Застройщик проложил ЛЭП за свой счет при комплексном освоении территорий
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Застройщик проложил ЛЭП за свой счет при комплексном освоении территорий

Муниципальное образование вправе сдать в аренду через открытые торги принадлежащие ему участки земли под комплексную застройку. Передаче земли всегда предшествует процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном строительстве определенной территории. Не менее важным является правовой статус земель. Они не должны быть обременены правами других лиц.

Все необходимые сведения об условиях предстоящего строительства, технических моментах будущей сделки, описание земельного участка и проект договора аренды в обязательном порядке открыто публикуются на торговых площадках в составе аукционной документации.

Перед подачей заявки потенциальный подрядчик обязательно должен ознакомиться со всеми требованиями заказчика. Направление заявки означает согласие с имеющимися документами.

Договор аренды муниципальной земли заключается с победителем аукциона. На такой договор распространяются нормы двух правовых актов — Гражданского и Градостроительного кодексов РФ.

В договоре стороны обговаривают кто, за чей счет и что будет делать. В отношении комплексного освоения территории часто камнем преткновения становится прокладка инженерных сетей. От того, насколько подробно стороны опишут свои обязательства, зависят их дальнейшие расходы по сделке.

Так, в деле о взыскании с Салькского городского поселения убытков, понесенных строительной компанией «Салькстрой» в результате прокладки последним линий электропередач к месту строительства, суд встал на сторону муниципалитета. Решение по данному делу вынесено 12 ноября 2018 года.

Причины спорной ситуации       

Между обществом и администрацией городского поселения в конце июля 2016 года по результатам открытого аукциона заключен договор о комплексном освоении территории. В рамках договора необходимо было построить жилье эконом класса. Для этого по договору передавался земельный участок общей площадью 7 тыс. кв. м. Указанный документ лег в основу договора аренды участка земли, согласно которому объект передавался во временное возмездное пользование.

yug_226_076-1.jpg

В договоре аренды в пункте 1.1. было зафиксировано условие, согласно которому подготовку техусловий для освоения земли осуществляет застройщик. Для застройки участка требовалось проложить за счет застройщика коммуникации для тепло- и водоснабжения, канализации, электроснабжение и газовые трубы.

В пункте 3.2. договора перечислялись обязанности Ответчика. Он должен был передать землю в пригодном для использования по целевому назначению в установленный сторонами срок.

Так как к моменту передачи Истцу участка к нему не были подведены линии электропередачи, он посчитал, что Ответчик не создал необходимых условий для пользования арендованным имуществом. Поэтому им было подготовлено обращение в городское поселение с просьбой провести данные коммуникации. В обоснование просьбы Истец указал на наличие у поселения соответствующей обязанности в силу закона (ч. 1 ст. 14 Закона об МСУ в РФ № 131-ФЗ). Ответчик не отреагировал на данное письмо.

Тогда Истец в мае 2017 года письменно сообщил Ответчику, что готов самостоятельно проложить линию электропередачи с возложением расходов на поселение. После этого им был заключен договор на прокладку электричества. На выполнение данных работ Ответчиком затрачено 243 тыс. руб.

В январе 2018 года Истец направил Ответчику письмо с требованием оплаты понесенных расходов, но ответа на него не получил. Поэтому был вынужден просить защиты у суда.

АС Ростовской области отказал в возмещении убытков

В процессе рассмотрения иска стороны передали судье на утверждение мировое соглашение.

В нем была договоренность, что поселение оплатит произведенные Обществом убытки в требуемой сумме, если Истец передаст ему высоковольтную линию.

В деле имелось письмо Администрации городского поселения, из которого следовало, что в бюджете Ответчика отсутствуют денежные средства на компенсацию убытков строительной компании. Ввиду этого исполнение мирового соглашения повлечет нарушение бюджетного законодательства.

Судья акцентировал внимание на том, что договор аренды и непосредственно аукционная документация возлагали обязанность по прокладке коммуникаций за счет Общества. Поэтому в иске было отказано, а мировое соглашение не было утверждено.

Общество не согласилось с принятым решением и обратилось за его пересмотром в апелляцию. В жалобе указало, что суд неверно оценил условия договора аренды, не учел, что застройка территории невозможна без подведенных коммуникаций.

Что говорит закон об убытках

Из ст. 15 ГК РФ следует, что потерпевший всегда вправе просить возмещения понесенных им убытков в полном объеме. Убытки определяются как вынужденные расходы потерпевшего, которые он произвел или должен был произвести для восстановления своих прав. К ним также относятся потеря или порча имущества и неполученные доходы.

Из общего смысла гражданско-правовых норм, содержащихся в ст.ст. 15, 393 ГК РФ кредитор обязан доказать, что у него возникли убыточные расходы. Помимо этого, он подтверждает их размер и обосновывает взаимосвязь вынужденных расходов, неисполнение контрагентом договорных обязательств.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ ответчик имеет право возразить против представленного расчета убытков и доказать, что Истец имел возможность снизить расходы, но не сделал этого.

Связь между поведением должника и возникшими расходами подразумевается, если при обычных обстоятельствах допущенное должником нарушение всегда влечет соответствующие убытки. Должник считается виновным, пока не будет доказано иное.

В силу п. 2. ст. 401 ГК РФ свою невиновность должник доказывает самостоятельно.

Особенности договора о комплексном освоении территории

Договор, предполагающий комплексное освоение территории в связи с возведением жилья эконом класса, заключается по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 46.6 ГрК РФ, в такой договор обязательно включаются следующие условия:

  • сведения о передаваемом под строительство участке земли;
  • обязанность застройщика разработать документацию по планировке территории;
  • обязательство муниципалитета рассмотреть и утвердить данную документацию;
  • обязанность застройщика по межеванию территории с последующей постановкой образованных участков на кадастровый учет;
  • обязанность муниципалитета по передаче вновь образованных участков контрагенту без проведения торгов.

Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции

Общество считало, что городское поселение не выполнило обязанность по подведению линий электропередачи к арендованному им участку земли. Указанное стало преградой на пути к исполнению им своих обязательств. Для того чтобы застройка началась, Общество было вынуждено проложить коммуникации за свой счет.

В доказательство своей правоты Общество ссылалось на закрепленные в Законе № 131-ФЗ нормы, согласно которым муниципалитет ведает вопросами электроснабжения на своей территории.

Суд посчитал неприменимой данной норму к спорой ситуации, поскольку статья 14 закона № 131-ФЗ закрепляет общие обязанности муниципалитета в части обеспечения своих жителей необходимыми коммуникациями.

Нет ни одной правовой нормы, возлагающей на городское поселение обязанность передать участок под застройку с подведенными к нему сетями либо возместить в последующем расходы застройщика на их прокладку. Данная обязанность не была указана и в заключенном сторонами договоре.

Так, в п. 1.1. договора прописано, что застройщик сам готовит техусловия на подключение к сетям электроснабжения. Договором не оговорено, что действия Общества ограничиваются лишь будущими постройками.

Общество ведет предпринимательскую деятельность, которая основана на риске. Поэтому при подписании любого документа оно должно самостоятельно оценивать наступление негативных последствий. Истцу следовало проанализировать условия договора аренды и решить о возможности застройки территории на указанных в нем условиях.

Таким образом, городское поселение не должно компенсировать расходы Ответчика в отношении построенной им высоковольтной линии. Ни законом, ни договором на городское поселение не возлагалась обязанность по строительству такой линии в указанных обстоятельствах.

Поэтому и мировое соглашение между сторонами не было утверждено судом, так как его условия противоречили нормам права и могли повлечь нецелевое расходование бюджетных средств.

Таким образом, уже на этапе подготовки к участию в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории подрядчику важно подсчитать, какие ему потребуется понести расходы в связи с заключением сделки.

В правоотношениях с местными органами власти нужно учитывать их особое положение среди других юридически лиц. Они действуют на основании годовой сметы, их расходы четко прослеживаются и лимитируются. Именно поэтому в подобных аукционах заказчик старается переложить выполнение затратных пунктов на подрядчика. Это касается и межевания территории под комплексное строительство, а также прокладки необходимых для домов коммуникаций.

Поверхностное ознакомление с аукционной документацией может привести к такому же результату, как и в случае с ООО «Салькстрой».



Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.