Способы определения балансовой, рыночной, ликвидационной, инвестиционной и других видов стоимости объектов регулируются на законодательном уровне. К оценке объектов допускаются специально обученные эксперты, подтвердившие свою квалификацию в области ведения бизнеса, оценки имущества.
Экспертов обязывают страховать свою профессиональную практику и состоять в организации, регулирующей деятельность оценщиков. СРО контролирует правильность трактовки участниками организации используемой законодательной базы при оформлении отчетов.
Методика формирования отчетных данных с учетом требований к достоверности и полноте сведений изложена:
- В ФЗ № 135 от 29.07.1998 (доп. 14.02.2024), с учетом поправок, утвержденных постановлением от 03.07.2016 N 360-ФЗ.
- В стандартах оценки (далее: ФСО), которые введены Приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 г. N 200.
Основные принципы формирования отчета об оценке
При изложении материалов следует придерживаться делового стиля, который предполагает простоту и однозначное понимание итогов оценки клиентом.
Используемые в отчете материалы следует тщательно проверять на актуальность официальных сведений о цене объекта. При формировании материалов оценки требуется строго соблюдать все условия и нормы, определенные на законодательном уровне.
Правила изложения данных в отчетах по результатам оценки
Критерии, определяющие порядок изложения отчета по результатам оценки, описаны в ст. 11 Закона РФ N 135-ФЗ, ФСО III «Процесс оценки». Отчет с полученными результатами считается заключительным документом, отражающим реальную рыночную стоимость объекта.
Документ печатается на бумаге и заверяется подписью и официальной печатью лица, проводившего оценку. Все страницы в отчете нумеруются, а затем и прошиваются. Также предусматривается оформление отчета с использованием программного обеспечения. Электронная версия заверяется цифровой подписью.
Итоговая отчетность отражает сведения достаточные для точного и достоверного расчета оценочной стоимости. В ней указываются:
- Дата создания документа, его номер в регистрационном реестре.
- Информация о поручении на проведение оценочных работ по указанному объекту.
- Сведения об исполнителе и клиенте, заказавшем услугу, с перечислением всех реквизитов физического или юридического лица, указанием степени их самостоятельности.
- Данные о привлеченных к оценке сторонних структурах и сотрудниках, их компетенции, опыте, роли в процедуре оценки объекта.
- Ссылка на использованные стандарты и методические руководства, утвержденные для применения комитетом по оценочной деятельности при Министерстве экономразвития РФ, аргументация неиспользования тех или иных документов.
- Список предоставленных документов по объекту должен излагать подробные параметры предмета оценки с учетом качественных и количественных характеристик с подтверждающими справками относительно правообладателя объекта.
- Для юридических лиц предусматривается наличие полного перечня реквизитов с наименованием; номером регистрации; месторасположением. При наличии указывается учетная цена объекта.
- Перечень принятых при выполнении оценочных работ допущений и ограничений указывается согласно пп. 6 и 8 стандарта «ФСО III».
- В обязанности лица, занимающегося оценкой, входит изложение в отчетных данных:
– исследования рынка и влияния внешних условий на стоимость предмета оценки;
– последовательности приведения в соответствие к текущим условиям результатов оценки;
– формирование квалифицированного заключения по обстоятельствам, оказавшим воздействие на конечную цену объекта;
– формулирование выводов касательно рассчитанной стоимости.
- Последовательность координирования результатов описывается с указанием документальных данных, обосновывающих используемые параметры.
- Для ряда объектов предусмотрено предоставление дополнительных документов, которые не обозначены в вышеописанном перечне.
- Формулировки отчета следует сопровождать ссылками на первоисточники, употребляемых в нем сведений, с детализацией по авторам и срокам публикации. Источники данных разрешено не указывать, когда к Отчету прилагается скопированный документ.
- К отчетному документу прикрепляются копии законодательной, регистрационной, инвентаризационно-технической и другой документации, послужившей основанием для выполнения расчетов стоимости и изложения выводов.
- Заказчик обязан обеспечивать предоставление заверенных материалов: схем, справок, финансовой документации.
- Во время сравнения цены объекта, подлежащего оценке, с рыночными показателями, допускается использование экспертного мнения.
Отчетный документ составляется с учетом действующих законов и стандартов оценки СРО. Заверенный отчет подходит для использования в судебных процедурах.
Изложение методов оценки проведенных расчетов
Методика проведения оценки и рекомендации к выполнению расчетов определены в «ФСО V ». Рыночная, инвестиционная, ликвидационная или иная стоимость объекта определяется посредством определенных в стандарте подходов.
Сравнительный подход
Способ основан на анализе цен равнозначных или подобных объектов. В ходе оценки учитывается динамика рынка, открытость и актуальность сведений о продажах, уровень сходства оцениваемого объекта со сравниваемыми.
Метод заключается в применении информации о ценах аналогичных объектов. При недостатке данных о сделках допускается применять стоимость предложений. Объект сопоставляется с эквивалентами по единицам сравнения:
- Цене за меру площади для недвижимости.
- Мультипликатору стоимость производства оборудованием единицы продукции для бизнеса.
Последовательность: подбор базы для сравнения, анализ характеристик, приведение в соответствие и увязывание цены объекта со скорректированными данными.
Доходный подход
Доходный метод строится на анализе будущих доходов, которые объект может приносить. В ходе анализа определяют расчетный доход от эксплуатации объекта в последующие периоды в действующих ценах в расчете на будущую выгоду.
Денежные потоки рассчитываются методами прямой оценки и обесценивания дохода.
В первом способе цена объекта определяется, как частное дохода и нормы капитализации. Норма дисконтирования уравнивает расчетные денежные потоки и действующие в настоящее время цены.
Последовательность расчета: подбор разновидности денежного потока, расчет стоимости потока в прогнозируемое время, определение послепрогнозной оценки, дисконтной ставки или капитализации, приведение всех потоков к стоимости в текущий момент.
Затратный подход
Затратный метод определяет стоимость объекта по принципу расчетных затрат, для его замены или воспроизводства. Стоимость определяется по расчетным расходам исходя из степени изношенности. Затратный подход использует:
- Метод замещения — определяет стоимость создания полного аналога с равной полезностью, но в современном стиле и по новым технологиям.
- Метод воспроизводства — оценивает расходы на воспроизводство копии. Используется, если полезность обеспечивается только такой копией или ее производство дешевле, чем современного эквивалента.
При расчете учитываются фактические затраты с поправками на изменение стоимости, нетипичные расходы и соответствие данным рынка.
Принципы составления отчета и его структура
Отчет об оценке — документ, в котором оценщик выражает профессиональное мнение о стоимости объекта основываясь на собранных сведениях, вычислениях, проведенных по заданию на оценку. Документальное оформление отчета производится в соответствии со ст. 11 Закона РФ N 135-ФЗ и ФСО III.
Для приведения к единообразию отчетности по оценке объектов, на законодательном уровне прописаны базовые требования построения отчетного документа:
- Вся предоставленная в отчете информация, должна носить существенный характер и относится к оцениваемому объекту.
- Материалы, на основании которых выполняются расчеты, должны обосновываться подтверждающими документами.
- Все выводы в отчете должны быть четкими и не вызывать разночтений.
- К документу следует прилагать алгоритм расчета, используя который можно проверить верность вычислений, выполненных в документе.
- В отчете не допускается использование лишней информации. В то же время, для обеспечения точности расчетов, информация, использованная в отчете, должна быть достаточной и полной.
В соответствии со стандартами, отчет допускается готовить как в бумажной, так и в электронной форме. Однако, на практике электронные отчеты становятся все более популярными, а некоторые организации принимают исключительно их через специальное программное обеспечение.
Где найти шаблон для подготовки отчета об оценке
Результаты оценки излагаются в отчетах, как предусмотрено в ФЗ № 135 и ФСО. Форма отчета на законодательном уровне не стандартизирована. Организации, ведущие оценочную деятельность наделены правом разрабатывать формы отчетов самостоятельно с учетом всех законодательных требований.
Публичность оценочной отчетности
Публичность оценочной деятельности предполагает публикацию результатов оценки на специализированных ресурсах с предоставлением информации о стоимости объектов, использованных методах и подходах.
Единый федеральный реестр публикует отчетность, отвечающую условиям законов:
- № 208-ФЗ от 26.12.1995 «Об АО» (изм. 08.08.2024);
-
№ 225-ФЗ от 30.12.1995 «О соглашениях о разделе продукции»;
-
№ 41-ФЗ от 08.05.1996 «О производственных кооперативах»;
-
№ 14-ФЗ от 08.02.1998 «Об ООО» (изм. 08.08.2024);
-
№ 75-ФЗ от 07.05.1998 «О НПФ»;
-
№ 160-ФЗ от 09.07.1999 «Об иностранных инвестициях в РФ»;
-
№ 156-ФЗ от 29.11.2001 «Об инвестиционных фондах».
Отчет размещается в реестре в течение 10 дней после издания, если в нем предоставляется информация:
- Об отчуждении муниципальных или государственных объектов.
- О передаче таких объектов в доверительное управление, залог или аренду.
- О передаче прав на долговые обязательства по этим объектам.
- Об отчуждении имущества в пользу РФ, субъекта РФ или муниципалитета.
Вопросы - ответы
В соответствии с ФСО №7 оценщик (или его представитель) должны провести осмотр объекта оценки. При этом допускается проведение оценки без осмотра. Но для этого нужно указать причины (основания), по которым осмотр не был проведен.
ФСО №7 прямо не указывает на то, какие фотографии и каким образом должны быть размещены в Отчете. Существуют внутренние стандарты СРО, в которых состоит оценщик, раскрывающие это требование. Также многие клиенты прописывают в Задании на оценку требования к наличию фотографий в итоговом документе (Банки, Администрации, Фонд имущества и т.д.), без которых Отчет даже не рассматривается.
Данный подход вполне логичен, ведь любой проверяющий может задать вопрос: а что вы конкретно оцениваете и в каком состоянии объект находится по состоянию на дату оценки?
