Практика прохождения экспертиз

Экспертиза Отчета об оценке является процедурой проверки качества выполненного Отчета оценочной компанией. Проверке подвергаются абсолютно все составляющие: итоговая стоимость, корректность описания расчета, достаточность сведений, приведенных в анализе рынка, и другие факторы. Важно отметить, что экспертиза не является инструментом контроля и преследует другие цели.

В ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО №5 подробно описана процедура и все ее составляющие. Если совсем коротко, то экспертиза бывает двух видов:

1. На соответствие ФЗ и всем стандартам. Отчет проверяется только по формальным признакам.

2. Стоимостная экспертиза. Она включает в себя первый пункт и проверку методологии расчетов, итоговой стоимости.

На практике, даже когда заказывают первый вариант экспертизы, то эксперт независимо от этого проверяет и итоговую стоимость на адекватность. Но стоимостная экспертиза обычно дороже на 30-40 процентов своего аналога. Помимо экспертизы существует и рецензирование Отчетов (назовем эту же процедуру иначе) без выдачи официальных заключений. Рецензирование распространено в крупных компаниях и Банках. А теперь обо всем по порядку.

Экспертиза Отчета в Суде

В судебном процессе Отчеты носят соревновательный характер. И если одной из сторон не удается доказать свою точку зрения, то в деле может «появиться» еще один Отчет или Экспертиза на один из Отчетов, либо Экспертиза для установления стоимости. В некоторых случаях стороны пытаются установить недостоверность позиций друг друга, в некоторых – Судья просто хочет понять истинную стоимость.

Распространенные примеры из жизни:

1.       Выкуп недвижимости у государства. Выкуп происходит по цене, определенной независимым оценщиком. Покупатель обращается в суд в связи с непризнанием стоимости, где в ходе процесса может быть назначена сторонняя экспертиза для установления реальной стоимости недвижимости (а в некоторых случаях может быть проведена стоимостная экспертиза Отчета независимого оценщика, после чего независимой компанией подготавливается еще один Отчет). Подобных дел достаточное количество в Арбитражном Суде любого региона. Если покупателю удается доказать, что оценщик действительно завысил стоимость, то он может возместить все расходы за счет оценщика.

2.       Процедура банкротства. При оспаривании прошлых сделок (ретроспективные сделки) по продаже имущества довольно часто проводится их экспертиза. Например, в Отчете наших коллег мы столкнулись с занижением стоимости спецтехники практически на 1 порядок. При проведении экспертизы их Отчета были выявлены нарушения в расчете: использованы коэффициенты, которые занижали стоимость, и при этом отсутствовала их расшифровка. Однако, тонким моментом при подобной оценке является отсутствие информации на ту дату, а зачастую и отсутствие объектов на сегодняшний день.

3.       При оспаривании кадастровой стоимости. В данном случае все зависит от величины кадастровой стоимости, соответственно и взимаемого налога. Если суммы ощутимые, то в судебном процессе может быть проведено несколько экспертиз и заказано несколько Отчетов. Но чаще всего, если Судью не устраивает Отчет, то назначается сторонняя экспертиза на установление стоимости.

4.       При оспаривании любой сделки, связанной не только с недвижимостью, но и, например, с выкупом акций у миноритарев.

Эксперта Отчета в Росимуществе

Чаще всего имущество университетов, ФГУПов и компаний с гос. участием находится в федеральной собственности, а учреждения владеют имуществом на праве «оперативного управления». При совершении любых сделок с подобным имуществом, требуется их оценка. Росимущество является органом, осуществляющим контроль за ценообразованием и в целом обоснованности всего Отчета. Проверка Отчетов длится 30 календарных дней, а результатом является положительное или отрицательное Заключение.

Например, при оценке имущества предприятий в банкротстве, возникают сложности с наличием документации на имущества, а иногда и с правами на объекты недвижимости. Поэтому прохождение экспертизы может растянуться на 2 месяца.

Эксперта Отчета в Госкорпорации

При совершении сделок с имуществом обычно заказывают экспертизу на Отчет в СРО, в которой состоит оценщик. Чаще всего эта процедура носит не обязательный характер, но призвана усилить позицию оценщика и продавца. В данном случае страховка на случай оспаривания сделок также отсутствует.

Эксперта Отчета в холдингах, ВИК

При реализации непрофильных активов или невостребованного имущества требуется привлечение оценочной компании. В подобных структурах существуют штатные оценщики, разрабатывающие методологию оценки и осуществляющие контроль. Таким образом, Отчеты проходят рецензирование внутренними службами.

Эксперта Отчета в Банках

В последние годы ситуация с кредитованием изменилась: доверие к оценочным компаниям снизилось из-за «громких дел», и Банки стали формировать собственные группы для оценки залогов. Сейчас Банки из ТОП10 являются фактически одними из крупнейших оценочных компаний на рынке.

В первую очередь такая ситуация сложилась в связи с частыми завышениями стоимости (злоупотреблениями) со стороны оценочных компаний и предоставлением недостоверных данных. Все крупные Банки состоят в Ассоциации Российских Банков (АРБ), одно из задач которых является разработка методических стандартов практикующими оценщиками залоговой службы.

Если 5-6 лет назад Банки привлекали оценщиков для целей кредитования, то сейчас активное взаимодействие продолжается только с отделами по работе с проблемными активами. Ведь для того, чтобы списать имущество с баланса Банка, необходимо привлечь оценочную компанию. А контроль за оценщиками (рецензирование Отчетов) осуществляется залоговой службой.

Эксперта Отчета в ГУИОНе

Работа с данной структурой актуальна только для собственников Петербургской недвижимости. Это коммерческая государственная организация, которая занимается, в том числе, оценочной деятельностью и конкурирует с оценочными компаниями, участвует в конкурсах и тендерах. А также ГУИОН проводит экспертизу сторонних Отчетов, если они выполнены в отношении имущества, находящегося в собственности Санкт-Петербурга.

Стоимость услуг