Покупка арендуемого муниципального объекта: возможные перипетии и способы их решения

Субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие у государства или муниципалитета объект недвижимости, имеют преимущественное право его выкупить. Если орган власти принял решение продать такое имущество, он не вправе отказывать арендатору в покупке. Отказ предприниматель или организация могут обжаловать в арбитражном суде. Более того, покупатель муниципальной либо государственной собственности вправе изменить условия договора сделки, если они противоречат 159-ФЗ. Существенное изменение обстоятельств сделки – еще один повод оспорить условия и принять новый вариант договора.

ООО «Стройжилком» обратился в Арбитражный суд Москвы с иском к департаменту горимущества. Намерение общества – обязать департамент внести изменения в договор купли-продажи объекта недвижимости площадью 300 м². Не согласившись с условиями первоначального варианта договора, истец хотел внести в него следующие пункты:

1. Продавец передает покупателю недвижимый объект площадью 300 м²;
2. Стоимость объекта – 15 млн. руб. без начисления НДС;
3. Оплата производится в рассрочку до 5 числа каждого месяца;
4. Срок перечисления первой оплаты – не позднее месяца со дня подписания договора;
5. Сумма ежемесячного взноса – 250 тыс. руб.

Кроме того, договор предусматривает проценты за рассрочку, которые начисляются на остаток долга.

Предыстория

ООО «Стройжилком» в 2007 г. заключило договор аренды нежилой недвижимости с департаментом горимущества Москвы. Спустя 8 лет аренды, в 2015 г., общество заявило о появлении у него преимущественного права на покупку этого объекта и предоставило соответствующее заявление. Затем «Стройжилком» направил проект договора купли-продажи в департамент, предложив выплатить стоимость в рассрочку в течение 5 лет с выплатой процентов. На письменное обращение истец ответ не получил. Это вынудило его обратиться в суд для защиты своих интересов. В 2016 г. Арбитражный суд Москвы обязал ответчика подписать договор. Однако через 2 года обстоятельства вокруг спорного имущества изменились. Это подтолкнуло истца внести через суд коррективы в условия договора сделки.

Новые обстоятельства

В 2018 г. по спорному объекту появились новые обстоятельства. Из Единого госреестра недвижимости выяснилось, что в отношении части недвижимого имущества площадью 40 м² было зарегистрировано право собственности за департаментом горимущества. То есть, по договору купли-продажи ответчик реализовал обществу только часть здания.

Как следует из п. 2 ст. 209 ГК РФ, собственник может распоряжаться своей недвижимостью любым образом. П.1 ст.246 ГК гласит, что владельцы долей распоряжаются объектом по взаимному соглашению. П.2 ст.246 ГК разрешает собственникам, владеющим долями одного объекта, следующие действия:

• Продажу;
• Дарение;
• Завещание;
• Оформление в залог и т.д.

Если один из долевиков решает продать свою часть недвижимости, то у остальных собственников, согласно п.1 ст.250 ГК, появляется преимущественное право купить эту долю. В рассматриваемом случае владельцем долей нежилого здания являются департамент горимущества и ООО «Стройжилком». Общество на протяжении 12 лет являлось арендатором недвижимости департамента. На этом основании суд согласился с требованиями компании «Стройжилком» о необходимости изменить условия ранее заключенного договора купли-продажи.

Весной 2019 г. общество обратилось к департаменту с предложением внести изменения в документ, добавив к нему приложение. Ответчик от подписания допосглашения уклонился и в суде настаивал на своей правоте.

Взгляд суда на дело

П. 2 ст. 450 ГК позволяет изменить условия договора через суд в двух случаях:

• Если одна из сторон значительно нарушила его условия;
• Договор не соответствует положениям Гражданского кодекса и других НПА.

Серьезным считается нарушение, из-за которого одна из сторон договора терпит ущерб и не может получить того результата, на который рассчитывала при подписании договора. При таких обстоятельствах ст. 451 ГК разрешает изменить или расторгнуть такой документ. Если стороны не могут сами прийти к условиям, которые устраивали бы обеих, договор может изменить или расторгнуть суд по требованию одной из сторон. Изменение условий документа возможно при наличии следующих обстоятельств:

• На день заключения договора они не предвидели изменения обстоятельств;
• Изменение обстоятельств – следствие факторов, которые участники сделки не могли предвидеть и предупредить;
• Выполнение договора в первоначальном варианте нарушило бы материальные права сторон и лишило бы одного из участников сделки того результата, на который он рассчитывал при подписании договора;
• Условия договора не предусматривают несение рисков изменения обстоятельств никаким участником договора.

Условия договора сделки меняет суд только в исключительных случаях. Нарушение общественных интересов, риск ущерба для участников сделки – вот те ситуации, при наступлении которых судебный орган расторгает или изменяет пункты договора.

С учетом всех доводов суд решил удовлетворить требования общества «Стройжилком» и изменить условия спорного документа. Согласно новой версии договора купли-продажи, департамент обязан продать истцу нежилое помещение. Объект является частью здания, ранее арендованного и выкупленного истцом. Стоимость по новой версии договора составила 15 млн. руб. без НДС. Как следует из ст. 146 НК РФ, муниципальный объект недвижимости этим налогом не облагается.

Нюансы продажи арендуемого объекта

При продаже муниципального недвижимого объекта его арендатор (субъект малого или среднего предпринимательства) имеет преимущественное право на покупку по рыночной стоимости. Такой привилегии лишены организации следующих категорий:

• Кредитные, страховые компании, инвестиционные фонды, ломбарды, негосударственные пенсионные фонды, компании, специализирующиеся на ценных бумагах;
• Компании-участники сделок о разделе продукции;
• Компании из игорной отрасли;
• Предприятия добыче и переработке природных ресурсов;
• Организации-нерезиденты РФ.

Чтобы воспользоваться преимущественным правом, арендатор должен соответствовать таким требованиям:

• Использовать объект на протяжении 2 и более лет (доказательство – арендный договор);
• Не иметь долгов по оплате за аренду (предоставляется график платежей, платежные документы);
• Не быть исключенным из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Продажа сдаваемого в аренду муниципального здания или участка осуществляется в установленном порядке.

Порядок продажи арендуемого объекта

В соответствии со ст. 4 159-ФЗ от 22.07.2008, муниципальный орган направляет проект договора сделки арендатору. Условие – в наличии должно быть решение о реализации недвижимого имущества. Правом реализации обладают и унитарные предприятия – государственные и муниципальные. Договор купли-продажи должен быть заключен в течение месяца с даты получения такого предложения. Однако закон позволяет отодвинуть этот срок, если арендатор решит в суде оспорить стоимость объекта. В этом случае срок заключения сделки наступит только после вступления в силу судебного акта. Для подписания договора от покупателя потребуются документы об отсутствии долгов по арендной плате. Уступать преимущественное право покупки арендатор не имеет права.

Преимущественное право на покупку здания или участка может быть утрачено, если арендатор отказался от сделки. Пропуск 30-дневного срока для заключения договора и нарушение условий его заключения также лишает такого права.

Порядок оплаты

Ст. 5 159-ФЗ позволяет покупателю рассчитаться за муниципальную недвижимость единовременно либо в рассрочку. В последнем случае способ внесения платы – равными частями каждый месяц или квартал – стороны прописывают в договоре сделки. Срок рассрочки не может быть меньше 5 лет. Кроме того, при таком способе оплаты начисляются проценты. Ставка будет составлять 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая действовала на день размещения публикации о продаже объекта. Пока покупатель полностью не рассчитается, объект будет находиться в залоге у бывшего владельца. Но покупатель вправе досрочно оплатить покупку.

Если на протяжении периода пользования арендатор за свой счет ремонтировал, восстанавливал объект недвижимости, эти расходы с согласия владельца могут быть засчитаны в счет оплаты. Поэтому рекомендуется сохранять все платежные документы, подтверждающие затраты.

Нюансы продажи арендуемого объекта

Арендатор муниципального объекта недвижимости вправе сам обратиться в местный орган власти с предложением выкупить по рыночной цене. Для этого должны быть соблюдены следующие условия:

• Помещение, здание или ЗУ на дату обращения должны находиться в его временном пользовании на протяжении 3 и более лет. Доказательством является арендный договор;
• У заявителя не должно быть долгов по арендной плате;
• Объект должен состоять на протяжении 5 и более лет в списке объектов, разрешенных для передачи в пользование.

Если все условия соблюдены, муниципальный орган власти в течение 2 месяцев организует и проводит оценку рыночной стоимости объекта. После получения результата за 2 недели разрабатывает условия сделки по продаже арендуемого здания, земли или помещения. Затем в течение 10 дней направляет арендатору проект договора сделки.