Застройщик проложил ЛЭП за свой счет при комплексном освоении территорий
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00

Застройщик проложил ЛЭП за свой счет при комплексном освоении территорий

Муниципальное образование вправе сдать в аренду через открытые торги принадлежащие ему участки земли под комплексную застройку. Передаче земли всегда предшествует процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном строительстве определенной территории. Не менее важным является правовой статус земель. Они не должны быть обременены правами других лиц.

Все необходимые сведения об условиях предстоящего строительства, технических моментах будущей сделки, описание земельного участка и проект договора аренды в обязательном порядке открыто публикуются на торговых площадках в составе аукционной документации.

Перед подачей заявки потенциальный подрядчик обязательно должен ознакомиться со всеми требованиями заказчика. Направление заявки означает согласие с имеющимися документами.

Договор аренды муниципальной земли заключается с победителем аукциона. На такой договор распространяются нормы двух правовых актов — Гражданского и Градостроительного кодексов РФ.

В договоре стороны обговаривают кто, за чей счет и что будет делать. В отношении комплексного освоения территории часто камнем преткновения становится прокладка инженерных сетей. От того, насколько подробно стороны опишут свои обязательства, зависят их дальнейшие расходы по сделке.

Так, в деле о взыскании с Салькского городского поселения убытков, понесенных строительной компанией «Салькстрой» в результате прокладки последним линий электропередач к месту строительства, суд встал на сторону муниципалитета. Решение по данному делу вынесено 12 ноября 2018 года.

Причины спорной ситуации       

Между обществом и администрацией городского поселения в конце июля 2016 года по результатам открытого аукциона заключен договор о комплексном освоении территории. В рамках договора необходимо было построить жилье эконом класса. Для этого по договору передавался земельный участок общей площадью 7 тыс. кв. м. Указанный документ лег в основу договора аренды участка земли, согласно которому объект передавался во временное возмездное пользование.

yug_226_076-1.jpg

В договоре аренды в пункте 1.1. было зафиксировано условие, согласно которому подготовку техусловий для освоения земли осуществляет застройщик. Для застройки участка требовалось проложить за счет застройщика коммуникации для тепло- и водоснабжения, канализации, электроснабжение и газовые трубы.

В пункте 3.2. договора перечислялись обязанности Ответчика. Он должен был передать землю в пригодном для использования по целевому назначению в установленный сторонами срок.

Так как к моменту передачи Истцу участка к нему не были подведены линии электропередачи, он посчитал, что Ответчик не создал необходимых условий для пользования арендованным имуществом. Поэтому им было подготовлено обращение в городское поселение с просьбой провести данные коммуникации. В обоснование просьбы Истец указал на наличие у поселения соответствующей обязанности в силу закона (ч. 1 ст. 14 Закона об МСУ в РФ № 131-ФЗ). Ответчик не отреагировал на данное письмо.

Тогда Истец в мае 2017 года письменно сообщил Ответчику, что готов самостоятельно проложить линию электропередачи с возложением расходов на поселение. После этого им был заключен договор на прокладку электричества. На выполнение данных работ Ответчиком затрачено 243 тыс. руб.

В январе 2018 года Истец направил Ответчику письмо с требованием оплаты понесенных расходов, но ответа на него не получил. Поэтому был вынужден просить защиты у суда.

АС Ростовской области отказал в возмещении убытков

В процессе рассмотрения иска стороны передали судье на утверждение мировое соглашение.

В нем была договоренность, что поселение оплатит произведенные Обществом убытки в требуемой сумме, если Истец передаст ему высоковольтную линию.

В деле имелось письмо Администрации городского поселения, из которого следовало, что в бюджете Ответчика отсутствуют денежные средства на компенсацию убытков строительной компании. Ввиду этого исполнение мирового соглашения повлечет нарушение бюджетного законодательства.

Судья акцентировал внимание на том, что договор аренды и непосредственно аукционная документация возлагали обязанность по прокладке коммуникаций за счет Общества. Поэтому в иске было отказано, а мировое соглашение не было утверждено.

Общество не согласилось с принятым решением и обратилось за его пересмотром в апелляцию. В жалобе указало, что суд неверно оценил условия договора аренды, не учел, что застройка территории невозможна без подведенных коммуникаций.

Что говорит закон об убытках

Из ст. 15 ГК РФ следует, что потерпевший всегда вправе просить возмещения понесенных им убытков в полном объеме. Убытки определяются как вынужденные расходы потерпевшего, которые он произвел или должен был произвести для восстановления своих прав. К ним также относятся потеря или порча имущества и неполученные доходы.

Из общего смысла гражданско-правовых норм, содержащихся в ст.ст. 15, 393 ГК РФ кредитор обязан доказать, что у него возникли убыточные расходы. Помимо этого, он подтверждает их размер и обосновывает взаимосвязь вынужденных расходов, неисполнение контрагентом договорных обязательств.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ ответчик имеет право возразить против представленного расчета убытков и доказать, что Истец имел возможность снизить расходы, но не сделал этого.

Связь между поведением должника и возникшими расходами подразумевается, если при обычных обстоятельствах допущенное должником нарушение всегда влечет соответствующие убытки. Должник считается виновным, пока не будет доказано иное.

В силу п. 2. ст. 401 ГК РФ свою невиновность должник доказывает самостоятельно.

Особенности договора о комплексном освоении территории

Договор, предполагающий комплексное освоение территории в связи с возведением жилья эконом класса, заключается по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 46.6 ГрК РФ, в такой договор обязательно включаются следующие условия:

  • сведения о передаваемом под строительство участке земли;
  • обязанность застройщика разработать документацию по планировке территории;
  • обязательство муниципалитета рассмотреть и утвердить данную документацию;
  • обязанность застройщика по межеванию территории с последующей постановкой образованных участков на кадастровый учет;
  • обязанность муниципалитета по передаче вновь образованных участков контрагенту без проведения торгов.

Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции

Общество считало, что городское поселение не выполнило обязанность по подведению линий электропередачи к арендованному им участку земли. Указанное стало преградой на пути к исполнению им своих обязательств. Для того чтобы застройка началась, Общество было вынуждено проложить коммуникации за свой счет.

В доказательство своей правоты Общество ссылалось на закрепленные в Законе № 131-ФЗ нормы, согласно которым муниципалитет ведает вопросами электроснабжения на своей территории.

Суд посчитал неприменимой данной норму к спорой ситуации, поскольку статья 14 закона № 131-ФЗ закрепляет общие обязанности муниципалитета в части обеспечения своих жителей необходимыми коммуникациями.

Нет ни одной правовой нормы, возлагающей на городское поселение обязанность передать участок под застройку с подведенными к нему сетями либо возместить в последующем расходы застройщика на их прокладку. Данная обязанность не была указана и в заключенном сторонами договоре.

Так, в п. 1.1. договора прописано, что застройщик сам готовит техусловия на подключение к сетям электроснабжения. Договором не оговорено, что действия Общества ограничиваются лишь будущими постройками.

Общество ведет предпринимательскую деятельность, которая основана на риске. Поэтому при подписании любого документа оно должно самостоятельно оценивать наступление негативных последствий. Истцу следовало проанализировать условия договора аренды и решить о возможности застройки территории на указанных в нем условиях.

Таким образом, городское поселение не должно компенсировать расходы Ответчика в отношении построенной им высоковольтной линии. Ни законом, ни договором на городское поселение не возлагалась обязанность по строительству такой линии в указанных обстоятельствах.

Поэтому и мировое соглашение между сторонами не было утверждено судом, так как его условия противоречили нормам права и могли повлечь нецелевое расходование бюджетных средств.

Таким образом, уже на этапе подготовки к участию в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории подрядчику важно подсчитать, какие ему потребуется понести расходы в связи с заключением сделки.

В правоотношениях с местными органами власти нужно учитывать их особое положение среди других юридически лиц. Они действуют на основании годовой сметы, их расходы четко прослеживаются и лимитируются. Именно поэтому в подобных аукционах заказчик старается переложить выполнение затратных пунктов на подрядчика. Это касается и межевания территории под комплексное строительство, а также прокладки необходимых для домов коммуникаций.

Поверхностное ознакомление с аукционной документацией может привести к такому же результату, как и в случае с ООО «Салькстрой».

21.11.2018

Возврат к списку