Крупнейшие сделки — 2021: кто и где покупал земли под застройку в Санкт-Петербурге

Рынок недвижимости является ключевым для экономики Петербурга, от него напрямую зависит состояние смежных отраслей – строительства, промышленности, ретейла, транспортной и социальной инфраструктуры.

В связи с недостатком участков в оборот вовлекаются земли, которые ранее не входили в число перспективных из-за высокой стоимости или необходимости больших инвестиций на подготовительном этапе. Поскольку стоимость одного квадратного метра выросла, эти участки стали рассматривать как экономически целесообразные. На сегодняшний день в Петербурге продается 36 проектов, общей площадью 469 га земли. Однако только 2 проекта получили разрешение на строительство, около 20 проектов собрали пакет градостроительной документации частично, оставшиеся оказались совсем не подготовлены.

Банки адаптировали программы финансирования под новые реалии земельного рынка, позволив застройщикам приобретать «сырые» участки без документов, промышленные зоны с перспективой перевода под жилье.

Специалисты считают, что в ближайшие несколько лет количество новых проектов премиальной недвижимости Петербурга станет еще меньше. По этой причине большой популярностью пользуется процедура реновации исторических зданий. В 2021 году рынок недвижимости пополнился двумя новыми проектами в центре города — ЖК "Три грации" и "Дом Балле".

Наибольшей популярностью в пределах КАД пользуются предложения в Выборгском и Московском районах. Всего в этой части Петербурга имеется 18 земельных участков под застройку площадью в почти 129 га. Снижение покупательской способности сместило спрос в сторону более доступных земель, расположенных в Ленинградской области. За пределами КАД имеется 13 проектов, из них 10 во Всеволожском районе и 3 в Ломоносовском районе.

На рынке складской недвижимости наблюдался бурный рост даже в разгар пандемии. За прошлый год было введено 187 тыс. м2 складской недвижимости, что на 34% больше, чем в 2019–м. В 2021 году ожидается ввод порядка 300 тыс. м², это рекордный показатель за последние 5 лет. Хороший рост показал сегмент офисной недвижимости. По итогам первого полугодия 2021 г. инвестиции в строительство бизнес-центров составили 10 млрд руб., для сравнения, за аналогичный период прошлого года на те же цели было потрачено с 1,2 млрд руб. 

Второй столице недостает хороших площадок под жилую застройку, поэтому большинство девелоперов вынуждены рассматривать участки, которые требуют изменения градостроительной документации. По этой причине новые проекты в городе практически не появляются, а спрос на землю существенно превышает предложение.

По словам экспертов, земельного банка хватит на 15-20 лет. После этого возможно всего два варианта – разрешить более высотные застройки, увеличив нагрузку на транспортную и инженерную инфраструктуру, либо пойти по стопам Москвы и расширить территорию вширь за счет земель области.

Рост девелоперской активности

В 2021 году на рынке недвижимости было несколько крупных сделок со стороны федеральных участников, а также петербургских девелоперов («Эталон», Группа ЛСР, Setl Group и др.).

Крупнейшей инвестиционной сделкой не только в Петербурге, но и в целом по России, аналитики признали покупку московской компанией «ПИК» у Glorax Development части проекта Ligovsky City. Стоимость сделки не раскрывается, но эксперты оценивают ее в 10-12 млрд руб. Участок позволяет построить около 200 тыс. кв. м.

Недалеко от района застройки расположены станции метро «Лиговский проспект» и «Обводный канал», в планах строительство еще одной в районе Тосиной улицы. До станции метро можно добраться пешком всего 15 минут.

Почему именно Лиговка?

В последние годы растет популярность локаций за Обводным каналом, несмотря на ограниченное количество предложений, у бизнеса большие планы на этот район.

Всего 10 лет назад окрестности Лиговского проспекта считались периферией с ветхими и заброшенными домами. Но после того, как появились небольшие точечные проекты жилых комплексов, девелоперы поняли, что этот район имеет хорошие перспективы. На месте промзоны, на углу Лиговского и ул. Расстанной, а также сейчас ул. Тосиной располагаются жилые комплексы. В ближайших планах строительство возведение еще нескольких ЖК.

Очевидные преимущества района – близость к центру, транспортная доступность, наличие социальной и коммерческой инфраструктуры. В районе Лиговки сосредоточен целый ряд достопримечательностей, знаковых исторических построек, старинных храмов.

 Какие компании заключали земельные сделки в 2021

Компания «Эн-Системс» выиграла тендер на разработку проекта автопарка на 400 электробусов. Также она проведет инженерные изыскания на трех земельных участках общей площадью 102 100 кв. м.  Стоимость сделки составила 174 млн руб. Электробусный парк позволит решить вопрос транспортного обслуживания Красногвардейского, Калининского, Невского, Выборгского и Приморского районов, а также обеспечит создание 2000 новых рабочих мест.

Проект должен быть готов к 25 апреля 2022 года, непосредственно строительные работы планируется завершить к 2024 году. Также в ближайшее время должен решиться вопрос реализации проекта – за счет инвесторов или бюджетных средств. По мнению экспертов на строительство потребуется от 3,5 млрд до 4,5 млрд рублей.

Оборонный холдинг «Алмаз-Антей» реализовал  три лота общей стоимостью более 8 млрд рублей:

Наиболее сложный актив достался холдингу RBI. Часть зданий является памятниками архитектуры федерального значения и входит в ансамбль Николаевского кавалерийского училища. На данный момент объект законсервирован, все реставрационные и охранные мероприятия бывший собственник провел сам.

Также группа RBI приобрела права на земельный участок площадью 1,3 га в Адмиралтейском районе (наб.Обводного канала, 118а, лит. Е.).  Ранее там располагался завод подъемно- транспортного оборудования. Участок планируется застроить жилыми домами площадью 20 000 кв. метров, подземным паркингом на 238 мест и встроенным детским садом, рассчитанным на 50 воспитанников. Одно из главных преимуществ локации – близость метро «Балтийская» (500 метров), Московского проспекта и исторического центра. Локация пользуется большой популярность в последние годы, стоимость одного квадратного метра находится в диапазоне 240 000 до 350 000 рублей. Это третий проект RBI в Адмиралтейском районе, кроме него холдинг работает над жилыми комплексами «Болконский» и «Созидатели» на 11-й и 12-й Красноармейских улицах.

Компания «Охта Групп» приобрела в деревне Новосаратовка 51 га земли для строительства масштабного жилого квартала. Планируется возведение домов эконом- и комфорт-класса. Сейчас в компании работают над проектом планировки территории. На купленном участке можно возвести до 459 000 кв.м жилья. Стоимость сделки не сообщается, но эксперты оценивают ее в 3 млрд рублей. Землю в этой локации активно скупают и другие компании: группа ЦДС, которая  ранее приобрела 56 га для строительства жилого комплекса, а также Setl Group, выкупившая 40,36 га у ЦДС. В данной локации разрешены постройки не выше 9–12 этажей, но есть вероятность, что для застройщиков сделают исключения.

«Группа ЛСР» приобрела участок со зданиями (площадью 3,61 га) бывшего ликероводочного завода «Ливиз», расположенный на Синопской набережной в Центральном районе Петербурга. Стоимость актива составила 1,1 млрд рублей. Участок включает 13 зданий общей площадью 33,2 тыс. кв. м., на его месте планируется построить новый жилой комплекс.

«Группа ЛСР» выкупила «Дальпитерстроя» 32 га под строительство жилого массива в Новом Парголово. На территории можно построить  от 300 до 500 тыс. кв. м. жилья.

Также девелопер «Группа ЛСР» приобрел участок площадью 12 га для строительства жилого комплекса инфраструктуры бизнес-класса или класса «комфорт+», на данный момент проект находится в разработке. Стоимость сделки составила 5 млрд рублей.

В первом квартале девелопер Setl Group приобрел 59 га в Петродворцовом районе для строительства малоэтажного жилья комфорт-класса с коммерческими помещениями, а также 40 га на проспекте Обуховской Обороны (бывшая территория Невского завода) также для строительства жилого комплекса.

Весной этого года группа "Эталон" заключила сделку по покупке участка на Полюстровском проспекте, который ранее принадлежал заводу «Петрохолод». По данным аналитиков, новому владельцу покупка обошлась в ,5–4 млрд рублей. Несмотря на отсутствие градостроительной документации, это перспективное вложение благодаря близости к метро и развитой инфраструктуре. Для перевода земель из промышленных в жилые потребуется не менее 6-12 месяцев.  Локация хорошо знакома холдингу, ранее он приобрел соседний участок под строительство ЖК "Дом на Блюхера".

В планах "Эталона" покупка еще 10 земельных участков  в разных районах Петербурга:

Также девелопер собирается выйти на областной рынок, купив проект на 134 тыс. м2 жилья во Всеволожском районе. Проблема пополнение земельного банка для "Эталона" стоит достаточно остро. По данным ЕИСЖС объём возводимого жилья у застройщика составляет 450 тыс. м2. Компания сильно отстает от лидеров - "Группы ЛСР" (2 млн м2) и холдинга Setl Group (2,3 млн м2).

Компания «Ридекс» приобрела несколько участков у пересечения Пискарёвского проспекта и КАД. Участок площадью 10,4 га позволяет возвести 50 000–60 000 кв.м складской недвижимости. Ранее земли предназначались для сельскохозяйственного использования и принадлежали предприятию «Ручьи».  Рядом с участком находится ПЦИЗ «Юлмарт» и ЖК «Цветной город», ЖК «Новая Охта» и ЖК «Новое Мурино». 

А что с ценами?

Поскольку количество предложений на рынке сильно ограничено, между застройщиками усилилась конкуренция за ликвидные гектары. Многие проекты, готовые к старту, перепродаются за более высокую стоимость. С начала 2021 года стоимость земли увеличилась с 110-120 тыс. руб. за 100 кв.м. до 140-160 тыс. руб.

Причин для роста цен несколько, начиная с традиционных факторов (местоположение, готовность документации, повышенный спрос) и заканчивая ростом стоимости строительных материалов. По прогнозам аналитиков, стоимость земли может увеличиться еще на 15-20% в районах, где активно развивается внутренняя инфраструктура. 

Исследование рынка коммерческой недвижимости городов-миллионников за 2022 г.