются в саморегулируемые организации строителей, следует отметить:

• несоблюдение технических регламентов;
• игнорирование требования о получении свидетельств о допуске;
• нарушение правил контроля в области саморегулирования;
• игнорирование требований, закрепленных в утвержденных стандартах СРО;
• несоблюдение установленных правил саморегулирования согласно части 2 статьи 55.14 Градостроительного кодекса РФ.

Также потребители обладают возможностью запрашивать информацию о производителе строительных работ в саморегулируемых организациях строителей. Они могут получить в СРО подтверждение о выдаче застройщику соответствующего допуска к строительным работам, которые оказывают влияние на безопасность строительства объекта недвижимого имущества.

Обязанности СРО

Среди основных обязанностей саморегулируемых организаций строителей следует назвать такие как:

1. ежегодное проведение внутренних проверок своих членов. Такие мероприятия инициируются с целью проверки сотрудников на предмет соответствия их деятельности требованиям закона и локальным актам саморегулируемой организации строителей;
2. уведомление Ростехнадзора, а также принятие локальных мер при возникновении:

• нарушения требований технического регламента;
• нарушения требований проектной документации при строительстве.

Юридическое лицо, производившее указанные виды работ и нарушившее нормы закона, привлекается к ответственности. Согласно статье 55.7 Градостроительного кодекса РФ оно может быть исключено из членов саморегулируемой организации строителей.

Исключение из числа участников СРО

Если руководство саморегулируемой организации строителей примет решение об исключении застройщика из числа участников СРО, то все его допуски к строительству будут аннулированы. Данная процедура не помешает застройщику обратиться за допусками к другой саморегулируемой организации строителей и вступить в нее. Главным негативным последствием аннулирования допуска является неминуемое затягивание сроков реализации строительного проекта.

Публичный контроль

Государственный органы РФ приняли решение об ужесточении контроля над деятельностью застройщиков по привлечению долевых инвестиций в строительство. Это было сделано с целью усиления степени юридической защиты прав и законных интересов граждан, участвующих в строительных проектов в роли инвесторов. В основную сферу государственного воздействия попали те категории застройщиков, которые продают жилые площади в новостройках на основании договора об участии в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Функции контролирующих органов

Среди основных функций  контролирующих органов стоит назвать:

• рассмотрение жалоб долевых инвесторов по договору об участии в долевом строительстве;
• контроль над целевым использованием застройщиками денежных средств, которые они получили от спонсоров в рамках исполнения обязательств по ДДУ;
• получение от застройщиков ежеквартальной отчетности, которая отражает этапы строительства и подтверждает факт соответствия строительных работ всем законным требованиям;
• направление застройщикам предписаний, которые могут быть связаны с устранением выявленных нарушений законодательства в сфере долевого строительства;
• принятие мер, направленных на привлечение виновных лиц к административной ответственности. К такой ответственности привлекаются все строительные организации, допустившие совершение правонарушений в период осуществления строительных работ по возведению новостройки;
• обращение в суд для защиты прав и законных интересов участников долевого строительства, как это указано в статье 23 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

Права контролирующих органов

Контролирующие органы наделены правами в области проверки целевого использования застройщиками капиталовложений, полученных от граждан по ДДУ. Технология этого контроля четко не регламентирована в отечественном законодательстве.

Многие финансовые аналитики считают, что вскоре будут введены специальные банковские счета. Они будут предназначены для долевых инвестиций граждан по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

Формы отчетности

Каждый застройщик, который заключил со своим инвестором договор участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, обязан отчитываться перед контролирующими органами. Отчетность предоставляется застройщиком каждый квартал. Она включает в себя 3 стандартные формы, среди которых:

• извещение об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств от участников долевого строительства;
• подача данных о многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, который строится застройщиком. При этом строительство или создание объекта недвижимого имущества должно осуществляться путем привлечения инвестиций стороны договора участия в долевом строительстве;
• ознакомление с информацией об использовании застройщиком привлеченных капиталовложений участников долевого строительства.

Указанные разновидности отчетной документации должны предоставляться в контролирующий орган в установленный законом срок. Если произойдет задержка передачи отчетности, то органы могут принять решение о приостановлении деятельности застройщика по привлечению долевых инвестиций. Обычно такое решение принимается, если задержка в предоставлении документации составляет от 30 дней.
Если по результатам проверки отчетной документации было выявлено, что застройщик осуществляет привлечение денежных средств с нарушением требований закона, то уполномоченные законом контролирующие органы вправе обращаться в суд с требованиями о применении реституции. Реституция, описанная в части 2 статьи 167 ГК РФ, применяется в целях защиты прав долевых инвесторов по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества.

Когда застройщика привлекают к ответственности

Привлечь застройщика к административной ответственности можно при наличии следующих законных оснований:

• если застройщик привлекал денежные средства в долевое строительство с нарушением требований ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. В данной ситуации административный штраф, начисляемых государственными органами в отношении юридического лица, допустившего нарушения, составит от 500 тысяч рублей до 1 млн. рублей. Данный императив содержится в части 1 статьи 14.28 КоАП РФ;
• если застройщик опубликовал, разместил или предоставил инвесторам неполную или недостоверную информацию по договору участия в долевом строительстве объекта недвижимого имущества, описанную в ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, то его обяжут выплатить штраф от 200 тысяч рублей до 400 тысяч рублей;
• если застройщик в установленный законом срок не представил в контролирующие органы документы по отчетности, то ему грозит штраф от 50 тысяч рублей до 200 тысяч рублей. При этом следует полнить, что наказание ждет застройщика за каждый случай совершения административного правонарушения.

Строительный надзор
Органы Ростехнадзора имеют обязанность по осуществлению государственного строительного надзора.

Надзорные полномочия

Предметом государственного строительного надзора, или ГСН, является проверка соответствия выполняемых работ, а также применяемых строительных материалов и оборудования. Кроме перечисленных видов проверки органы Ростехнадзора проверяют, чтобы деятельность застройщика соответствовала нормам:

• технических регламентов;
• проектной документации;
• правил оснащения построенного здания приборами учета энергопотребления.

Также органы, осуществляющие государственный строительный надзор, вправе проверить наличие у застройщика разрешения на строительство. Они могут удостовериться в наличии у строительной компании, фактически производящей работы, допусков саморегулируемой организации строителей на выполнение работ.

Чем регламентированы функции Ростехнадзора

Согласно части 5 статьи 54 и нормам Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 проверки застройщика, которые проводятся уполномоченными должностными лицами Ростехнадзора, должны соответствовать  требованиям законодательства РФ. Если в ходе проверки будут обнаружены нарушения требований отечественного законодательства, то застройщик может быть привлечен к административной ответственности.

Наказание за обнаружение нарушений при проверки

Размер штрафных санкций, которые взыскиваются с нарушителя согласно нормам административного законодательства, зависит от вида нарушения, допущенного застройщиком или строительной организацией, фактически осуществляющей возведение новостройки.

Если работы по строительству осуществляются с нарушением требований технических регламентов или проектной документации, то юридическое лицо будет обязано выплатить штраф, размер которого составит от 100 тысяч рублей до 300 тысяч рублей.

Более крупная штрафная санкция в сумму от 500 тысяч рублей до 1 млн. рублей взыскивается с застройщика, который осуществляет строительство при отсутствии у него разрешения на строительство. При этом важно, чтобы в качества застройщика выступало юридическое лицо.

Административный штраф в размере от 40 тысяч рублей до 50 тысяч рублей полагается нарушителям за ведение работ, влияющих на безопасность здания, при отсутствии допуска СРО.

Методика информационного контроля

Информационное поле это основной источник знаний о всевозможных вложениях крупных инвестиций в новостройки. Его необходимо отслеживать, чтобы верно ориентироваться в массе предлагаемых застройщиками строительных проектов.

Что можно узнать

Инвестору, который заключил с застройщиком договор об участии в долевом строительстве объекта недвижимости, необходимо располагать данными об:

• успешности реализации проекта;
• существенных событиях, связанных со строительством здания;
• возникновении новых рисков.

Так, располагая данными единого информационного поля, участник договора сможет своевременно узнавать о любых существенных событиях, связанных с реализацией проекта. Он получит возможность узнавать о новых действиях генподрядчика, поставщиков и кредиторов, которые являются деловыми партнерами застройщика по договору об участии в долевом строительстве объекта недвижимости.

Как можно контролировать информацию о застройщике и его строительном проекте
Как получить сведения о ходе строительства в жилищном кооперативе

При наличии обстоятельств, когда долевые инвестиции в новостройки вкладываются путем приобретения паев в жилищном кооперативе, инвестор как член кооператива имеет право получать достоверную информацию о деятельности органов управления кооперативом. Данное правило описано в пункте 1 статьи 11 Закона РФ от 19.06.1992 N 3085-1.

Среди данных, которые могут предоставляться, участнику жилищного кооператива следует отметить:

• финансово-бухгалтерскую документацию кооператива за период членства инвестора в кооперативе;
• сведения об основных решениях руководящих органов кооператива.

Чтобы получить такие данные участнику жилищного кооператива потребуется составить соответствующее заявление инвестора, которое передается в правление организации. Если органы управления отказываются предоставить указанную в заявлении документацию на добровольной основе, то инвестор имеет право на обращение в суд. При наличии законных оснований судебные органы выдадут руководству жилищного кооператива предписание о принудительном предоставлении документов, описанных в заявлении инвестора.

Действующее законодательство не содержит императивных предписаний, касающихся обязанности органов управления кооперативом письменно информировать своих членов о ходе реализации строительного проекта. Однако у каждого участника жилищного кооператива сохраняется право на истребование любых документов, связанных с исполнением обязательств по строительному проекту.

Как получить сведения о ходе строительства при наличии ПДКП и ДКПБН

Если помещение было продано посредством заключения предварительного договора купли-продажи или по договора купли-продажи будущей недвижимости, то информацию о проекте можно получить в соответствии с правилами, описанными в Законе РФ от 07.02.1992 N 2300-1.

Если инвестором по договору выступает физическое лицо, то оно вправе получить от застройщика следующую информацию:

• данные об основных потребительских свойствах помещения, приобретаемого по предварительному договору купли-продажи или по договору купли-продажи будущей недвижимости;
• сведения о правилах и условиях эффективного и безопасного использования жилой площади в новостройке;
• данные о сроке службы или сроке годности помещений для использования по назначению;
• сведения о необходимых действиях потребителя по истечении указанных сроков и возможных последствиях, которые могут возникнуть, если не выполнить описанные действия;
• данные о том, представляют ли товары или работы опасность для жизни, здоровья и имущества потребителя после истечения указанных сроков;
• сведения о том, становятся ли непригодными для использования по назначению товары или работы после истечения указанных сроков;
• данные о подрядчиках и поставщиках строительных материалов и технического оборудования, необходимого для производства работ по возведению новостройки.

Граждане, которые заключили с застройщиком договор, могут обращаться в федеральные и муниципальные органы власти или в СРО с запросами о предоставлении им информации, касающейся застройщика.

Информация в сети

Публичные информационные онлайн-сервисы в интернете – это простой и быстрый способ поиска данных о застройщике. С помощью таких приложений пользователь сможет познакомиться со:

• сведениями из ЕГРЮЛ на застройщика и его деловых партнеров. Такие данные можно обнаружить на официальном сайте ФНС;
• сведениями на недвижимость, а именно, на земельный участок, выделенный под строительство многоквартирного дома, или на объект незавершенного строительства. Эту информацию стоит искать на официальном сайте Росреестра;
• имеющимися судебными делами застройщика, которые размещаются на страницах арбитражных судов и в картотеке арбитражных дел;
• деятельностью застройщика как юридического лица. Такую информацию можно отыскать на сайте единого федерального реестра сведений о фактах деятельности юридических лиц;
• государственным реестром СРО, расположенным на странице Ростехнадзора;
• перечнем исполнительных производств, возбужденных в отношении застройщика. Такие данные заносятся на сервис, принадлежащий федеральной службе судебных приставов;
• схемами территориального планирования того земельного участка, который был выбран для строительства многоквартирного дома. Эту информацию можно обнаружить на официальном сайте Минрегионразвития.