Отмена права собственности на ошибочно зарегистрированный объект

Сделки с недвижимостью таят много неожиданностей. Зарегистрировав право собственности, нельзя быть уверенным, что его не отменит суд. Поэтому, покупая землю, сооружение, квартиру, дом, стоит тщательно изучить их историю. Кто был собственником, кому передавались права, нет ли обременений – все это можно узнать через архивные документы, справку БТИ, выписку из ЕГРН.

При покупке объекта промышленного назначения и вовсе необходимо установить, является ли он недвижимостью, несмотря на то, что зарегистрирован в Росреестре. Для этого необходимо знать основные признаки объекта капитального строительства. Даже покупка ранее зарегистрированного в ЕГРН объекта не гарантирует надежность сделки. Рассмотрим пример, когда предприниматель приобрел асфальтированную площадку как недвижимый объект, но суд аннулировал запись о регистрации его права собственности.

Администрация г. Сызрань обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к ИП Абрамову. Муниципальный орган власти просил отменить право собственности предпринимателя на гидронамывную платформу площадью 27 тыс. м². Согласно выписке из ЕГРН, ИП Абрамову с 2016 г. принадлежит гидронамывная площадка 1988 года постройки. Основание для появления такого права – договор купли-продажи.

В 2017 г. администрация города установила, что принадлежащий ИП объект находится на земле, право собственности на которую зарегистрировано за администрацией. Муниципальный орган обратился в Управление МВД для проверки самовольного захвата земельного участка, на котором расположена спорная конструкция.

В ходе проверки установлено, что гидронамывная площадка не относится к объектам недвижимости и на нее право собственности не может быть зарегистрировано. Ошибочная регистрация нарушает право администрации пользоваться земельным участком. Это и послужило поводом для обращения в суд.

Статус спорного объекта

Гидронамывная площадка является конструкцией промышленного назначения. В ЕГРН она зарегистрирована как сооружение, т.е. недвижимость. Чтобы отменить на него право собственности, администрация инициировала строительно-техническую экспертизу. Ее цель – установить, является или нет гидронамывная площадка недвижимостью. По итогам экспертизы специалисты установили, что спорный объект не является сооружением, следовательно, не относится к категории недвижимого имущества. Это площадка, покрытая асфальтом, по периметру обнесенная сеткой Рабицы. На день экспертизы на ней находились:

• Металлические бытовки-времянки;
• Автовесы;
• Металлолом;
• Оборудование для обработки металлолома;
• Грузовые машины.

Асфальтовая поверхность территории изношена, покрыта трещинами. Площадка использовалась для перемещения людей и транспорта, хранения оборудования, техники, металлолома, погрузочно-разгрузочных работ.


Эксперты установили, что гидронамывная площадка не имеет признаков недвижимости:

• У нее отсутствует подземная часть;
• Не обнаружены несущие элементы;
• Не имеет приспособлений для выполнения работ прямого назначения –гидронамыва песка.

На основании заключения строительно-технической экспертизы суд пришел к выводу о том, что спорная конструкция не является недвижимостью. На площадке, как и в техническом паспорте на нее, отсутствуют объекты строительства. Эксперты не обнаружили гидронамывные насосы и земснаряды. Следовательно, зарегистрированное право собственности на данную площадку нарушает права администрации города на использование участка земли.

Отмена зарегистрированного права собственности

Согласно Закону о регистрации прав на недвижимость, отменить право собственности на объект строительства может только суд. В данном случае администрация Сызрани решила через судебный орган признать право владения отсутствующим.

Такой способ предусмотрен п. 52 постановления № 10/22 от 29.04.2010 Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ. В нормативном акте указано, что если зарегистрированное право собственности нарушает чьи-либо права, его можно отменить, признав через суд отсутствующим. Более того, в рассматриваемом случае право собственности было ошибочно зарегистрировано на движимое имущество.

Понятие недвижимости

Как гласит ч. 1 ст. 130 ГК РФ, недвижимостью являются участки земли, постройки, сооружения, здания, крепко связанные с землей, в том числе незаконченные. Их невозможно переместить без ущерба целостности. По закону, регистрация права собственности на какой-либо предмет не означает, что этот предмет становится недвижимостью. Следовательно, чтобы признать предмет недвижимостью, необходимо установить у него соответствующие признаки. Регистрация права собственности в ЕГРН и асфальтовое покрытие таким признаком не является.

Как следует из постановления № 9626/08 от 16.12.2008 Президиума ВАС РФ, забетонированная площадка может быть признана недвижимостью. При этом учитывается ее назначение, уровень использования в процессах производства, наличие признаков объекта недвижимости. В данном случае такие признаки отсутствуют.

Переход права собственности

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что право собственности на гидронамывную площадку ранее было зарегистрировано за ООО «Сызраньтехмаш». В ЕГРН спорное сооружение появилось еще в 2004 г. как объект капстроительства. В 2012 г. в отношении него была зарегистрирована сделка, и новым владельцем площадки стало предприятие «СтройТех». В 2016 г. на основании договора-купли продажи право собственности на спорный объект перешло ИП Абрамову.

Первая запись в ЕГРН о регистрации права собственности на гидронамывную площадку за ООО «Сызраньтехмаш» появилась на основании договора передачи в собственность и акта оценки стоимости объекта, утвержденного горкомимущества Сызрани. При регистрации права не были предоставлены обязательные для процедуры документы, подтверждающие строительство и ввод в эксплуатацию гидронамывной площадки.

Для решения вопроса администрация подняла архив по имущественному фонду города. Из документов следует, что при приватизации предприятия «Сызраньтехмаш» гидронамывная площадка в документах фигурирует не как объект капстроительства, а как составная часть движимого имущества. При этом она появляется в документах только с 2001 г., спустя 7 лет после принятия решения о приватизации. Следовательно, на дату приватизации имущества предприятия «Сызраньтехмаш» такого недвижимого объекта, как гидронамывная площадка, не было.

Как следует из справки Центра технической инвентаризации, на дату регистрации права собственности за ООО «Сызраньтехмаш» спорная конструкция имела следующие параметры:

• Наличие асфальтобетонного покрытия;
• Износ – 60%
• Металлический забор;
• Площадь – 27 тыс. м²;
• Без регистрации права собственности.

Раньше право собственности в Центре технической инвентаризации на недвижимое имущество нельзя было зарегистрировать, если заявитель не предоставил документы о его строительстве. То есть требовались акты сдачи объекта, ввода в эксплуатацию, документы, подтверждающие соответствие проектным решениям, справки техучета.

Основания для отмены регистрации права собственности

На момент рассмотрения спора часть площадки расположена на земельном участке, который принадлежит администрации Сызрани. ЗУ зарегистрирован и предназначен для размещения объектов промышленности. Остальная часть размещена на земле, государственная собственность на которую не определена. Земельный кодекс устанавливает, что такие участки в пределах городского округа предоставляются органом местного самоуправления. Гидронамывная конструкция находится на территории, принадлежащей истцу.

Один из видов объектов недвижимости – сооружение. Его отличают следующие признаки:

• Наличие частей, расположенных на земле, под и над землей;
• Состоит из несущих элементов;
• Все части сооружения объединены общим назначением;
• Предназначена для производственных целей.

Экспертиза установила, что гидронамывная площадка не отвечает параметрам сооружения. Она не состоит из элементов, которые объединяет общее предназначение. В архивах ЦТИ не обнаружены документы, которые подтвердили бы строительство спорной площадки как объекта недвижимости.

На дату инвентаризации имущества ООО «Сызраньтехмаш» в ЦТИ в 2001 г. объект был описан как асфальтобетонная площадка, обнесенная по периметру забором. Все эти доказательства подтверждают, что на день приватизации имущества предприятия такой недвижимости, как гидронамывная площадка, не было. Строительно-техническая экспертиза, проведенная в рамках судебного спора, также не выявила у площадки признаков объекта капстроительства. Следовательно, суд требование администрации удовлетворил и отменил у ИП Абрамова право собственности на спорное имущество.

В данной ситуации нет вины ответчика, так как он приобрел объект, зарегистрированный как недвижимость. Решение суда влечет для ответчика не только лишение права собственности, но и возможности заниматься предпринимательской деятельностью. ИП остается попытаться вернуть сумму, потраченную на покупку объекта, у прежнего владельца. В случае неудачи – защитить свои интересы через суд. Предстоит определить, с кого будет взыскана сумма сделки: с продавца или регистратора, который ошибочно зарегистрировал движимый объект без документов, подтверждающих строительство.

Вопрос-ответ