Можно ли проводить оценку без документов

Для проведения оценки эксперты обычно запрашивают у заказчика пакет документов. Состав необходимой документации отличается в зависимости от объекта оценки. 

Особенно актуален этот вопрос при оценке нематериальных активов, когда заказчик считает, что всю информацию можно получить посредством анализа рынка.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете оценщика должны содержаться сведения об объекте оценке, а также указаны документы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В противном случае отчет оценщика может быть оспорен, а результаты оценки признаны недействительными.

Кроме того, необходимо учитывать, что практически каждый проект индивидуален, именно поэтому не бывает стандартного набора документов. Оценщик в каждом случае составляет перечень требуемых сведений с учетом особенностей объекта оценки.

Давайте разберемся на примере реальных кейсов, какие документы нужны для оценки, когда можно провести оценку без документов, а когда сделать этого не получится.

Оценка недвижимости без документов

Показательным в этом плане является кейс, когда предприниматель сдал торговому центру, принадлежащему ИКЕА в аренду дизель-генератор для питания магазина электроэнергией. Сама по себе идея может показаться бредовой. Как можно запитать крупный объект, у которого достаточно высокое энергопотребление, от дизель-генератора? Тем не менее услуги предпринимателя по работе двигателя были оценены в 25 млрд рублей, которые ИКЕА выплатила ему до судебного разбирательства, понимая, что шансов выиграть это дело в суде у компании нет. А теперь давайте подумаем, как это сказывается на стоимости объекта недвижимости?

Конечно, если проводить оценку этого объекта, то отсутствие инжиниринговых сетей снижает его рыночную стоимость. Аналогичная ситуация, если, например, к торговому объекту нет подъездных путей и собственнику потребуется произвести финансовые вложения на их обустройство.

Еще один реальный кейс по оценке земельного участка под строительство. На первый взгляд не составляет сложности провести рыночный анализ и дать оценочную стоимость. Но, по факту, может оказаться, что для строительства необходимо изымать грунт и по участку проходят мелиоративные каналы. После освоения участка необходимы будут дополнительные вложения на восстановление грунта и каналов в соответствии с природоохранным законодательством. И это тоже сказывается на стоимости объекта. Такую информацию можно получить только при тщательном изучении всех документов, так как эксперт-оценщик не является геодезистом, чтобы учесть эти нюансы.

Поэтому, с одной стороны, конечно, можно провести оценку на основании базовой информации, но, чтобы получить достоверный и действительно актуальный рыночный вариант стоимости необходимо изучение документации относительно конкретного объекта оценки.

Оценка бизнеса без документов

Если рассматривать вариант оценки для нотариуса, то многие оценщики берут информацию о балансовых показателях, даже из интернета и определяют стоимость чистых активов. Такой оценки бывает достаточно. Но если речь идет о более сложных ситуациях, например, о выкупе акций у акционеров или совершения сделки купли-продажи с госучастием, необходимо более серьезно и глубоко погружаться в детали бизнеса.

Бухгалтерская отчетность дает ретроспективное представление о стоимости и на ее основании можно определить стоимость бизнеса исходя из чистых активов. Однако, не всегда этого будет достаточно. Например, компания имеет бизнес-план на развитие в ближайшие три года, в который заложено строительство новых объектов недвижимости и запуск новых производств. Для реализации бизнес-плана будут задействованы не только собственные средства, имеющиеся на счетах, но и привлеченные средства за счет займов или банковских кредитов. При наличии инвестиционного плана и понимания модели движения будущих денежных потоков с учетом затрат стоимость бизнеса будет отличаться от стоимости чистых активов на сегодняшний день.

Оценка нематериальных активов без документов

Оценка НМА представляет определенную сложность. Если говорить о ПО, то условно можно посчитать стоимость программы исходя из количества строчек кода и языка программирования. Но оценщик не является программистом и ему сложно технически оценить код. Например, одна и та же функция может быть написана как одной строкой, так и десятью. Однако, это не влияет на рыночную стоимость самого продукта. Более корректно в такой ситуации будет расчет стоимости исходя из полного функционала продукта. Также учитывается программная поддержка – сколько специалистов необходимо для этого, какие базы данных задействованы и т.д. 

Обладая этой информацией можно сделать вывод об объеме программного продукта. Но когда речь идет об оценке исходя из доходного подхода, т.е. о финансовой модели ПО, то оценщики сталкиваются с отсутствием информации на рынке. Чаще всего ПО, разрабатываемое для определенного заказчика, передается ему на основании договора, в котором заложены комиссии и лицензионные платежи. Чаще всего такая ситуация происходит в отношении ПО для госструктур. 

Данные об условиях договоров являются конфиденциальными и раскрытию не подлежат. Если говорить о затратном подходе, то ситуация аналогичная. Тут важную роль играет масштабность проекта. Продукт может использоваться 10 пользователями, а может 10 млн пользователей. И исходя из этого затраты на поддержку, доработку, обновления и т.д. отличаются, что в свою очередь сказывается на рыночной стоимости.

Из приведенных примеров видно, что при оценке необходимо учитывать множество нюансов, которые знает только собственник недвижимости, НМА или бизнеса. Если в силу каких-то причин оценщику не предоставили всю необходимую информацию, то мы говорим не об оценке как таковой, а о комплексной услуге. В этом случае оценщик предварительно занимается сбором информации, отсылает запросы в государственные органы, получает техническую информацию по объекту и т.д. 

Это сказывается как на стоимости услуг, так и на достоверности оценки. Потому что для получения определенной информации требуется привлечение других специалистов, например, как в случае с земельным участком под застройку – геодезистов.

Поэтому, если вы хотите получить максимально достоверную оценку в быстрые сроки и без дополнительных затрат, желательно предоставить оценщику исчерпывающую информацию.

Стоимость услуг