В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:
- Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
- Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
- Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.
Отличие современной и ретроспективной оценки
Оценка может проводиться на текущую дату или на дату в прошлом. В первом случае оценщик выезжает на объект и фиксирует его характеристики на сегодня. В дальнейшем при составлении Отчета он:
-
прикладывает актуальные фотографии объекта;
-
приводит идентификационные данные – адрес местоположения, инвентарный номер, vin-номер и т.д.;
-
описывает текущее состояние объекта;
-
приводит описание выявленных дефектов;
-
прикладывает акт осмотра, оформленный в момент посещения объекта и заверенный собственником.
Когда определяется актуальная стоимость, важно, чтобы дата оценки совпадала с датой осмотра объекта. Только в этом случае результат можно считать достоверным.
Однако зачастую можно столкнуться с тем, что осмотр проводится до или после даты оценки. Чем это грозит?
Если осмотр проведен до даты оценки, то на момент непосредственного проведения работ он уже может физически не существовать. К примеру, оценщик осмотрел дом 10 числа, а на следующий день произошел пожар, который полностью уничтожил здание. Если оценочная компания сделает расчеты на 11 число, данные будут недостоверными – ведь оценивать по факту уже нечего.
Когда осмотр проводится после даты оценки, специалист может не учесть какие-либо осуществленные изменения. Например, оценщик рассчитал стоимость квартиры на 10 число, а хозяин решил увеличить ее рыночную цену за счет замены окон на новые. Работы по замене проводились 11 числа, оценщик приедет на осмотр 12 и, соответственно, уже не учтет внесенные изменения.
Ретроспективная оценка – это расчет стоимости объекта на дату в прошлом. В этом случае осмотр проводится на текущую дату. Подобный вариант оценки проводится для следующих целей:
-
Оспаривание кадастровой стоимости.
-
Вступление в права наследования.
-
Судебные разбирательства.
К примеру, довольно часто встречаются случаи, когда в процессе рассмотрения дела в суде фиксируется конкретная дата. Допустим, дата совершения сделки между истцом и ответчиком. Несмотря на то, что судебное разбирательство может длиться несколько лет, дата оценки останется неизменной.
Споры относительно стоимости недвижимости – довольно частое явление. Истец может заявить, что объект был продан несколько лет назад по неадекватной цене. В этом случае будет проведена ретроспективная повторная оценка недвижимости на дату совершения сделки.
Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки в Отчете наших оппонентов осталась неизменной - все также 2010 год, хотя они выполняли оценку спустя уже 8 лет.
Возможно ли проведение оценки в будущем
Провести оценку объекта на дату в будущем невозможно. Никто не может знать наверняка, как будет улучшено или ухудшено имущество через год, два, десять лет и т.д. Кроме того, могут случиться совершенно непредвиденные вещи. Например, пожар или ураган, которые уничтожат объект или его большую часть.
Кстати, в начале 2020 года все строили "типовые" прогнозы относительного текущего года. Никто не смог предугадать появление черного лебедя - пандемии короновируса, который оказывает разрушительное влияние на всю мировую экономику. На момент написания этой статьи мы все еще находимся в кризисе. Кто может спрогнозировать когда закончится режим самоизоляции, когда экономика начнет восстанавливаться, какие темпы роста у нее будут? А ведь это и влияет на стоимость всех активов.
Тем не менее, оценщик может установить потенциальную прибыль, которую может принести объект недвижимости в случае его использования в будущем. Для этого используется доходный подход. Он основан на прогнозировании и использовании предположительных данных будущего периода. Но такая услуга будет носить скорее консультационный характер.
Даты объектов аналогов для определения стоимости объекта оценки
В качестве объектов аналогов рекомендуется брать объекты, выставленные на продажу в течение 6 месяцев. При этом, отсутствует прямой запрет на использование более поздней информации. Но в таком случае цены объектов необходимо будет привести к текущим реалиям.
Например, карантин 20ого года, который подкосил весь малый и средний бизнес, создал новые условия для всех рынков. Поэтому ориентироваться на объявления, датируемые 6 месяцами и ранее (до карантина), будет неразумно.
Отчет содержит три даты, согласно ФСО:
- Дата оценки - дата, по состоянию на которую произведена оценка;
- Дата проведения просмотра - дата фактического просмотра объекта. При этом, если оценивается неосязаемые объекты (ценные бумаги, интеллектуальная собственность), то данный пункт в отчете отсутствует.
- Дата составления отчета - дата выпуска и подписания отчета.
Какие нюансы могут быть у подбора объектов-аналогов?
Чтобы правильно произвести оценку нужно:
- Использовать только проверенную информацию;
- При отсутствии данных в объявлении, необходимо уточнить их у продавца, либо отказаться от данного аналога;
- Корректно выделить основные качественные характеристики объекта оценки и объектов аналогов;
- Определить основные ценообразующие параметры, влияющие на стоимость.
Документы
К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:
- Страховой полис на компанию;
- Диплом об образовании, Повышение квалификации;
- Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
- Страховой полис на оценщика.
Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.
Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?
Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты.
Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.
Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.
Актуализация Отчета
Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.
При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?
- Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
- Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
- Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется.
- Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации.
Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.
На какую дату можно оценивать бизнес
Необходимость оценки бизнеса возникает в различных случаях, например, при его продаже или реорганизации, оформлении кредитов под залог, эмиссии. В Отчет об оценке обязательно указывается дата оценки, которая определяется:
-
датой составления последней годовой бухгалтерской отчетности, если с момента ее составления прошло не более 6 месяцев;
-
датой промежуточной отчетности (не является обязательной). А если бухгалтерская отчетность отсутствует или с момента ее составления произошли существенные изменения, то необходимо запросить в компании актуальные данные.
Еще раз - годовая Бухгалтерская отчетность является наиболее достоверной, так как является обязательной и сдается в ИФНС. На этих данных основаны все сервисы по проверке контрагентов. В связи с тем, что бизнес - это "живой организм", то дата оценки должна быть максимальна приближена к дате составления Отчетности.
Вопрос-ответ
Процедура оценки и составления итогового отчета определяются положениями федерального закона №135 от 29.07.1998 г. в редакции от 28.11.2018 г. В соответствии с данными нормативными документами, определенная в рамках процедуры стоимость может использоваться для проведения сделки в течение шести месяцев с момента даты формирования оценочного отчета, если подобное не предусматривается законодательными актами РФ. Так, исключением является кадастровая стоимость, не имеющая сроков давности.
Согласно утвержденным требованиям к содержанию отчета, изложенным в Федеральном стандарте оценки (ФСО) № 3, в отчете об оценке должны обязательно указываться дата составления отчета и дата определения стоимости оцениваемого объекта. Дата оценки объекта – это календарная дата, по состоянию на которую рассчитывается рыночная стоимость. Датой осмотра является фактический день проведения физического осмотра. Дата составления отчета – это дата подписания и выпуска оценочного отчета, она должна соответствовать календарной дате, по состоянию на которую было произведено последнее изменение в отчете.
Согласно п.8 ФСО №1, если в соответствии с нормативными актами Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательные акты устанавливают другое. Подобные требования к отчетам об оценке выдвигают и финансовые учреждения. Так, в опубликованных требованиях Сбербанка к отчетам об оценке объектов недвижимости оговорено, что срок с даты оценки до даты составления отчета не может превышать трех месяцев.
Поэтому, если с даты осмотра до составления отчета прошло три месяца, то следует обратить внимание на указанную дату оценки.
Дата определения стоимости является датой, по состоянию на которую определяется стоимость объекта. В стандартной ситуации дата оценки располагается во временном периоде с момента заключения договора на предоставление оценочных услуг до непосредственной календарной даты составления отчета. В этом же интервале может располагаться и дата фактического осмотра объекта. Зачастую дата осмотра и оценки совпадают.
При этом, иногда "бюрократические" процедуры не позволяют оперативно оформить Договор. И чаще все такой "затык" связан с действиями отдела закупки со стороны Заказчика. Поэтому в некоторых случаях процедура согласования может длится неделями, а иногда и месяцами. В качестве выхода из ситуации в качестве даты оценки можно указать дату осмотра. В задании на оценку так и прописываем: "Дата оценки - Дата осмотра".
Оценочная компания должна приложить свидетельство о членстве оценщиков в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) и выписку из реестра действующих членов СРО. Определенные компании могут злоупотреблять предоставленными в рамках деятельности возможностями и осуществлять подготовку недостоверных Отчетов. Например, это документы, выпущенные задним числом. Если такие отчеты отсутствуют в реестре на официальном сайте СРО, то они признаются нелегитимными.
У каждой СРО должен быть собственный сайт, а СРО должна быть зарегистрирована в Росреестре. На сайте СРО можно познакомиться со сведениями о компании-оценщике и оценщиках. Статус исполнителей должен быть «действительным». Оценщики сдают на ежеквартальной основе реестр выпущенных и подписанных отчетов с указанием вида оцениваемых объектов. Каждый подписанный отчет обязательно должен фиксироваться в реестре. Если Отчет отсутствует в реестре – компания его не выпускала и не подписывала.
По трактовке федеральных стандартов в рамках ФЗ №157 от 27.07.2006 г. и Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» следует понимать, что в отчете оценщика проставляется дата составления подтверждающего акта осмотра в момент посещения объекта, но это отнюдь не дата причинения ущерба. То есть стоимость оценки ущерба совпадает с датой вынесения экспертом заключения.
Несоответствие дат, к примеру, если фактический осмотр проводился «до» или «после» отчетной даты, приведет к недостоверности информации, что имеет существенное значение при дальнейшем судебном разбирательстве в части компенсации за причиненный ущерб. Пострадавшей стороне следует понимать, что дата оценки останется неизменной, и потом судиться можно не один год, доказывая неадекватность суммы ущерба. Актуальность данных равна 6 месяцам с момента выдачи отчета оценщика.
Важно! Заказывая услуги оценщика, необходимо удостовериться, что у исполнителя все в порядке с разрешительными документами на день составления отчета.
Оценщик составляет Отчет, указывая в нем дату составления - фактическая дата подготовки Отчета, исходя из ст. 11 ФЗ-№135, п. п. 5.8 ФСО №1. Поэтому выполнить профессиональную оценку имущества "задним числом" с юридической точки зрения не является возможным. При этом оценщик ежеквартально не позднее 15-го числа второго календарного месяца после окончания отчетного периода сдает в СРО реестр, где указывается информация о подготовленных отчетах с проставлением порядкового номера, даты выдачи, вида оцениваемого объекта (содержание отчетности различно в каждой СРО).
Как разъясняет Верховный Суд РФ, режим самоизоляции не попадает под форс-мажорные обстоятельства, что могли бы продлить срок действия отчета об оценке. Во время установленного на территории Российской Федерации режима самоизоляции в связи с массовым распространением коронавирусной инфекции COVID-19 среди населения нарушился привычный образ жизни, включая коммерческую деятельность в сфере предпринимательства. Вместе с тем договорные обязательства были отменены на некоторый период, исходя из предписанных санитарно-эпидемиологических требований.
Меры по обеспечению самоизоляции не являются тем непредсказуемым / чрезвычайным событием, что могло бы подходить под действие автоматического продления отчета об оценке. Причинно-следственная связь с привязкой к COVID-19 не усматривается в данной процедуре, поскольку исполнение условий договора о проведении оценки не имеет непреодолимых причин по факту их осуществления. Режим повышенной ответственности никак не касается приостановления / продления действия отчета об оценке, исчисляемого шестью месяцами.
Под актуализацией Отчета подразумевается составление нового Отчета об оценке с новым номером и датой составления.
Каждый подписанный Отчет необходимо фиксировать в реестре отчетов. Говоря иным языком, если Отчета в реестре нет, то будет считаться, что компания его не формировала и не подписывала, и соответственно, он не будет являться легитимным.
Проведение оценки и оформление Отчета определены положениями Федерального Законодательства и Приказами Минэкономразвития РФ. В частности, процесс оценки и итоговый отчет регламентируются в ФЗ №135 от 29 июля 1998 года (последняя редакция от 28 ноября 2018 года) и Федеральными стандартами оценки.
В соответствии со ст. 12 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость объекта оценки, определенная в отчете об оценке, является рекомендованной для совершения сделки в течение полугода с даты составления Отчета. Таким образом, если отчет был составлен 1 марта, его можно использовать до 1 сентября. Для дальнейшего использования потребуется актуализация, а попросту – составление нового Отчета об оценке.
Обращаем внимание, что срок указан, как рекомендуемый. Иначе говоря, актуальность Отчета об оценке определяется на усмотрение специалиста, которому потребовался этот документ.
Актуализация отчета об оценке возможно через полгода после оформления первичного Отчета. Однако, по сути, работа оценщика в этом сводится к проведению всех процессов с нуля на текущую дату.
Федеральные стандарты оценки утверждаются на основании приказов Минэкономразвития России. ФСО №1 – действующий нормативно-правовой акт, утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 297 от 20 мая 2015 года.
Процедура определения стоимости объектов недвижимости регулируется общероссийскими оценочными стандартами. Они согласуются с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
Действующие правила устанавливают определенные требования к порядку проведения оценки. В предварительном задании, которое является неотъемлемой частью договора, устанавливается четкая дата, на которую определяется цена объекта. Нормативными актами предусмотрено, что специалист не должен учитывать какие-либо обстоятельства, влияющие на стоимость и возникшие при этом позже обозначенного дня.
Нередки ситуации, когда оценщик для собственного удобства использует аналоги на более позднюю дату, а для исполнения контракта приводит стоимость к требуемым параметрам с помощью утвержденных индексов. Этот метод противоречит федеральному стандарту и не может использоваться в практике. Грамотная работа специалиста предполагает неукоснительное следование условиям заключенного соглашения и соблюдение действующих нормативов.
Приказ Минэкономразвития требует обязательного осмотра имущества. Но Закон не устанавливает период. ФСО также не требуют строгой тождественности между датой оценки и датой осмотра. Но рекомендуют проводить осмотр имущества именно в дату оценки (п. 5 ФСО № 7).
Заказчик может установить собственные даты в Задании или исключить визуальный осмотр. Если осмотр объекта не проводится, то оценщик обязан указать причины.
Рекомендации по срокам основываются на том, что при разнице в датах могут произойти изменения:
- объект может быть поврежден третьими лицами или окончательно утерян после даты осмотра – выломаны двери или окна в здании, пожар, изменено межевание участков, иные форс-мажорные обстоятельства;
- владелец может улучшить имущество в целом или его отдельные части – сделать пристройку, построить забор на земельном участке.
Эти факторы будут не учтены во время оценки и результат окажется не верным.
Дата оценки для оценщика является реперной точки. При этом, все зависит от вида оцениваемого объекта и результатов использования Отчета. При оценке недвижимости, согласно действующим ФСО, оценщик может использовать информацию из будущего, но только для подтверждения существующих тенденций. Т.е. при ретроспективной оценке и построении прогнозов мы не можем использовать данные о коронавирусе, либо о СВО. При этом, при оценке некоторых объектов допускается обратная индексация («из будущего»).
Переходим к справочникам, значения в которых строятся на основе расчетных моделей по итогам обзора рынка за определенный период (чаще всего указан в предисловии). По сути, справочник «будущим» документом, обобщающим тенденции прошлого. Например, если оценка проводится по состоянию на 2015 год, а оценщиком используется справочник 2017 года, то возникает вопрос – оценщик обладает навыками «заглядывать в будущее»?
Данный вывод основан на результатах прохождения экспертизы наших Отчетов в различных инстанциях.
