Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) выступает привлекательным инструментом инвестирования. Он представляет собой имущественный комплекс, созданный за счет средств инвесторов, а также за счет собственный средств фонда, полученных в результате распоряжения активами. ЗПИФ – это один из разрешенных в соответствии с законом РФ «Об инвестиционных фондах» способ коллективных инвестиций, наряду с открытыми и интервальными фондами. Однако он имеет несколько преимуществ по сравнению с другими видами ПИФ.
Особенности ЗПИФ
Наиболее важным отличием ЗПИФов являются более мягкие законодательные требования к составу и структуре активов. Это позволяет фондам активно проводить свою деятельность за счет вложений в некотируемые ценные бумаги и другие объекты. Более того, только ЗПИФ вправе иметь в составе своих активов объекты недвижимости – землю, строения, здания, имущественные комплексы и др. То есть эта недвижимость выступает объектом, в который фонд вправе инвестировать средства пайщиков.
Закрытые фонды могут быть использованы для инвестирования как в предприятия, так и в инвестиционные проекты и объекты недвижимости (строящиеся или находящиеся в управлении).
К специфическим особенностям ЗПИФ относится:
- До окончания установленного срока существования фонда Управляющая компания не производит погашение и выкуп паев. Срок деятельности таких фондов составляет не менее 1 года и до 15 лет с возможной пролонгацией. Такой длительный жизненный цикл и фиксированный срок привлечения инвестиций дает возможность реализовывать долгосрочные инвестиционные проекты (например, в сфере строительства) либо ряд последовательных инвестиционных проектов.
- По общему правилу количество сторонних пайщиков не ограничено (ограничено только количество паев). Однако учредители вправе установить такое ограничение. Это дает возможность создавать паевые фонды под конкретный круг потенциальных инвесторов.
- Пайщики имеют возможность контролировать деятельность фонда и влиять на Управляющую компанию через механизм внесения изменений в правила фонда и общие собрания.
- ЗПИФ может быть создан практически под любые цели инвестирования;
- Учредители могут предусмотреть промежуточные выплаты дохода по паям (наподобие дивидендов);
- Пайщиками могут стать как физические лица, так и компании- инвестиционные, нефтяные, строительные компании и финансово- промышленные группы, девелоперские фирмы, предприятия реального сектора, планирующие или реализующие инвестиционные проекты.
- В качестве пая могут быть переданы не только денежные средства, но и другие активы – ценные бумаги, недвижимость, доли в юридическом лице, права требования и т.д.
Таким образом, ликвидность инвестиций, диверсификация портфеля и льготный режим налогообложения ЗПИФ делают такие фонды привлекательным финансовым инструментом инвестирования в рынок недвижимости, как один из самых доходных и стабильных.
Роль оценщика в деятельности ЗПИФ
Необходимость оценки стоимости активов ЗПИФ объясняется диверсификацией портфеля активов. Как мы замечали ранее, фонд имеет право вкладывать свои средства в различные активы, в том числе в те, которые в силу своей специфики не имеют установленной рыночной стоимости - строящуюся недвижимость, проекты, права требования, доли ООО И АО, а также ценные бумаги, которые не торгуются на биржах. Но любой актив должен иметь стоимостное выражение. Именно для определения справедливой стоимости и требуется помощь независимого оценщика.
Деятельность закрытых ПИФ четко регламентирована на уровне законодательства и находится под контролем Банка России. Законом предусмотрена обязанность проводить оценку активов не реже чем 2 раза в год. Более того, заключение договора с оценщиком предусмотрено уже на стадии создания ЗПИФа и отражается в политике Фонда. Управляющая компанию вправе привлекать к оценке только ту независимую оценочную компанию, которую выбрали учредители и которая поименована в документах Фонда.
В рамках деятельности фонда оценщики могут проводить оценку активов фонда, которая является основанием для расчета стоимости чистых активов, а также оценку планируемых инвестиционных проектов.
В последние годы контроль за деятельностью оценочных компаний ужесточился, что привело к формированию целого пула требований к оценщику и оценочной компании.
Для того, того, чтобы результат оценки ЗПИФ был признан законным и достоверным, и мог быть использован при составлении отчетности и принят депозитарием, оценщик должен:
- Иметь профильное высшее образование;
- Не иметь непогашенной судимости;
- Сдать квалификационный экзамен по направлению оценки. В настоящий момент квалификация подтверждается по трем направлениям – оценка недвижимого и движимого имущества и оценка бизнеса. Периодичность аттестации – 1 раз в три года. Оценщик имеет право проводить оценку только тех объектов, в отношении которых он сдал квалификационный экзамен и получил аттестат.
- Являться членом соответствующей СРО. Информация о СРО и оценщиках публикуется в реестре ЕГРСРО.
- Застраховать свою профессиональную ответственность;
- Если оценщиком выступает юридическое лицо – то в его штате должно быть не менее 2 независимых специалистов.
- Быть независимым от заказчика в вопросах коммерческой и профессиональной деятельности и не иметь интереса в отношении объекта оценки.
Для защиты интересов неквалифицированных инвесторов Фондов Банк России установил дополнительные требования к оценщикам ЗПИФ, среди пайщиков которых организации и физические лица без статуса квалифицированного инвестора. Так, оценку вправе проводить только юридические лица с выручкой не менее 100 млн. рублей за прошедший год и опытом проведения оценки не менее 10 лет.
Специалисты компании «1Капиталь» имеют все необходимые аттестаты и квалификацию для проведения оценки любого актива ЗПИФ.
Особенности оценки активов ЗПИФ
Необходимость оценки активов обычно возникает в нескольких случаях:
- При приобретении имущества Фондом;
- При передаче в качестве пая неденежного взноса;
- Периодическая переоценка стоимости активов в соответствии с законодательством;
- При отчуждении активов;
- В иных случаях, предусмотренных в правилах доверительного управления паевым инвестиционным фондом или законе.
В зависимости от объекта оценки специалисты «1Капиталь» могут провести оценку справедливой стоимости следующих активов:
- Недвижимости: земли, объектов капитального строительства, зданий и сооружений, незавершенного строительства, цехов, имущественных комплексов и т.д.
- Оборудования, транспорта, технологических линий и другой техники;
- Обязательств и ценных бумаг;
- Бизнеса и долей.
При проведении оценки активов ЗПИФ используется типовые подходы к оценке- сравнительный, доходный и затратный. В рамках указанных подходов существует множество методик, выбор которых зависит от объекта оценки и опыта оценщика. Только квалифицированный оценщик сможет отобрать именно те методики, которые дадут наиболее адекватную и справедливую стоимость активов.
При проведении оценки специалисты проводят:
- Анализ объекта оценки и его основных характеристик (качественных, количественных, классификацию, срок полезной службы и т.д.);
- Установление и анализ наиболее эффективного способа использования объекта;
- Определение основного рынка для актива и его анализ;
- Выбор способов и методов проведения оценки;
- Непосредственная оценка и расчет справедливой стоимости. В случае использования нескольких подходов – описание процесса расчета стоимости каждым из них и согласование результатов.
По результатам оценки оформляется Отчет, который должен соответствовать установленным формальным требованиям и содержать всю необходимую информацию и расчеты. Отсутствие обязательных реквизитов или использование недостоверных источников могут стать основаниями для отклонения отчета депозитарием.
Как проходит оценка для ЗПИФ
В зависимости от целей и объектов оценки наши специалисты подготовят перечень необходимых документов. На основании его анализа предоставленных данных мы предложим вам возможные стратегии оценки, обозначим сроки и прогнозируемые результаты, а также подготовим персональное коммерческое предложение по выбранному варианту сотрудничества. После заключения договора, наши оценщики при необходимости осмотрят объекты и проведут их справедливую оценку. Результаты оценки в виде Отчета установленной формы будут предоставлены заказчику в установленный договором срок. При необходимости внесения дополнений и корректировок такие изменения вносят в отчет (стоимость 1 корректировки включена в цену договора).
Преимущества сотрудничества с компанией «1Капиталь»
- Оценщики нашей компании имеют релевантный опыт и подтвержденную аттестатами квалификацию;
- Мы можем провести оценку любого объекта;
- Наша компания включена в ТОП – 100 крупнейших оценщиков (по версии «Эксперт РА»);
- Наши отчеты признаются всеми контролирующими органами, принимаются банками (имеем соответствующие аккредитации) и судами;
- Работаем на результат – корректировка отчета включена в стоимость;
- Устанавливаем справедливую стоимость по доступным ценам
