Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00

Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Рассмотрим разные вариации на эту тему

Вариант №1. Оценка выполняется на текущую дату. Оценщик проводит осмотр объекта и фиксирует его состояние. В Отчет в обязательном порядке должны быть приведены:

  • Фотографии объекта, позволяющие в том числе и идентифицировать его: адрес, vin-номер, идентификационная шильда, инвентарный номер и т.д.;
  • Описание текущего состояния и выявленных дефектов;
  • Акт осмотра, заверенный собственником (представителем собственника) и оценщиком.

Есть важный нюанс, заключающийся в том, что дата оценки должна совпадать с датой осмотра. Возможны 2 не очень корректных  варианта:

  • Осмотр проведен до даты оценки. В таком случае объекта на дату оценки уже может не существовать. Например, осмотр объекта проведен 01 числа, а 02 числа произошел пожар, который уничтожил объект. И оценочная компания производит расчет на 02 число, хотя фактически уже оценивать нечего.
  • Осмотр проведен после даты оценки. Тоже не корректный вариант. В таком случае оценщик может не учесть все положительные изменения объекта. Маленький итог – дата оценки и дата осмотра должны совпадать. При различии этих дат, оценщики обычно пишут допущения в отчетах и выглядят они так «осмотр проведен тогда-то и мы предполагаем, что  с даты осмотра до даты оценки объекта не изменился».

Вариант №2. Ретроспективная оценка (на дату в прошлом). В таком случае дата оценки является ретроспективной, а осмотр проводится на текущую дату. Варианты подобной оценки:

  • Оспаривание кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату в прошлом. Например, при оспаривании КС в Ленинградской области датой оценки является 01.01.2007 года (на момент составления этой статьи), более 11 лет назад! Осмотр должен быть проведен, при этом характеристики объекта могли уже изменить, но это является обязательным этапом. Кстати, в рамках судебного процесса Судья может задать вопрос о причинах осмотра объекта в 2018 году, а не по состоянию на дату оценки.
  • Вступление в наследство. Оформление прав на имущество возможно не ранее, чем через 6 месяцев после даты смерти наследодателя.

  • Судебные разбирательства. Довольно часто в ходе  судебного процесса фиксируется определенная дата (дата сделки, дата выкупа имущества и т.д.) и затем на протяжении нескольких лет идут споры. Но дата оценки остается неизменной. На практике часто встречаются ситуации, связанные с оспариванием сделок, в которых имущество продано больше года назад по неадекватной цене, и требуется определение адекватной стоимости.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки по новой оценке также была по состоянию на 2010 год.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о  документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Вариант №3. Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими  клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать  клиенту актуализированный отчет. 

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется. 
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации. 

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

razberemsya-s-datoy-otsenki.png

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях    . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.


02.11.2018

Архив новостей