Оценим участок на Московском пр. 83
Неделю назад в новостных изданиях появилась информация о том, что девелоперская компания «Аквилон Инвест» приобрела земельный участок на Московском проспекте, д. 83 у компании Meridian Capital. Объект частично использовался под трамвайным парк №1. Разберем в статье экономические показатели возможного проекта.
Исходные данные в новостях различаются, так площадь земельного участка находится в диапазоне от 6,1 га до 6,3 га. Достоверно известно, что в 2011 году в ходе проведения аукциона на Фонде Имущества компания Meridian Capital приобрела лот за 305,4 млн. руб. В состав лота входили следующие улучшения:
-
котельная;
-
склад;
-
тяговая подстанция;
-
мастерская.
Общая площадь зданий составляет 1 500 кв.м. Все здания находились в собственности СПбГУП Городского электрического транспорта.
Самое важное в лоте – это земельный участок, который находится в аренде до 2021 года на основании договора аренды № 11/ЗД-02892, заключенный между КУГИ и СПбГУП Городского электрического транспорта. В указанном Договоре обозначены два земельных участка:
-
По адресу: Московский пр., д.83, литер Н, общей площадью 2 581 кв.м.;
-
По адресу: Московский пр, д.83, литер Ю, общей площадью 61 788 кв.м.
Таким образом, общая площадь арендуемого СПбГУП Городского электрического транспорта участка составляла 64 369 кв.м.
После приобретения земельного участка инвестор всегда проводит кадастровые работы, связанные с изменением, объединением или разделением земельных участков. Исходя из данных открытых источников, на текущий момент проданный лот может выглядеть следующим образом:
Все земельные участки находятся в собственности города. Суммарная общая площадь вышеприведенных земельных участков составляет 60 620 кв.м. (примерно 6,1 га). Категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения объектов транспорта (за исключением автозаправочных и газонаполнительных станций, предприятий автосервиса, гаражей и автостоянок). На рисунке ниже приведены сведения по одному из участков (дата постановки на учет 2013 г.):
Также есть информация о том, что Meridian Capital смогла приватизировать землю (возможно по пятну застройки улучшений в размере 1 500 кв.м.) под зданиями. Однако подтвердить данный факт данными открытых источников не получилось. При этом, здания постепенно снимаются с кадастрового учета, проводится предварительная работа.
В связи с тем, что земельный участок находится в аренде, для изменения вида разрешенного использования и для начала строительства необходимо было проделать титаническую работу. И Meridian Capital разработала ППТ для застраиваемой территории. По данным Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга компанией получены разрешения на строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и встроено-пристроенными подземными автостоянками, а также дошкольное образовательное учреждение на 95 мест. Перед этим было согласовано строительство новой котельной установленной мощности 36 МВт на месте бывшей котельной.
По данным Генерального Плана Города большая часть участка находится в зоне И1 - городского транспорта и инженерной инфраструктуры.
По данным ПЗЗ Санкт-Петербурга участок находится в зоне ТИ – транспорт и инженерия.
Экономические показатели следующие: общая площадь застройки 110 000 кв.м. Уже анонсировано название комплекса: «ARTквартал.Аквилон». Объект планируется ввести в эксплуатацию в четвертом квартале 2020 года. На картинке ниже приведена визуализация объекта.
Средняя цена продажи квартир по данным БН.ру на первичном рынке составляет на сегодня 120 000 руб.
Прибыль от проекта может составить 30% за 3 года. Если исходить от обратного: выручка от продажи -> вычитаем все затраты на строительство -> вычитаем прибыль предпринимателя –> остается стоимость земли. Исходя из данного расчета стоимость земельного участка может составлять 1-1.5 млрд. руб., при полной готовности проекта к запуску.
