В чем заключается рецензирование Отчетов об оценке?

Рецензия на отчет об оценке обычно представляет собой письменное мнение независимого специалиста. Рецензия на отчет об оценке может включать в себя следующие элементы:

• Соблюдение стандартов: Проверка того, были ли соблюдены ФСО и положения № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

• Оценка методологии: Оценка того, насколько корректно была выбрана и использована методология при проведении оценки. Этап включает в себя анализ использованных данных, изучение моделей и критериев.

• Анализ данных: Рецензент может провести анализ представленных данных, оценить их достоверность, полноту и актуальность.

Рецензия может выполняться с разных точек зрения: научной, методологической, практической и т.д. Ее цель - помочь лучше понять содержание и качество отчета об оценке, а также предоставить дополнительный анализ и взгляд на проведенное исследование. 

Причины нарушений в Отчетах

Существуют следующие причины (укрупненно), появления нарушений:

• Закрытость рынков, к которым относится оцениваемое имущество. В связи с тем, что по определению рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, по которой может быть совершена сделка. Так и при выполнении расчетов к числу активно развитых рынков можно отнести не более десятка. Например, активно развитый рынок жилой недвижимости или легкового транспорта. Именно поэтому в данных сегментах уже появились модели на основе нейронных сетей.

Важно понимать, что даже на активных рынках может наблюдаться искажение исходной информации: продавец не представил полную картину по объекту, либо ошибся при вводе исходных данных.

• Недостаточная квалификация оценщика. Довольно часто оценщику поручают оценку объекта, в котором у него низкая компетенция. Например, специалист не часто сталкивается с оценкой интеллектуальной собственности и вместо «исключительного права на результат интеллектуальной деятельности» может написать – «право собственности». Иногда заказчики просят оценить уникальные объекты из разряда «право на разработку полезных ископаемых в месторождении». Но даже сталкиваясь с недвижимостью, оценщик может не всегда корректно учесть обременения по объекту, которых может не быть в выписке из ЕГРН. Например, решения судов, которые есть, но не отражены в ЕГРН.

• Конфликт интересов. Как правило, если оценщик делает оценку для продавца, то последний заинтересован показать свой объект в чрезмерно положительном ключе. Аналогичная история, только в другую сторону, происходит при оценке для покупателя. Поэтому задача оценщика – непредвзято смотреть на оцениваемый объект.

• Непреднамеренные ошибки. Все мы люди и имеем право на ошибку, оценщик не исключение. При составлении комплексных расчетов по оценке бизнеса могут возникнуть ошибки математического или технического характера. Например, когда в оценке задействован десяток взаимосвязанных таблиц: из одних оценщик берет данные о первоначальной стоимости объекта, из других – дату постановки на баланс, из третьих – текущее состояние и т.д. 

В зависимости от характера нарушения ошибки можно разделить на группы:

• Формальные нарушения. Например, в Отчете отсутствуют данные о балансовой стоимости объекта. При этом, в рамках расчета эта величина никак не используется.

• Существенные нарушения, исправление которых приведет к корректированию стоимости.

При этом, когда речь идет о рецензировании Отчета, то проверяющий эксперт изучает сразу оба аспекта. Поэтому даже по формальным нарушениям Отчет может быть признан недостоверным. 

Что мы рецензировали?

В последнее время мы получаем все большее количество «странных» запросов на проведение рецензирования или судебной экспертизы. Начнем именно с такого кейса. 

Снял в аренду – сделай ремонт

К нам обратился собственник офисного помещения для определения ущерба со стороны арендатора, который пользовался помещением во время срока аренды, а после съехал и нанес «непоправимый урон помещению». Собственник предоставил нам Отчет об оценке, в котором объект оценки был сформирован так: «Работы и материалы, необходимые для устранения ущерба, причиненного внутренней отделке помещения, расположенного по адресу: г.Москва,…». Помещение, общей площадью около 100 кв.м. Ущерб был оценен на текущую дату более, чем в 700 000 руб. Дефекты выглядели так:

Собственник хотел провести «независимую» судебную экспертизу и подтвердить величину ущерба. Мы бегло ознакомились с Отчетом и удивились его содержанию.

Оценщик выехал в помещение и в присутствии заказчика составил Акт осмотра, в котором указал все выявленные дефект: «потертости, шурупы». Мы используем текст строго из предоставленного Отчета и не вносим каких-либо дополнений. Судя по имеющимся в Отчете фотографиям, можно действительно увидеть наличие шурупов (для крепления календарей, грамот и дипломов, информационных табличек) в стенах, а также потертости плинтусов (да, речь именно про плинтуса, про ламинат информация отсутствует).

Для устранения указанных дефектов, оценщик собрал по статьям расходы:

• Материалы;

• Работы

Стоимость закупки материалов была определена в 120 000 руб. (доля в общих расходах небольшая – пропускаем анализ). А стоимость работ - в 600 000 руб. В смету по работам вошли:

• Грунтовка стен (2 слоя);

• Окраска стен водоэмульсионной краской (2 слоя);

• Шпаклевка и шлифовка стен под покраску;

• Демонтаж напольного плинтуса;

• Монтаж напольного плинтуса;

• Демонтаж / монтаж розеток;

• Демонтаж / монтаж блока кондиционера;

• Вывоз строительного мусора;

• Уборка помещения.

К сожалению, в Отчете не была приведена информация о материале перегородок. Судя по перечню работ, а именно «шпаклевка и шлифовка стен» - скорее всего речь идет о гипсокартоне. Тогда не очень ясно, зачем проводить демонтаж электрических точек. Последнее может быть актуально, когда используются обои под покраску.

Но в офисных блоках чаще всего перегородки возводят из гипрока, и в этом есть логика. Далее перегородки шпаклюют, грунтуют  и красят. И если речь идет о незначительных дефектах, то шпаклевка может их перекрыть. В иных случаях, желательно наносить штукатурку, а уже после... Но мы отошли от темы (на фото пример возведения стен на одном из объектов под нашим управлением).

Как правило, управляющие недвижимостью закупают материалы «про запас»: краску, плитку, ламинат. После того, как арендатор съехал – проводится быстрый «освежающий» ремонт, который включает в себя:

• Устранение дефектов стен (при необходимости);

• Покраску стен;

• Обновление напольного покрытия (при необходимости).

Поэтому, по нашему мнению, стоимость определенного ущерба определена не корректно: имеются заведомо лишние работы, которые не относятся к предмету.

Еще важный факт. Ущерб из предоставленного выше Отчета, по нашему мнению, относится к естественному износу недвижимости. В соответствии со статьей 622 ГК РФ «При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если в договоре аренды была стандартная формулировка о возврате помещения, то можно рассмотреть несколько судебных дел. Например, в деле № А53-23219/2014 суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений под офис является потертость полов и загрязнение стен. Также суды посчитали появление трещин на стенах естественным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (№ Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).

Если же в договоре аренды предполагался возврат помещения в отремонтированном виде, тогда арендатор перед отъездом должен был провести ремонтные работы. И собственник в таком случае имеет право на требование возмещения ущерба. Но величина ущерба, как мы уже сказали выше – явно завышена в разы. 

Помещения оцениваются очень дорого

К нам обратился собственник нежилых помещений складского назначения, у которого имеется долевая собственность на данные объекты. Спор между ним и другими сособственниками уже дошел до суда. Задача оппонентов была показать, что ранее ими был произведен равноценный обмен пула одних помещений на другой пул. То есть ключевую роль в таком обмене сыграл оценщик, который определил стоимость этих помещений.

Нам была поставлена задача – провести рецензию выполненной в ходе судебного процесса судебной оценочной экспертизы. Несмотря на то, что эксперт несет «повышенную» ответственность за составление некачественной экспертизы, нам пришлось сильно удивиться.

Сразу же «бросилось в глаза» несоответствие используемых аналогов при проведении расчета в рамках сравнительного подхода. Так, среднее значение стоимости при проведении анализа сегмента рынка (на основе предложений) составило 60 000 руб. / кв.м. А в рамах расчета судебный эксперт определил стоимость оцениваемых объектов в 80 000 руб. / кв.м. При более детальном анализе мы обнаружили следующее:

• Эксперт использовал аналоги из другого сегмента: вместо складских помещений были использованы офисные и торговые помещения;

• Локация при подборе аналогов была значительно расширена при том, что в соседних зданиях имелись предложения на продажу;

• Использованы не верные корректировки;

• При подборе корректных объектов-аналогов и проведения корректировок стоимость за помещения составила 43 000 руб. / кв.м.

Также были выявлены ошибки в методиках расчета в рамках доходного подхода:

• Операционные расходы на обслуживание объекта минимизированы – что привело к завышению ЧОД;

• Ставка капитализации занижена и вместо 11-13% определена на уровне 8% - что привело к завышению итоговой стоимости.

Таким образом, эксперт допустил ошибки при проведении расчета, что привело к искажению итоговой стоимости помещений. 

Высокий износ складского помещения

Очередной кейс, когда собственник складского помещения решил взыскать ущерб с арендатора. Суть претензии аналогичная – арендатор уехал, а в результате его действий арендуемому помещению был причинен ущерб: повреждены настенные панели. В данном кейсе к нам обратился арендатор помещения для того, чтобы провести рецензирования Отчета об оценке, выполненного по заказу собственника помещения. По воле случая ущерб был оценен также примерно в 700 000 руб. (не знаем почему, видимо это магическая цифра).

Предоставленный Отчет на 20 страницах вызвал сразу вопросы у нашего эксперта. Каким образом можно уместить Отчет в таком сжатом документе, при этом соблюсти все требования Законодательства об оценочной деятельности. Рецензирование состояло из двух этапов:

1. Проверка Отчета на соответствие формальным признакам;

2. Проверка логики расчета.

И уже по первому блоку была выявлена масса критических замечаний (перечислим самые значимые):

• Отсутствует подпись оценщика в Отчете;

• Отсутствует документ, подтверждающий наличие повреждений;

• Отсутствует ссылка на основание для проведения оценки;

• Отсутствует Задание на оценку;

• Полностью отсутствует раздел Анализ рынка;

• И многие другие замечания.

Далее была проведена проверка Отчета по второму блоку. Самое важное при оценке ущерба – это корректное описание ущерба, чтобы читатель мог сделать верные выводы. Исходя из приведенных характеристик объекта оценки, не установлено:

• критерии, которыми устанавливается повреждение (что считается повреждением, градация повреждений и характерные для них проявления),

• время появления повреждений;

• причины появления повреждений.

Не подтверждены:

• характер повреждений;

• потребность в замене;

• количество поврежденных панелей;

• количество панелей, требующих замену.

Логика расчета в Отчете максимальна простая: величина ущерба = количество панелей х цену за 1 панель. При этом, в разных таблицах приводится разное число панелей под замену (в одном месте – 29, в другом месте – 26), а цена за панель «взята с потолка». Поэтому такой Отчет сложно признать достоверным. Наша рецензия по объему получилась больше, чем исходный Отчет.

Проверить Отчет независимого оценщика самостоятельно?

Вы можете и самостоятельно провести анализ имеющегося у вас Отчета об оценке по формальным требованиям. Для этого не нужно быть профессиональным оценщиком и знать досконально все Законы. Мы подготовили список требований в табличном виде для различных объектов оценки. Данный чек-лист доступен для бесплатного скачивания ниже.

Проверочная таблица Отчетов об оценке

Стоимость услуг