Застройщик проложил ЛЭП за свой счет при комплексном освоении территорий

Муниципальное образование вправе сдать в аренду через открытые торги принадлежащие ему участки земли под комплексную застройку. Передаче земли всегда предшествует процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном строительстве определенной территории. Не менее важным является правовой статус земель. Они не должны быть обременены правами других лиц.

Все необходимые сведения об условиях предстоящего строительства, технических моментах будущей сделки, описание земельного участка и проект договора аренды в обязательном порядке открыто публикуются на торговых площадках в составе аукционной документации.

Перед подачей заявки потенциальный подрядчик обязательно должен ознакомиться со всеми требованиями заказчика. Направление заявки означает согласие с имеющимися документами.

Договор аренды муниципальной земли заключается с победителем аукциона. На такой договор распространяются нормы двух правовых актов — Гражданского и Градостроительного кодексов РФ.

В договоре стороны обговаривают кто, за чей счет и что будет делать. В отношении комплексного освоения территории часто камнем преткновения становится прокладка инженерных сетей. От того, насколько подробно стороны опишут свои обязательства, зависят их дальнейшие расходы по сделке.

Так, в деле о взыскании с Салькского городского поселения убытков, понесенных строительной компанией «Салькстрой» в результате прокладки последним линий электропередач к месту строительства, суд встал на сторону муниципалитета. Решение по данному делу вынесено 12 ноября 2018 года.

Причины спорной ситуации       

Между обществом и администрацией городского поселения в конце июля 2016 года по результатам открытого аукциона заключен договор о комплексном освоении территории. В рамках договора необходимо было построить жилье эконом класса. Для этого по договору передавался земельный участок общей площадью 7 тыс. кв. м. Указанный документ лег в основу договора аренды участка земли, согласно которому объект передавался во временное возмездное пользование.

yug_226_076-1.jpg

В договоре аренды в пункте 1.1. было зафиксировано условие, согласно которому подготовку техусловий для освоения земли осуществляет застройщик. Для застройки участка требовалось проложить за счет застройщика коммуникации для тепло- и водоснабжения, канализации, электроснабжение и газовые трубы.

В пункте 3.2. договора перечислялись обязанности Ответчика. Он должен был передать землю в пригодном для использования по целевому назначению в установленный сторонами срок.

Так как к моменту передачи Истцу участка к нему не были подведены линии электропередачи, он посчитал, что Ответчик не создал необходимых условий для пользования арендованным имуществом. Поэтому им было подготовлено обращение в городское поселение с просьбой провести данные коммуникации. В обоснование просьбы Истец указал на наличие у поселения соответствующей обязанности в силу закона (ч. 1 ст. 14 Закона об МСУ в РФ № 131-ФЗ). Ответчик не отреагировал на данное письмо.

Тогда Истец в мае 2017 года письменно сообщил Ответчику, что готов самостоятельно проложить линию электропередачи с возложением расходов на поселение. После этого им был заключен договор на прокладку электричества. На выполнение данных работ Ответчиком затрачено 243 тыс. руб.

В январе 2018 года Истец направил Ответчику письмо с требованием оплаты понесенных расходов, но ответа на него не получил. Поэтому был вынужден просить защиты у суда.

АС Ростовской области отказал в возмещении убытков

В процессе рассмотрения иска стороны передали судье на утверждение мировое соглашение.

В нем была договоренность, что поселение оплатит произведенные Обществом убытки в требуемой сумме, если Истец передаст ему высоковольтную линию.

В деле имелось письмо Администрации городского поселения, из которого следовало, что в бюджете Ответчика отсутствуют денежные средства на компенсацию убытков строительной компании. Ввиду этого исполнение мирового соглашения повлечет нарушение бюджетного законодательства.

Судья акцентировал внимание на том, что договор аренды и непосредственно аукционная документация возлагали обязанность по прокладке коммуникаций за счет Общества. Поэтому в иске было отказано, а мировое соглашение не было утверждено.

Общество не согласилось с принятым решением и обратилось за его пересмотром в апелляцию. В жалобе указало, что суд неверно оценил условия договора аренды, не учел, что застройка территории невозможна без подведенных коммуникаций.

Что говорит закон об убытках

Из ст. 15 ГК РФ следует, что потерпевший всегда вправе просить возмещения понесенных им убытков в полном объеме. Убытки определяются как вынужденные расходы потерпевшего, которые он произвел или должен был произвести для восстановления своих прав. К ним также относятся потеря или порча имущества и неполученные доходы.

Из общего смысла гражданско-правовых норм, содержащихся в ст.ст. 15, 393 ГК РФ кредитор обязан доказать, что у него возникли убыточные расходы. Помимо этого, он подтверждает их размер и обосновывает взаимосвязь вынужденных расходов, неисполнение контрагентом договорных обязательств.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ ответчик имеет право возразить против представленного расчета убытков и доказать, что Истец имел возможность снизить расходы, но не сделал этого.

Связь между поведением должника и возникшими расходами подразумевается, если при обычных обстоятельствах допущенное должником нарушение всегда влечет соответствующие убытки. Должник считается виновным, пока не будет доказано иное.

В силу п. 2. ст. 401 ГК РФ свою невиновность должник доказывает самостоятельно.

Особенности договора о комплексном освоении территории

Договор, предполагающий комплексное освоение территории в связи с возведением жилья эконом класса, заключается по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 46.6 ГрК РФ, в такой договор обязательно включаются следующие условия:

  • сведения о передаваемом под строительство участке земли;
  • обязанность застройщика разработать документацию по планировке территории;
  • обязательство муниципалитета рассмотреть и утвердить данную документацию;
  • обязанность застройщика по межеванию территории с последующей постановкой образованных участков на кадастровый учет;
  • обязанность муниципалитета по передаче вновь образованных участков контрагенту без проведения торгов.

Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции

Общество считало, что городское поселение не выполнило обязанность по подведению линий электропередачи к арендованному им участку земли. Указанное стало преградой на пути к исполнению им своих обязательств. Для того чтобы застройка началась, Общество было вынуждено проложить коммуникации за свой счет.

В доказательство своей правоты Общество ссылалось на закрепленные в Законе № 131-ФЗ нормы, согласно которым муниципалитет ведает вопросами электроснабжения на своей территории.

Суд посчитал неприменимой данной норму к спорой ситуации, поскольку статья 14 закона № 131-ФЗ закрепляет общие обязанности муниципалитета в части обеспечения своих жителей необходимыми коммуникациями.

Нет ни одной правовой нормы, возлагающей на городское поселение обязанность передать участок под застройку с подведенными к нему сетями либо возместить в последующем расходы застройщика на их прокладку. Данная обязанность не была указана и в заключенном сторонами договоре.

Так, в п. 1.1. договора прописано, что застройщик сам готовит техусловия на подключение к сетям электроснабжения. Договором не оговорено, что действия Общества ограничиваются лишь будущими постройками.

Общество ведет предпринимательскую деятельность, которая основана на риске. Поэтому при подписании любого документа оно должно самостоятельно оценивать наступление негативных последствий. Истцу следовало проанализировать условия договора аренды и решить о возможности застройки территории на указанных в нем условиях.

Таким образом, городское поселение не должно компенсировать расходы Ответчика в отношении построенной им высоковольтной линии. Ни законом, ни договором на городское поселение не возлагалась обязанность по строительству такой линии в указанных обстоятельствах.

Поэтому и мировое соглашение между сторонами не было утверждено судом, так как его условия противоречили нормам права и могли повлечь нецелевое расходование бюджетных средств.

Таким образом, уже на этапе подготовки к участию в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории подрядчику важно подсчитать, какие ему потребуется понести расходы в связи с заключением сделки.

В правоотношениях с местными органами власти нужно учитывать их особое положение среди других юридически лиц. Они действуют на основании годовой сметы, их расходы четко прослеживаются и лимитируются. Именно поэтому в подобных аукционах заказчик старается переложить выполнение затратных пунктов на подрядчика. Это касается и межевания территории под комплексное строительство, а также прокладки необходимых для домов коммуникаций.

Поверхностное ознакомление с аукционной документацией может привести к такому же результату, как и в случае с ООО «Салькстрой».

Как осуществляется присоединение к сетям при комплексном освоении территории (КОТ)

Освоение КОТ включает в себя планировку территории, разделение ее на земельные участки в установленных границах, строительство объектов и подключение их к сетям -водо и газоснабжению, электричеству, канализации, отоплению и т.д. Отсутствие коммуникаций, как правило, снижает привлекательность участков для девелоперов, увеличивает себестоимость каждого квадратного метра возводимого объекта, потому что по договору между исполнителями и муниципальными органами именно первые должны подключить объект к инженерно-коммунальным сетям. Расскажем, как осуществляется присоединение сетей к КОТ. 

Как подключиться к сетям при КОТ

В первую очередь необходимо подать запрос на предоставление ТУ. Он должен содержать:

  • Реквизиты заказчика.
  • Разрешительные документы на КОТ.
  • Информацию о границах рассматриваемого земельного участка.

В течение 14 дней должна быть предоставлена вся информация по оплате — сумма, № счета — или мотивированный отказ с описанием, почему подключение не может быть осуществлено, запрос подается в соответствующие службы.

После выдачи техусловий заказчику не позднее трех лет необходимо рассчитать предполагаемую нагрузку и подать заявление на присоединение.

Образец заявления получают у исполнителя, оно включает подробную информацию о заявителе и осваиваемой им территории — координаты, местоположение, технические параметры подсоединяемых объектов и т.д. К заявлению прилагаются дополнительные документы — ксерокопии правоустанавливающих документов, планировка объектов, топографические карты, учредительные документы.

На следующем этапе заключается договор между заказчиком и исполнителем. После подачи заявления и сопутствующих документов исполнитель в течение установленного срока (обычно до 20 дней) отправляет подписанный договор в 2 экземплярах заказчику, который в десятидневный срок должен вернуть один экземпляр обратно. Если исполнитель не получил в срок подписанный договор, то он аннулируется.

На последнем этапе осуществляется подключение комплексноосваиваемой территории к инженерным коммуникациям, после чего заключается договор на обслуживание. Алгоритм заключения соглашения с разными коммунальными примерно одинаковый.

Права собственников участков при расторжении договора о комплексном освоении территории

Договор комплексного освоения территории включает следующее:

  • подготовка документов по планировке территории;
  • образование земельных участков;
  • организация транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (строительство объектов).

Договор заключается между арендатором и арендодателем. Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор получает территорию для ее комплексного освоения.

Договор расторгается по решению суда на основаниях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации при отсутствии соглашения двух сторон (например, когда одна из сторон не соблюдает обязательства).

При расторжении договора арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земельной территории в результате деятельности арендатора.

Все стороны имеют право на материальную компенсацию при несоблюдении другой стороны обязательств, прописанных в расторгнутом договоре о комплексном освоении территории.

Расторжение осуществляется согласно действующим нормам Законодательства, а также положениями заключенного договора.

Шаблон договора на комплексное освоение территории

Шаблон договора №1    Шаблон договора №2

В чем особенности КОТ?

Комплексное освоение территорий (КОТ) – одна из перспективных и экономически выгодных моделей застройки городов, испытывающих дефицит свободных земельных участков под застройку. Понятие комплексного освоения территорий включает в себя реализацию крупномасштабных проектов строительства жилья с современной социальной и транспортной инфраструктурой в рамках единого архитектурного плана. КОТ предполагает освоение участков площадью более 100 тыс. кв. метров (10 га) с застройкой домами эконом-, комфорт- и бизнес-класса.

Как жилой комплекс, так и инфраструктурные объекты со всеми необходимыми коммуникациями возводятся строительной организацией за счет привлечения средств инвесторов. Учитывая достаточно большие объемы строительства, участки под проекты КОТ целесообразно размещать на окраинах, чтобы не увеличивать нагрузку на действующие городские сети.

Порядок выделения участков для КОТ

Предоставление земли под комплексное освоение территорий регламентируется ст. 30.2 и ст. 38.2 Земельного Кодекса РФ. В соответствии с требованиями, для получения права на заключение договора аренды участка проводятся торги (аукцион), по условиям которых участники - юридические лица обязаны предоставить определенный законом пакет документов. Победителем объявляется претендент, предложивший максимальную цену за право аренды. 

Земля, выделенная под реализацию проекта КОТ, не может быть использована для других целей.

По результатам аукциона оформляется договор о комплексном освоении территории (в соответствии со ст. 46.6 ГрК РФ), который скрепляется подписями представителей госструктуры, в ведении которой находится земельный участок, и юридического лица, выигравшего торги. Договором предусматриваются права и обязанности сторон, в частности – разработка проекта по КОТ с планировкой участка и отображением объектов застройки с необходимыми инженерными сетями. К договору прикладывается проект межевания земельного участка.

Требования к оформлению документации по планировке земельных участков, отведенных по программам КОТ, регулируется ФЗ от 3 июля 2016 г. № 373-ФЗ.

Успешные проекты

Примерами успешного комплексного освоения территорий стали «зеленые» проекты (greenfield development), привязанные к паркам, лесопаркам в пригородной зоне городов, с удобными транспортными развязками, особенно привлекательными для городских жителей.

Так, в Москве лидирует административный округ САО, где уже реализовано несколько проектов комплексной застройки (ВТБ Парк, «Царская площадь»). 

Среди успешных проектов:

  • «Сердце столицы», 
  • «Хорошевский» (СЗАО), 
  • «Донской Олимп», 
  • Afi Residence Paveletskaya, 
  • «Зиларт» (ЮАО).

И еще более 90 ЖК площадью 5757,93 га в Московской области .

В Петербурге проекты:
  • ЖК «Цветной город» группы ЛСР в пос. Ручьи,
  • ЖК «Чистое небо» Setl City. 

Особый интерес представляют проекты, осуществленные в других регионах страны, в частности, в Приморье, где уже введен микрорайон «Радужный» в Уссурийске, «Академический» в Екатеринбурге, «Лесная поляна в Кемерово и многие другие.

Воплощенные в жизнь масштабные и перспективные проекты подтверждают экономическую эффективность и востребованность КОТ в среде потенциальных инвесторов и покупателей жилья.

Вопрос-ответ

Вопрос: "Каким может быть предельный размер земельного участка, в отношении которого заключается договор о комплексном освоении?"

Ответ: Комплексное освоение земельного участка под проведение строительства касаемо предельной размерности выделяемой площади определяется градостроительным регламентом в рамках ст. 46.4. Минимальный, равно как и максимальный размер земли, предназначенный для возведения транспортных, коммунальных, социальных и прочих объектов инфраструктуры в границах рассматриваемой территории утверждается органами исполнительной власти согласно конкретному проекту.

Предельный размер земельного участка зависит напрямую от масштабов строительной деятельности, будь то жилищное строительство целого микрорайона или иная другая специфика реализации договора о комплексном освоении территории по возведению зданий и инженерных сооружений. Каждый образованный / размежеванный участок получает уникальный кадастровый номер, под который вносятся сведения о размере площади и местоположении земли.

Местность, находящаяся в состоянии развития какого-то дальнего региона, выделяется на условиях освоения в больших площадях, чего нельзя сказать о земельных участках федерального значения. Но точное решение в каждом случае принимает городская власть совместно с департаментом по строительству.

Вопрос: "В каких случаях необходимо заключение договора с Московской областью о комплексном развитии территории?"

Ответ: В соответствии с Положением о порядке комплексного развития территорий в Московской области ( №873/38 от 17.10.2017 года с изменениями на сегодняшний день) были утверждены две формы договора, которые имеют обязательное назначение как для правообладателей- инициаторов земельных участков, так и для органов местного самоуправления- инициаторов строительства. То есть, если одна из вышеприведенных категорий застройщиков, решат поучаствовать в комплексном развитии определенной территории, то первое, что они должны сделать - это составить договор. Ни в Градостроительном кодексе РФ, ни в Положении нет категорий, с которыми договор бы ни был составлен, или кто-либо был бы от этого освобожден. Именно договор будет являться той отправной точкой, которая необходима о заявлении комплексного развития территории.

Однако, для инициаторов рассматриваются поощрения в виде налоговых льгот. Само понятие, которое охватывает комплексное развитие территорий, было обозначено только в 2017 году, поэтому на деле есть много недоработок.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 776
21.11.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Представительство в арбитражном суде" Подробнее об услуге "Представительство в арбитражном суде"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку