Оценка имущества: как правильно? Рубрика «Вопросы-ответы» #1

Оценка имущества: как правильно? Рубрика «Вопросы-ответы» #1

Рассмотрим ряд вопросов, связанных с оценочной деятельностью.

1. Где можно обучиться профессии оценщика недвижимости или где можно научиться оценке для себя?

Для того, чтобы обучиться профессии, нужно выбрать экономический ВУЗ. Так, например, в Санкт-Петербурге данная специальность есть в Экономическом Университете . Однако, многие оценщики, которые получали образование 10-15 лет назад, говорят, что раньше система образования была построена таким образом, что весь процесс обучения студент должен был выполнять самостоятельно. То есть преподаватель направлял учащихся, а студент уже сам должен был изучать теорию. Нет разницы в том, в каком именно ВУЗе учиться, ведь ВУЗ – это только начальная составляющая: теоретические знания плюс диплом.

Расти в профессии можно только при наличии практики. Кстати, в качестве дополнительного обучения можно смотреть каналы опытных практикующих оценщиков, которые помимо теоретических знаний, могут поделиться и практическими, что очень важно для новичков.

2. Может ли единственный учредитель сам оценить свое ООО перед продажей без привлечения оценщика?

В статье 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" приведен исчерпывающий перечень обязательных к проведению оценки случае. Так, например, оценка нужна при определении стоимости объектов, которые принадлежат Российской Федерации, в случае вовлечения в сделку при продаже, при ином отчуждении, при переуступке долговых обязательств. Поэтому в данном случае, если у компании бенефициарами являются частные лица, то оценку можно проводить самостоятельно без привлечения оценщика.

Если же речь идет о взаимодействии с государственными органами, например, компанию планируется продать государству, либо в бенефициарах есть государство, то необходимо обязательное привлечение оценщиков. Однако, есть случаи обязательной оценки, когда, к примеру, долю необходимо оценивать для нотариуса.

В данном случае при продаже учредителю оценка, скорее всего, не потребуется. Важный момент: если сделка происходит между взаимозависимыми лицами, то у налоговой могут быть вопросы о том, насколько корректно была проведена оценка. При оценке бизнеса рекомендуется обращать внимание не только на показатели чистой прибыли, так как это всего лишь один из показателей. Оценка с позиции брокера, который говорит, что бизнес может стоить 1-2-3 годовых чистых прибыли – это не всегда корректно. Поэтому, если нет уверенности в том, что получится самостоятельно провести корректную оценку, лучше обратится в оценочную компанию.

3. Каким образом определить процент от выручки в качестве арендной платы за помещение?

Для начала нужно составить финансовую модель , которая позволит понять структуру денежных потоков бизнеса. К примеру, выручка у компании - 100 рублей. В себестоимость закладываются расходы на закупку сырья, которые составляют 50 рублей, выплату заработной платы сотрудникам, налоги, которые составляют 30 рублей. Прибыль компании - заранее известный %. А  всё что осталось при вычитании из выручки – относится к аренде. Это – очень условная модель. Нужно понимать, что все показатели должны быть среднерыночными.

4. Почему банк не дает кредит на дом из-за низкой кадастровой стоимости, хотя оценочная стоимость – выше?


Известно, что кадастровая стоимость не всегда отражает действительность. Довольно распространенная практика, когда кадастровая стоимость оказывается выше, чем рынок. Такие случаи – не редкость, и в первую очередь это связано с тем, что кадастровая оценка проводится массовыми методами. Поэтому каждый конкретный земельный участок не рассматривается индивидуально, а оценивается в составе группы земельных участков.

Давайте рассмотрим пример - дом расположен в садоводстве. Но дом, который мы хотим приобрести в кредит, является гораздо более качественным, чем окружающие его соседние дома. Однако, при проведении массовой оценки к нему будут применены те же самые методы и использованы те же объекты-аналоги из этого садоводства. В среднем по данному садоводству стоимость 1 кв.м. составляет определенную величину. И не важно, что наш объект является более качественным. Модель массовой оценки этого не видит.

В данном случае нужно задавать вопрос банку, в чем причина? Подобный отказ не является "типичным" и связан скорее с иными факторами.

5. Вправе ли нотариус требовать оценку доли в уставном капитале?


Да, естественно. Он вправе это требовать. Так, к примеру, для вступления в наследство такая оценка является обязательной. Иногда нотариус может пойти на встречу и определить стоимость доли самостоятельно, исходя из стоимости чистых активов компании, а уже от нее определить налог. Но зачем ему брать на себя такую ответственность? Нотариусу проще привлечь оценочную компанию для того, чтобы определить корректную налогооблагаемую базу.

6. Как выбрать показатели для оценки и приобретения стартапов?


Стартап – это компания, которая не имеет положительной прибыли. То есть речь идет о планово-убыточных компаниях. Поэтому сравнивать ее с другими рыночными компаниями довольно проблематично. Особенность стартапов заключается в том, что они создают на новые рынки. Если компании из металлургического сектора можно сравнить с похожими компаниями, то такие стартапы как Uber или каршеринги в начале их становления сравнивать было совершенно не с кем. На данный момент многие стартапы по-прежнему являются планово-убыточными. Их основная цель – завоевать аудиторию, а ключевой метрикой является количество пользователей. И несмотря на то, что компания терпит многомиллиардные убытки, у этой компании есть клиентская база, которая пользуется ее услугами. И самое основное при покупке - клиентская база этой компании. Одной из метрик для оценки является количество пользователей в клиентской базе и стоимость одного пользователя.

7. Где проверить, что оценочная компания является аккредитованной?

Если речь идет о банках, то у них на сайтах есть отдельный раздел: аккредитованные оценочные компании. Если же дело касается государственных структур и госкомпаний, то у них тоже на сайтах обычно вывешены подобные списки. Важный момент: аккредитация оценочной компании при банке по сути не является легитимной. Банки обязаны принимать отчеты любой оценочной компании при оценке имущества для физических лиц или для коммерческих структур. Однако, данная процедура до сих пор существует и ФАС предпочитает "закрывать глаза".

8. Должна ли бухгалтерия проводить пообъектную оценку имущества?

Довольно часто когда оценочная компания работает с бухгалтерией, речь идет об оценке имущества для постановки на баланс. Поэтому нужно определить рыночную стоимость конкретных объектов, а не групп. Это значит, что нужна именно пообьектная стоимость. Бухгалтер может определить стоимость объектов самостоятельно, если у него есть договор подряда или договор на строительные работы, либо договор купли-продажи. Однако, если имущество было выявлено в ходе инвентаризации, что бывает довольно часто, то в таких случаях привлекаются оценщики.

9. Если отчета нет в реестре СРО оценщиков, то что делать?

Это может означать, что для сотрудничества была выбрана странная оценочная компания. Каждый оценщик индивидуально сдает реестр выполненных отчетов по итогам каждого квартала. К примеру, за первый квартал (январь, февраль, март) нужно сдать отчетность не позднее 15 апреля. Реестр отчетов является публичным и общедоступным. Если же на сайте СРО нет отчетов от оценщика, то есть два варианта. Первый вариант - отчет появился гораздо позже и оценщик уже не смог внести его в реестр. Такое часто бывает в банкротных сделках или когда нужно подготовить отчет на ретроспективную дату, создав своеобразный «отчет из прошлого». Второй вариант - оценщика могут подставить и использовать его документы для создания поддельных документов. В любом случае, если отчета нет в реестре, с этим вопросом нужно разбираться.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 347
23.07.2021

Архив Блога