Недобросовестный приобретатель имущества может лишиться его по решению суда

21-м Арбитражным Апелляционным судом рассмотрено дело № А83-5165/2018 по жалобе ИП Ковригиной К.А. на решение Арбитражного суда Республики Крым. Суть дела заключалась в том, что суд первой инстанции обязал изъять из незаконного чужого пользования данного предпринимателя имущество, ранее принадлежавшее ООО «СВС.». Предприниматель не согласилась с таким решением и вышел с апелляционной жалобой.

Мошенничество при продаже недвижимости

Судом первой инстанции было установлено, что путем внесения ложных сведений об учредителе и директоре было продано имущество организации – сначала ИП Александрову Н.В., а спустя менее чем полгода – ИП Ковригиной К.А. Речь идет о двух нежилых зданиях, расположенных в пгт. Симеиз Республики Крым.

Первый договор купли-продажи оформлен 18 октября 2017 г., второй – в апреле следующего года. От имени продавца, как выяснилось впоследствии, действовало неполномоченное на то лицо. Внесение информации о нем в учредительные документы было осуществлено с нарушением ст. ст. 8, 53, 209 ГК РФ. На деле же действия данного лица были направлены на завладение чужой собственностью вопреки желанию собственника.

Позиция второго покупателя

ИП Ковригина К.А. в своей жалобе указала, что сначала нужно было признать незаконной первую сделку по продаже спорных объектов недвижимости. Помимо этого, предприниматель считает уполномоченным лицом ООО того, кто подписывал первоначальный договор купли-продажи: сделка одобрена Росреестром, документы организации были в порядке. Также в качестве основания для отмены решения суда Ковригина указала добровольность сделки, применение норм права, которые не должны были использоваться в рассматриваемой ситуации.

Позиция собственника недвижимости – ООО «СВС.»

ООО «СВС.» в своем отзыве просил не удовлетворять жалобу по ряду оснований:

При купле-продаже использованы подложные документы. Такое стало возможным в результате уголовно наказуемых деяний определенных лиц. Именно они внесли ложные сведения в ЕГРП Украины, фальсифицировав решение общего собрания ООО, устав общества:

Далее стала возможной продажа объектов недвижимости с внесением данных в ЕГРП.

ООО «СВС.» в отзыве акцентировал внимание на признании недействительными через суд протокола собрания и устава в новой редакции. Суд первой инстанции согласился с тем, что действительно директором ООО «СВС.» на момент заключения сделки и по настоящее время на самом деле являлся Машковцев С.В., а единственным участником общества – компания «Кейнмонт Лимитед».

Ответчиками не были представлены доказательства иного состава участников ООО и личности руководителя. Нет также в материалах дела документов, подтверждающих намерение общества реализовать часть имущества.

На что акцентировал внимание суд

Истец – юрлицо, резидент Украины. Спорные объекты принадлежат ему с 2005 года. В октябре 2017 года между ООО «СВС.» в лице Аникеева С.И. заключается договор купли-продажи на недвижимость с ИП Александровым Н.В. Далее данный предприниматель в апреле 2018 года перепродает их ИП Ковригиной К.А. Причем продажа произошла в момент рассмотрения судом первой инстанции данного дела.

После изучения всех материалов дела коллегия судей решила оставить в силе первоначальный судебный акт.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Так, разрешены:

Право собственности на недвижимость прекращается в ряде случаев (ст. 235 ГК РФ):

Нельзя принудительно изымать собственность у юрлиц и граждан. Исключение составляют обращение взыскания, отчуждение из незаконного пользования, ненадлежащее использование объекта недвижимости, при истечении договора аренды ЗУ под строящимся домом и ряд иных ситуаций.

Если собственник узнал, что его имущество находится в чужом незаконном владении, то он может потребовать его обратно в судебном порядке. Ему предстоит самостоятельно собрать доказательственную базу. В качестве доказательства может служить также выписка из ЕГРП. Если она отсутствует, то применяются другие инструменты. Даже если ответчик будет настаивать на добросовестности своего приобретения, судебная практика сформировалась таким образом, что имущество изымается в пользу собственника несмотря на возражения другой стороны.

Нестыковки в действиях лиц от ООО «СВС.» при продаже недвижимости

В уставе ООО «СВС.» прописано, что высший орган управления – это общее собрание участников ООО, исполнительный – директор ООО. Руководитель ООО не может самостоятельно распоряжаться имуществом организации. Для этого должно быть решение высшего органа управления.

Суд первой инстанции корректно сослался на решение Хозяйственного суда г. Киева от 22 октября 2018 г., согласно которому признаны недействительными протокол общего собрания ООО «СВС.» и устав в новой редакции, согласно которым учредителем общества стал Геппа Б.И., директором – Аникеев С.И. Также в протоколе собрания было отражено, что от имени «КЕЙНМОНТ ЛИМИТЕД» в собрании 4 сентября 2017 года участвовал Тарасов М.П., хотя данный гражданин умер еще в мае 2016 года.

Для регистрации права собственности по договору купли-продажи в октябре 2018 года в МФЦ Республики Крым обратились ИП Александров Н.В. и гражданка Котович Л.Н. с доверенностью. Но позже сверка с Единым реестром доверенностей Украины показала, что доверенность не была зарегистрирована в установленном порядке. В материалах дела имелась только копия документа, оригинал на обозрение суду не представлялся.

Представитель ООО пояснил суду, что в декабре 2019 года по факту мошенничества в особо крупном размере в связи с отчуждением земельного участка и двух строений на нем СУ МВД России по Республике Крым возбудило уголовное дело. Общество в нем проходит в качестве потерпевшей стороны.

Был ли покупатель добросовестным

Если сделка заключена с нарушением законодательства, то ее можно оспорить и признать ничтожной. Злоупотребление правом при этом недопустимо. Апелляционный суд корректно установил, что спорные объекты недвижимости выбыли из собственности организации вопреки ее воле, в результате мошеннических действий определенных лиц. Поэтому справедливым является истребования из незаконного владения ИП Ковригиной чужой собственности.

Предпринимательница настаивала на том, что она является добросовестным покупателем. Но суд посчитал такие доводы ничем не обоснованными. Законодатель не установил критерии добросовестности, когда речь идет о сделках с юридическими лицами. Поэтому для суда имеют значение все обстоятельства:

В рассматриваемой ситуации суду не были представлены доказательства проведения расчета по договору купли-продажи с ИП Александровым Н.В., а затем – между двумя предпринимателями. Также суд обратил внимание, что хотя договор был заключен в октябре 2017 год, регистрация права собственности произошла только в марте. И уже через месяц – новый договор и новая перерегистрация права на спорную недвижимость. Причем вторая сделка была совершена уже в момент нахождения иска организации к ИП Александрову Н.В. в суде первой инстанции. То есть суд усматривает в такой ситуации недобросовестность действий бизнесмена. Цель – лишить истца прав собственности на недвижимость.

Суд признал недобросовестными действия и ИП Ковригиной, так как в ее пользу имущество было отчуждено также без оплаты.

Таким образом, Апелляционная коллегия судей пришла к выводу, что жалоба ИП Ковригиной на судебные решения не обоснована, ее нельзя удовлетворять. Судебное решение первой и апелляционной инстанций остаются в силе.

В качестве послесловия

Крымская земля, особенно на южном побережье, безусловно, взлетела в цене. И многие ищут способы, в том числе незаконные, завладеть собственностью на берегу моря. Этому способствуют и тяжелые отношения между двумя странами, правовые пробелы относительно прав на недвижимость лиц, которые фактически зарегистрированы на Украине, а их собственность находится в Крыму. Думаем, что это не первый и не последний случай, когда собственнику через суд приходится отстаивать свою недвижимость. Главное, чтобы суд рассматривал каждую ситуацию детально, со всех сторон.