Можно ли проводить оценку без документов

Можно ли проводить оценку без документов

Для проведения оценки эксперты обычно запрашивают у заказчика пакет документов. Состав необходимой документации отличается в зависимости от объекта оценки. 

Зачастую заказчики не хотят или не готовы предоставить запрашиваемые исходные документы, мотивируя тем, что специалист при желании может получить сведения из других источников и, обладая необходимыми знаниями и навыками, провести оценку любого объекта. 

Особенно актуален этот вопрос при оценке нематериальных активов, когда заказчик считает, что всю информацию можно получить посредством анализа рынка.

В соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 02.07.2021) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отчете оценщика должны содержаться сведения об объекте оценке, а также указаны документы, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В противном случае отчет оценщика может быть оспорен, а результаты оценки признаны недействительными.

Кроме того, необходимо учитывать, что практически каждый проект индивидуален, именно поэтому не бывает стандартного набора документов. Оценщик в каждом случае составляет перечень требуемых сведений с учетом особенностей объекта оценки.

Давайте разберемся на примере реальных кейсов, какие документы нужны для оценки, когда можно провести оценку без документов, а когда сделать этого не получится.

Оценка недвижимости без документов

Показательным в этом плане является кейс, когда предприниматель сдал торговому центру, принадлежащему ИКЕА в аренду дизель-генератор для питания магазина электроэнергией. Сама по себе идея может показаться бредовой. Как можно запитать крупный объект, у которого достаточно высокое энергопотребление, от дизель-генератора? Тем не менее услуги предпринимателя по работе двигателя были оценены в 25 млрд рублей, которые ИКЕА выплатила ему до судебного разбирательства, понимая, что шансов выиграть это дело в суде у компании нет. А теперь давайте подумаем, как это сказывается на стоимости объекта недвижимости?

Конечно, если проводить оценку этого объекта, то отсутствие инжиниринговых сетей снижает его рыночную стоимость. Аналогичная ситуация, если, например, к торговому объекту нет подъездных путей и собственнику потребуется произвести финансовые вложения на их обустройство.

Еще один реальный кейс по оценке земельного участка под строительство. На первый взгляд не составляет сложности провести рыночный анализ и дать оценочную стоимость. Но, по факту, может оказаться, что для строительства необходимо изымать грунт и по участку проходят мелиоративные каналы. После освоения участка необходимы будут дополнительные вложения на восстановление грунта и каналов в соответствии с природоохранным законодательством. И это тоже сказывается на стоимости объекта. Такую информацию можно получить только при тщательном изучении всех документов, так как эксперт-оценщик не является геодезистом, чтобы учесть эти нюансы.

Поэтому, с одной стороны, конечно, можно провести оценку на основании базовой информации, но, чтобы получить достоверный и действительно актуальный рыночный вариант стоимости необходимо изучение документации относительно конкретного объекта оценки.

Оценка бизнеса без документов

Если рассматривать вариант оценки для нотариуса, то многие оценщики берут информацию о балансовых показателях, даже из интернета и определяют стоимость чистых активов. Такой оценки бывает достаточно. Но если речь идет о более сложных ситуациях, например, о выкупе акций у акционеров или совершения сделки купли-продажи с госучастием, необходимо более серьезно и глубоко погружаться в детали бизнеса.

Бухгалтерская отчетность дает ретроспективное представление о стоимости и на ее основании можно определить стоимость бизнеса исходя из чистых активов. Однако, не всегда этого будет достаточно. Например, компания имеет бизнес-план на развитие в ближайшие три года, в который заложено строительство новых объектов недвижимости и запуск новых производств. Для реализации бизнес-плана будут задействованы не только собственные средства, имеющиеся на счетах, но и привлеченные средства за счет займов или банковских кредитов. При наличии инвестиционного плана и понимания модели движения будущих денежных потоков с учетом затрат стоимость бизнеса будет отличаться от стоимости чистых активов на сегодняшний день.

Оценка нематериальных активов без документов

Оценка НМА представляет определенную сложность. Если говорить о ПО, то условно можно посчитать стоимость программы исходя из количества строчек кода и языка программирования. Но оценщик не является программистом и ему сложно технически оценить код. Например, одна и та же функция может быть написана как одной строкой, так и десятью. Однако, это не влияет на рыночную стоимость самого продукта. Более корректно в такой ситуации будет расчет стоимости исходя из полного функционала продукта. Также учитывается программная поддержка – сколько специалистов необходимо для этого, какие базы данных задействованы и т.д. 

Обладая этой информацией можно сделать вывод об объеме программного продукта. Но когда речь идет об оценке исходя из доходного подхода, т.е. о финансовой модели ПО, то оценщики сталкиваются с отсутствием информации на рынке. Чаще всего ПО, разрабатываемое для определенного заказчика, передается ему на основании договора, в котором заложены комиссии и лицензионные платежи. Чаще всего такая ситуация происходит в отношении ПО для госструктур. 

Данные об условиях договоров являются конфиденциальными и раскрытию не подлежат. Если говорить о затратном подходе, то ситуация аналогичная. Тут важную роль играет масштабность проекта. Продукт может использоваться 10 пользователями, а может 10 млн пользователей. И исходя из этого затраты на поддержку, доработку, обновления и т.д. отличаются, что в свою очередь сказывается на рыночной стоимости.

Из приведенных примеров видно, что при оценке необходимо учитывать множество нюансов, которые знает только собственник недвижимости, НМА или бизнеса. Если в силу каких-то причин оценщику не предоставили всю необходимую информацию, то мы говорим не об оценке как таковой, а о комплексной услуге. В этом случае оценщик предварительно занимается сбором информации, отсылает запросы в государственные органы, получает техническую информацию по объекту и т.д. 

Это сказывается как на стоимости услуг, так и на достоверности оценки. Потому что для получения определенной информации требуется привлечение других специалистов, например, как в случае с земельным участком под застройку – геодезистов.

Поэтому, если вы хотите получить максимально достоверную оценку в быстрые сроки и без дополнительных затрат, желательно предоставить оценщику исчерпывающую информацию.

Почему нам можно доверять?
  • • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
  • • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
  • • Публичность. 5.000 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)


Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога
Количество показов: 48
15.11.2022

Архив Блога