Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

• Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
• Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
• Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Отличие современной и ретроспективной оценки

Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:

• прикладывает актуальные фотографии объекта;
• приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
• описывает текущее состояние объекта;
• приводит описание выявленных дефектов;
• прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.

Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.

Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?

Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.

Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.

Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:

1. Оспаривание кадастровой стоимости.
2. Вступление в права наследования.
3. Судебные разбирательства.

К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.

Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной - все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.

Возможно ли проведение оценки в будущем

Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.

Кстати, в начале 2020 года все строили "типовые" прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя - пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику. На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе. Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.

Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.

Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки

В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям. Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.

Отчет содержит три даты, согласно ФСО:

• Дата оценки - дата, по состоянию на которую произведена оценка;
• Дата проведения просмотра - дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
• Дата составления отчета - дата выпуска и подписания отчета.

Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?

Чтобы правильно произвести оценку нужно:

• Использовать только проверенную информацию;
• При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
• Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
• Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

• Страховой полис на компанию;
• Диплом об образовании, Повышение квалификации;
• Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
• Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. 

Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

На какую дату можно оценивать бизнес

Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:

Еще раз - годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес - это "живой организм", то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности. 

Вопрос-ответ