Как пройти экспертизу Отчета оценщика? 3 категории экспертиз

Какая самая большая сложность в жизни каждого оценщика? Может быть это поиск нового заказчика или сдача квалификационного экзамена? Или же оплата членского взноса? По мнению многих оценщиков, самой большой сложностью является прохождение экспертизы на свой отчет. 

Обычно экспертиза нужна, когда есть Законодательное положение об обязательности. Либо когда заказчику хочется дополнительно подстраховаться и усилить свою ответственность. Чаще всего такие экспертизы нужны при сделках с государственным имуществом. Например, когда государственное имущество сдается в аренду, продается или вносится в уставный капитал. Существуют формальные экспертизы, которые могут проходить в Росимуществе, но есть и достаточно серьезные, которые проходят во внутренних структурах корпораций или в саморегулируемых организациях (СРО).

Как осуществляется процедура прохождения экспертизы: в какие сроки, с какими нюансами и кто может помочь в этом процессе?

На данный момент нет подробной методики, которая раскрывала бы детали оценки тех или иных объектов. Да, конечно, существует, например,  ФСО №7, в котором прописана общая методология в нескольких абзацах по сравнительному или иным подходам. Но это всего лишь теория. Для закрепления теоретической информации можно прочитать книги мэтров. Например, есть смысл ознакомиться с публикацией С.В. Грибовского «Оценка стоимости недвижимости», учебником А. Г. Грязновой «Оценка Бизнеса» или прочесть иностранную литературу по теме оценки. Также общие теоретические положения прописаны и на законодательном уровне.

Так, в программировании существует конкретная последовательность, которую необходимо выполнить для того, чтобы программа работала. Сложно что-то придумать от себя. Многим нравится наличие такой четкой регламентированной структуры в IT. В оценке же довольно часто процесс строится на неких творческих положениях, так как нет возможности выполнить всю теорию точно так, как это описано в книгах или в Законодательстве. Поэтому специалистам-оценщикам приходится творить. И, к сожалению, эксперты, когда смотрят отчет, в связи с тем, что присутствует элемент творчества, всегда могут найти замечания.

Важная информация для заказчиков: если понятно, что в дальнейшем требуется проведение экспертизы отчета, то обязательно нужно сотрудничать с оценщиком, предоставляя ему максимум исходной информации об объекте. В противном случае будут задержки по времени. Если изначально не будет подготовлен полный и исчерпывающий пакет документов, то все это станет причиной дополнительный временных и трудозатрат как для заказчика, так и для оценщика.

Если речь идет о сделках с федеральным имуществом, то обязательно нужно будет пройти экспертизу в Росимуществе. Данная экспертиза занимает срок в 30 дней. Многим не понятно, почему проверка длится столько долго. Ведь оценщики проводят свою работу обычно в течение недели? Это довольно странно, особенно в текущих условиях, когда все процессы так сильно ускоряются и цифровизируются.

Кстати, оценщик не всегда знает, кто именно будет проверять его отчет. В Росимуществе, например, работают совершенно различные эксперты, в том числе и такие, которые не имеют специализированного образования. И данный факт кажется не совсем логичным, так как оценщики сдают квалификационные экзамены, вступают в профессию, платят членские взносы и ежегодно улучшают качество своей работы. А их работу проверяют эксперты, которые даже не являются оценщиками. Данная ситуация требует корректировки, чтобы и оценщики и эксперты были на одном уровне.

Аналогичная ситуация бывает и при оспаривании кадастровой стоимости, когда замечания делают специалисты, которые не являются оценщиками. Но они в праве высказывать свое мнение, заявляя о наличии ошибок в отчете. 

Оценка носит творческий характер, поэтому в зависимости от проверяющего, можно учитывать требования по оформлению того или иного эксперта. Однако, к сожалению, невозможно узнать, к кому именно попадет отчет. Для того, чтобы передать отчет на экспертизу, нужно выполнить сам отчет, сделать сопроводительное письмо и передать все эти документы в Росимущество. И уже через месяц будет ответ – либо положительное, либо отрицательное заключение. Чаще всего в экспертизе указан контактный телефон исполнителя, по которому можно пообщаться с исполнителем. И в некоторых случаях такое общение позволяет снять вопросы в процессе проверки. Обычно вопросы связаны с оформлением исходных документов или с методологией оценки.

Отдел экспертизы в государственных корпорациях

Крупные компании нередко открывают собственный отдел экспертиз. Так, например, госкорпорация Ростех, в которую входят тысячи заводов по всей России, также создала отдел экспертиз. 

И если буквально пару лет назад для того, чтобы компании из структуры Ростеха сдать в аренду свое имущество, она могла обратиться к оценщику и в дальнейшем заключить договоры с арендаторами по ценам, определенным оценщиком. То сейчас такая практика упразднена. 

Нужно подготовить отчет, который направляется на согласования в Ростех, и уже в Ростехе преимущественно один и тот же специалист, который ответственен за определенную компанию, смотрит на результаты оценки. В Ростехе проводится аналитическая работа, ставки сравниваются со средними по рынку и выводится суждение. В данном случае вопрос не по формалистике, то есть соответствует или не соответствует отчет, а смотрят на итоговый результат - стоимость.

Для того ,чтобы лучше понять, насколько сложно проходить подобную экспертизу, можно рассмотреть историю одной из компаний, которая входит в структуру Ростеха. Данной компании нужно было провести оценку арендных ставок большого количества лотов. И в связи с тем, что стоимость этой работы была больше 100 000 рублей, был открыт конкурс. На него было подано большое количество предложений. Победила компания, которая предложила скидку в размере 70% от максимальной начальной цены контракта. В результате, по прошествии года компания так и не смогла пройти экспертизу.

Прохождение экспертизы в саморегулируемой организации

Экспертиза в СРО проходит в двух случаях. Во-первых, если есть какое-то формальное требование со стороны заказчика. Во-вторых, если все-таки есть что-то очень серьезное и нужно дополнительно подстраховаться. Чаще всего приходится сталкиваться с первым случаем.

В чем плюс работы со СРО? 

Теоретически, СРО - это организация, которая заинтересована выдать положительный результат. Чаще всего работа со СРО проходит довольно быстро и в среднем срок выполнения экспертизы составляет 2 недели. Стоит отметить, что срок в 2 недели – это указанное в договоре время. Чаще всего сроки затягиваются, так как через 14 дней СРО выдает свое заключение, в котором указывает, что имеются определенные замечания к отчету, которые нужно исправить. А это требует дополнительного времени. 

Поэтому чаще всего процедура экспертизы в СРО занимает около 2-3 недель. Безусловно, СРО заключает договор с заказчиком на прохождение экспертизы в определенный срок, поэтому все заинтересованы максимально быстро довести дело до конца. 

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Экспертиза Отчета об оценке с указанием выявленных нарушений (требования ФЗ№135, ФСО, методик расчета)	от 15 000 Р	заказать
Судебная экспертиза стоимости бизнеса	от 20 000 Р	заказать
Судебная экспертиза стоимости недвижимости	от 15 000 Р	заказать
Оценка арендной ставки	12 900 Р	заказать
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р	заказать
Оценка земли населенных пунктов	25 000 Р	заказать
Оценка земельного участка с/х назначения	от 18 000 Р	заказать
Оценка земли рекреационного назначения	25 000 Р	заказать
Оценка имущественного комплекса	дог	заказать
Оценка комплекса зданий	от 34 900 Р	заказать
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р	заказать
Оценка нематериальных активов	дог	заказать
Оценка стоимости активов предприятия	дог	заказать
Оценка стоимости основных средств предприятия	дог	заказать