Оценка кафе, определить рыночную стоимость кафе!
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Оценка кафе

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

В наши  дни один из наилучших способов заработать достаточно денег – это построить свой бизнес. Сделать это непросто, поэтому каждый выбирает собственный путь. Безусловно, можно немало получать, планомерно выстраивая карьеру в крупной корпорации или успешно играя на бирже, но все же, одним из самых привлекательных способов остается собственное дело. Работать на себя – вот о чем мечтают миллионы россиян. Каждый выбирает бизнес себе по душе, кто-то строит футбольные поля, кто-то открывает магазины одежды, а кому-то нравится перепродавать нержавеющий металл. Все эти способы могут принести основателю отличные финансовые результаты. Конечно, на пути к заветной цели встретится много препятствий, и их преодоление – это одна из частей становления полноценного собственного бизнеса. Как мы уже сказали, видов есть множество, но в данной статье речь пойдет об одном конкретном виде предпринимательства - собственном кафе.

Иметь свой бар или кафе – это цель, к достижению которой стремятся многие. Это престижно, выгодно и крайне интересно. Именно поэтому те, кто однажды связал свою жизнь с этим бизнесом, стараются развиваться в нем долгие годы, основывая новые и новые проекты. Как и любое другое предприятие, кафе будет требовать оценки рыночной стоимости, и именно об этом мы и постараемся вам рассказать.

Как правило, подобное предприятие оценивается как комплекс материальных и нематериальных активов, каждый из которых следует очень тщательно анализировать. Чаще всего необходимость в оценке рыночной стоимости кафе возникает у собственника в следующих случаях:

  • Если кафе выступает в качестве залогового обеспечения для банка. Собственник, отдающий кафе в залог под кредит, обязан установить его рыночную стоимость. Это условие выдвигается банком, которому необходимо знать точную рыночную стоимость залога, чтобы определить размер суммы, которую он без риска сможет выдать клиенту. Важно знать, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний-оценщиков, мнению которых он доверяет. Соответственно, для получения кредита в конкретном финансовом учреждении, клиент должен обратить к оценщикам из этого списка. Теоретически, можно воспользоваться услугами специалистов, работающих в самом банке, но делать этого не рекомендуется, так как у них может быть свой интерес  в завышении или занижении  цены. Лучше всего обратиться в независимую компанию.
  • Если кафе необходимо застраховать. В данном случае необходимость в оценке рыночной стоимости устанавливает страховая компания, которой данная информация нужна для определения размеров ежемесячных взносов и компенсационных выплат. Как и в банке, у страховщиков есть собственные эксперты, но лучше все-таки обращаться к независимым оценщикам.
  • Если кафе был нанесен ущерб. Для установления суммы ущерба необходимо оценить рыночную стоимость  всего кафе.
  •   При заключении сделки по купле-продаже кафе. В данном случае оценка рыночной стоимости не будет являться обязательной процедурой, однако она рекомендуется собственнику. В первую очередь это будет полезно, чтобы не прогадать с установлением цены. Кроме того, экспертная оценка способна привлечь дополнительных покупателей. Чаще всего именно они и инициируют подобную процедуру, тогда как заказать её имеет право только продавец.
  •   Для оптимизации налогообложения.
  • При разработке инвестиционного проекта

Критериев, по которым обычно оценивают кафе, существует множество, однако их можно условно поделить на две категории:

  • Формальные. Месторасположение, вариативность меню, качество пищи, обслуживание, интерьер, историческая ценность здания, архитектура, бренд, наличие развлекательной программы.
  • Расчетные. Стоимость прав на бренд, стоимость земельного участка, уровень оборотов, уровень рисков, уровень капиталовложений, уровень затрат, размер выручки и заемных средств.

В методике оценки ресторана, как правило, используется три основных подхода:

  • Затратный. Базируется на подсчете всех расходов, которые собственник понес при покупке (строительстве) кафе и работе с ним на протяжении долгого времени.
  • Сравнительный. Основывается на рыночной ситуации. Кафе являются наиболее продаваемым видом бизнеса. На сайтах бизнес брокеров приведены листинги с ценами продажи различных точек общественного питания. Самым логичным мультипликатором для сравнения бизнесов данной категории является (цена продажи)/ (количество посадочных мест).
  • Доходный. Наиболее эффективный в данном случае метод. Для грамотной оценки необходимо выявить чистую годовую прибыль. Для этого необходимо определить принцип формирования дохода, структуру себестоимости, управленческие расходы и т.д.  Возможно, продаваемый бизнес не платит необходимых налогов и существует на половину легально. Все это необходимо отражать в расчетной модели.  Если бизнес молодой, то его стоимость по доходному подходу сопоставима с его чистой прибылью за 1 год.

Данные полученные от проведения всех трех подходов анализируются, после чего выводится окончательная рыночная стоимость объекта оценки, например, как среднее значение между подходами.

Компания «1Капиталь» имеет богатый опыт в оценке рыночной стоимости кафе и ресторанов. Всю информацию о стоимости работ, сроках их проведения и необходимой документации вы можете найти ниже.

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Кафе, общепит от 5 дней

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Для определения стоимости нам потребуются от вас следующие документы:

  • Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
  • Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
  • Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
  • Технический паспорт;
  • Поэтажный план.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Также рекомендуем: Создание виртуальных туров по объектам недвижимости



Акционерное общество нарушило порядок заключения сделки: действителен ли договор?

Руководитель акционерного общества большую часть вопросов, связанных с ежедневной хозяйственной деятельностью, решает самостоятельно. Если возникает необходимость подписать договор на значительную сумму, либо стороной соглашения становится зависимое от директора лицо, в таких случаях потребуется получить разрешение от управляющего органа. При отсутствии необходимого одобрения, акционер может обратиться в суд с требованием признать такой договор недействительным. Как показывает судебная практика, одного факта нарушения недостаточно. Рассмотрим похожую ситуацию на примере одного судебного дела.

Основание подачи иска

В сентябре 2014 г. «Уфаавиапроект» в лице генерального директора Шангареевой Н.Х. и гражданка Шангареева Н.Х. заключили договор займа. По условиям договора гражданка предоставила Обществу беспроцентный заем в размере 2 млн. рублей. Заем был оформлен в целях осуществления выплаты заработной платы работникам «Уфаавиапроект». Передача денежных средств зафиксирована актом приема-передачи. Договором был установлен срок для возврата займа – не позднее 31.12.2014. В дальнейшем данный срок отодвинулся на 1 год на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения.

В 2017 году Шангарева Н.Х. обратилась в суд общей юрисдикции с иском к обществу «Уфаавиапроект», в котором просила вернуть задолженность по договору займа в сумме 1 млн. рублей (1 млн. рублей был возвращен заемщиком в декабре 2014 года). Так как акционером ОАО «Уфаавиапроект» являлось АО «Технодинамика», суд привлек его к участию в процессе в качестве третьего лица.

Узнав о совершении указанной сделки, АО «Технодинамика» посчитало ее заключенной в нарушение устава общества и обратилось в арбитражный суд с иском о признании такой сделки недействительной.

11212726.jpg

Рассмотрение в суде первой инстанции не привело к положительному решению

В своем иске Общество утверждало, что заключение договора целевого займа не соответствует правилам, установленным в Законе об акционерных обществах, а сделка проведена в нарушение положений устава организации. В частности, не получено одобрение Совета директоров акционера, договор заключен между взаимозависимыми лицами, в результате оформления сделки акционеры понесли убытки.

Суд первой инстанции принял решение отказать в иске по нескольким причинам.

I. Как установлено положениями 42 главы ГК РФ, подтверждением заключения договора займа является передача денег. Заем может быть целевым и, как правило, дается на возвратной платной основе. Если условия сделки нарушены одной из сторон, потерпевшая сторона вправе потребовать уплаты процентов за неправомерное использование чужих денежных средств.

Суд, руководствуясь статьями 79 и 84 Закона об АО, не может признать требования иска об объявлении сделки недействительной, в связи с тем, что она является крупной или совершенной в интересах сторон договора, если отсутствуют доказательства причинения истцу ущерба, а также иных отрицательных последствий.

Общество не доказало, что в результате заключенной сделки действительно наступили неблагоприятные финансовые последствия для участников Общества.

Судом установлены следующие факты:

  • заем предоставлен на 2 млн. рублей, что является крупной суммой, на срок более 1 года, без уплаты процентов;
  • заем являлся целевым — для выплаты долга по заработной плате работникам организации;
  • передача денежных средств зафиксирована в соответствующем акте, также данные сведения отражены в кассовой книге и в карточках счетов аналитического учета. Истец не подвергал сомнению данные документы и не заявлял об их подделке;
  • денежные средства полностью израсходованы на выплату заработной платы, что также не оспаривает акционер. Долг перед работниками действительно имелся, а возможность его самостоятельного погашения у ответчика отсутствовала. Данные обстоятельства также не опровергнуты стороной по делу.

Доводы ответчика о причинении ему убытков вследствие взыскания в судебном порядке долга и начисленных пени, а также возложения на общество обязанности по оплате судебных расходов не приняты судом, поскольку все перечисленное не относится к убыточности самой сделки, а связано с обычными последствиями несоблюдения условий договора. Даже если бы договора не существовало, а средства были бы получены, то Общество все равно в силу закона было бы обязано выплатить проценты за использование чужих денежных средств (ст. 395 ГК РФ).

Кроме того, размер неустойки, определенный спорным договором за нарушение сроков возврата займа, составлял только 0,01% от суммы долга, что в соотношении со ст. 395 ГК РФ, является намного меньшим значением по сравнению, например, с ключевой ставкой ЦБ РФ, которая в то время составляла 10-11%, или со средним значением ставок по вкладам граждан — 7-9%.

II. Общество не приложило к материалам дела документы об избрании Совета директоров, что могло бы подтвердить факт его существования на момент заключения сделки. Кроме того, суду не предоставлены документы, указывающие на необходимость получения разрешения Совета директоров на заключение похожих сделок.

В Законе об АО (главы 10-11) содержатся правила заключения сделок, в которых стороны проявляют взаимный интерес. Так, для заключения подобных сделок требуется получить согласие совета директоров или общего собрания акционеров.

В рассматриваемом случае договор действительно относится к сделкам, в совершении которой обе стороны были заинтересованы, так как он подписан одним и тем же лицом, но с разным правовым статусом. С одной стороны — это лицо возглавляет общество, а с другой — является обычным гражданином. Также анализ уставных полномочий органов управления подтверждает, что решение о заключении договора мог принять только Совет директоров Общества. Это вытекает из следующего.

Акционерное общество «Технодинамика» владело полным пакетом акций в уставном капитале ОАО «Уфаавиапроект». В уставе, действовавшем в период совершения сделки, было указано следующее:

  • единоличный исполнительный орган руководит текущей работой Общества;
  • Совет директоров решает все вопросы о заключении, изменении или расторжении сделок, которые превышают сумму в 100 млн. рублей либо 10% от стоимости основных средств на отчетную дату, установленную до момента совершения сделки;
  • общее собрание акционеров выносит решения об одобрении сделок в установленных законом случаях.

В июне 2014 года согласно данным бухгалтерского баланса ОАО «Уфаавиапроект» общая стоимость его основных средств составляла 16 млн. рублей (т.е. 10 % от данной суммы — 1,6 млн. рублей).

Следовательно, согласие на получение займа в 2 млн. рублей не могло быть принято единолично директором ОАО «Уфаавиапроект».

Суд подтвердил, что стороны договора займа знали о требованиях устава в части получения согласия на его заключение. Ответчик не предоставил суду документы, подтверждающие направление каких-либо запросов в Совет директоров для получения разрешения на оформление займа.

Тем не менее, данных обстоятельств не достаточно, чтобы сделка была признана судом недействительной.

  1. Истцом пропущен срок для обращения с заявлением в суд.

Финансовая отчетность ежегодно сдавалась ответчиком акционеру, который ее впоследствии утверждал.

В данных бухгалтерской отчетности за 2014 год ответчиком указаны сведения о наличии займа на сумму 1 млн. рублей. Деятельность Общества была проверена аудитором, который в своем заключении указал, что все финансовые операции за 2014 год проведены законно, верно отражены результаты хозяйственной деятельности и перемещение денежных средств.

В данных бухгалтерской отчетности за 2015 год Ответчиком указаны сведения о наличии займа на сумму 1 млн. рублей. Деятельность Общества также была проверена аудитором, который в своем заключении указал, что все финансовые операции за 2015 год проведены законно, верно отражены результаты хозяйственной деятельности и перемещение денежных средств.

В то же время в пояснениях, подготовленных к бухгалтерскому балансу за 2014 и 2015 годы, в разделе, касающемся наличия задолженности по кредитам, информация о данном займе отсутствовала. Отражен лишь общий размер долга в сумме 13 млн. 179 тыс. рублей (за 2014 год) и 14 млн. 471 тыс. рублей (за 2015 г.). Кроме того, не указаны сведения о заключении сделок в данный период с взаимосвязанными участниками гражданских правоотношений.

Ссылаясь на последнее обстоятельство, истец пояснял суду, что не мог знать о заключении сделки в момент утверждения финансовых документов. Однако суд посчитал, что, обнаружив в документах несоответствия и неточности, акционер был вправе запросить дополнительные пояснения в указанной части, однако этого не сделал. Так как договор займа был заключен в 2014 году, бухгалтерская отчетность утверждена АО «Технодинамика» в 2015 году, а исковое заявление подано только в 2017 году, суд указал на пропуск срока давности.

Апелляция оставила решение суда 1 инстанции в силе

Истец не согласился с принятым решением и обжаловал его в апелляционном суде.

Доводы жалобы сводились к тому, что руководство ОАО «Уфаавиапроект» знало о необходимости одобрения сделки на получение крупного займа, что само по себе является достаточным для признания договора недействительным. Кроме того, податель жалобы указал, что в результате обращения займодателя в суд общей юрисдикции Общество несет убытки в виде оплаты процентов за использование чужих денежных средств и расходов в связи с рассмотрением дела в суде. АО «Технодинамика» не согласилось с тем, что срок подачи иска пропущен, ввиду того, что до 2017 года оно не обладало сведениями о заключенном договоре займа.

Апелляционный суд еще раз изучил документы и подтвердил правомерность выводов суда первой инстанции. В жалобе было отказано.

Краткий вывод                                

Таким образом, истцам по заявлениям, связанным с признанием сделок недействительными, необходимо не только подтвердить нарушение обязательных правил ее заключения, но и доказать, что сделка причинила значительные убытки. Если суд посчитает доказанными оба факта, решение по иску будет положительным.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.