-
Дата публикации: 24.01.2020
-
Количество показов: 2935
-
Время чтения: 10 мин.
Оценка стоимости здания
Заявка на услугу "Оценка стоимости здания"
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%
Для чего нужна оценка зданий?
В начале статьи давайте рассмотрим причины заказать услуги по оценке здания. Основными из них являются:
- подготовка объекта к покупке-продаже, разделу имущества или вступлению в наследство;
- для решения споров в судебных инстанциях;
- определение стоимости для внесения объекта в уставный капитал;
- или для внесения в ЗПИФ;
- определение размера ущерба, в том числе при оспаривании сделок.
Информация о стоимости здания необходима, например, при оценке эффективности всего инвестиционного проекта. Вам предлагаю вложить 100 руб. в покупку объекта недвижимости, а еще 100 руб. в его реконструкцию? Тогда требуется определить срок окупаемости данного проекта, исходя из прогнозируемого дохода (на базе арендой платы) и возможного спроса (апартаменты, места в коворкинге, офисы и т.д.), и понесенных инвестиционных затрат (capex) и операционных расходов (opex).
Оценка зданий разделена на несколько этапов. Такой подход обеспечивает качественное выполнение проекта. Работа проводится сертифицированным экспертом. Деятельность оценщиков и ответственность указана в ФЗ №135 Об оценочной деятельности.
Подходы к определению стоимости зданий
Реальная стоимость имущества определяется одновременно в рамках нескольких подходов, что позволяет получить достоверные и объективные данные. Анализ текущей ситуации в Российской Федерации дает четко понять, что методологическая база оценки недвижимости на сегодняшний день развита очень слабо. Поэтому экспертизу недвижимости рекомендуем доверять профессиональный независимым оценочным компаниям.Знание стоимости объекта недвижимости необходимо для заключения сделок и проведения операций с имуществом. В условиях рыночной экономики ценовые показатели достаточно изменчивы, что исключает директивный характер установления стоимости на недвижимость. Цена формируется под воздействием множества факторов, что порождает потребность постоянного определения актуальной стоимости. В этой связи перед государством (и перед оценочным сообществом) стоит важная задача по разработке эффективной методологии, в том числе максимально адаптированной под реалии и особенности российского правового поля.
Коммерческая недвижимость является доходным активом. Такая специфика и вытекающие последствия наделяют коммерческую недвижимость особыми свойствами, которые становятся настоящим профессиональным вызовом для специалистов этой сферы. Речь идет о комплексных налоговых, финансовых, правовых последствиях, а также о будущем изменении стоимости, конфигурации доходов, факторах риска.
В процессе определения стоимость коммерческой недвижимости оценщик решает ряд задач. В первую очередь, специалист должен проявлять максимальную аккуратность и корректность в учете будущих поступлений. Это связано с динамикой рынка недвижимости и непрерывным ростом стоимости (пока это так в современной России). Второй немаловажный аспект – стремление потенциальных покупателей оптимизировать свои затраты перед заключением сделки. Они заинтересованы в объективной и достоверной оценке не меньше, чем собственник. Кроме того, нельзя игнорировать позицию Банков, которые рассматривают недвижимость, как привлекательный объект залога. И Банки напрямую заинтересованы в независимости.
На сегодняшний день актуально использование сразу трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. С помощью каждого из указанных подходов получаются различные стоимости. Окончательная стоимость устанавливается путем согласования полученных результатов.Под затратным подходом подразумевается способ определения стоимости объекта исходя из расчета совокупных затрат на покупку земельного участка, строительные работы, затраты на приспособление и усовершенствование уже имеющегося на участке имущества, другие действия с эквивалентными характеристиками, при условии одномоментности таких расходов.
Затратный подход основывается на принципе замещения. Его суть заключается в том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем он заплатил бы при альтернативном варианте – покупке участка и строительстве на нем объекта в приемлемый промежуток времени.Для рассматриваемого подхода характерна высокая степень объективности.
Затратный подход применяется по определенной технологии в несколько этапов, что наглядно отражено в таблице 1.
Остановимся более детально на основных применяемых методах.
1. Метод оценки восстановительной стоимости.
Подразумевается рассчитанная в текущих ценах стоимость строительства объекта. Базой ее определения может быть и стоимость замещения и стоимость воспроизводства. Стоимость воспроизводства всегда является денежным выражением издержек, которые были понесены при строительстве копий объекта недвижимости на участке земли при использовании тех же проектных решений, стандартов и материалов.
Стоимость замещения является установленными в текущих ценах издержек, понесенных в результате создания объекта, функциональная пригодность которого аналогична объекту оценки, но при условии, что используется аналогичные материалы и актуальные технологии. Важно понимать разницу между воспроизводством (созданием точной копии объекта) и замещением (создание аналогичного объекта, но по новым технологиям).
2. Методs расчета износа и устареваний.
Под износом подразумевается снижение полезности имущества вследствие воздействия разнообразных факторов по истечении определенного временного отрезка. Характеристики объекта недвижимости постепенно ухудшаются, что влияет на надежность конструкции.
Классификация износа на типы осуществляется по критерию причины. Такая дифференциация позволяет сделать вывод, что износ может быть физическим, либо внешним (экономическим устареванием) и функциональным устареванием. Физический износ предполагает постепенную утрату объектом своих технико-эксплуатационных характеристик, которые были заложены при строительстве. Например, под воздействием климатического, антропогенного и других факторов. Физический износ может быть неустранимый и устранимый. В первом случае речь идет о ситуации, когда требуемые на устранение неполадок затраты выше стоимости нового объекта или выше вклада в стоимость объекта. Во втором случае подразумевается целесообразность затрат, поскольку затраты будут меньше, чем добавленная стоимость.
Затратный подход в контексте оценки объектов коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ:
- достоверная оценка на закрытых рынках, например, больниц, музеев;
- возможность сделать выводы о том, насколько целесообразно новое строительство;
- проведение качественной оценки в условиях дефицита рыночной информации, которая обязательна при использовании других подходов.
Методы оценки стоимости, основанные на сопоставлении оцениваемого имущества и аналогичных объектов, в отношении которых имеются достаточные сведения о ценах сделок, представляют собой сравнительный подход. Его еще называют методом прямого сравнительного анализа продаж.
В связи с тем, что в основу рассматриваемого подхода берутся данные о сделках на рынках, его еще называют рыночным.
В рамках реализации такого подхода аналоги определяются последовательно по алгоритму:
- путем выявления функционального сходства (имеется в виду функциональное назначение);
- путем установления конструктивного сходства (используется конструктивная схема, однородность и состав элементов);
- путем выявления параметрического сходства, что становится возможным за счет технико-эксплуатационных параметров и характеристик.
Сравнительный подход подразумевает следующие этапы:
- Изучаются основные тенденции развития и характерные свойства рынка недвижимости с акцентом на тот сегмент, к которому относится объект. Выявляются наиболее сопоставимые с оцениваемым имуществом недавно проданные объекты недвижимости (либо находящиеся в продаже);
- Собирается и проверяется информация по аналогичным объектам. Полученные сведения по каждому объекту-аналогу анализируются и сравниваются с оцениваемым объектом;
- Проводятся корректировки стоимости аналогов, в зависимости от ценообразующих параметров (местоположение, общая площадь и т.д.);
- Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется величина стоимости.
Подход сильно зависит от качества и количества собранной информации, поэтому процесс оценки может затрудняться при дефиците. В это связи сравнительный подход актуален только при наличии аналогов в достаточном количестве. Этим фактом обусловлены недостатки подхода, а именно:
- информация о сделках по аналогам является закрытой. На момент написания статьи даже Росреестр закрыл базу реальных сделок с актуальными ценами (возможно это связано с процедурой оспаривания кадастровой стоимости независимыми оценщиками);
- невозможность существования двух абсолютно идентичных по характеристикам, состоянию, расположению объектов коммерческой недвижимости.
Но сравнительный подход обладает и очевидными преимуществами. В первую очередь это возможность определить стоимость на основе данных по ценам предложений и проведению корректировок по основным ценообразующим параметрам, что делает возможным объективное сопоставление оцениваемого объекта и аналогов. Во вторых, очевидным преимуществом является реальность отражения спроса на конкретный сегмент недвижимости в реальном времени.
Недостатки сравнительного подхода:
- итоговая величина стоимости определяется с помощью сложных корректировок;
- при использовании подхода игнорируется возможность изменения величины получаемого дохода;
- необходимость сбора большого количества информации по множеству аналогов, что является трудоемким процессом.
Сравнительный подход помогает отразить ситуацию в конкретный момент времени, однако он не учитывает вероятные изменения в краткосрочной и долгосрочной перспективе, которые могут оказать прямое или косвенное воздействие на стоимость самого объекта и размер приносимого с такого объекта дохода. Следовательно, оценка коммерческой недвижимости посредством сравнительного подхода даст максимально достоверный результат только в том случае, если: будут тщательно изучены тенденции развития рынка недвижимости и качественно отобраны объекты-аналоги.
Доходный подход – в его основу заложен принцип ожидания. Инвесторы приобретают объекты с расчетом получить доход в будущем. Это обусловлено наличием непосредственной связи между выгодами от использования объектов недвижимости в коммерческих целях и размерами инвестиций.
Преимущества доходного подхода сводятся к отражению в большей степени представлений инвесторов о таких объектах как источнике дохода. При этом главным недостатком можно считать базирование расчета на прогнозе. А в нашей стране очень сложно делать достоверные прогнозы. Например, в 2013 году назад московская школа управления "Сколково" составила список из 30 профессий, которые исчезнут к 2020 году. Статья написана в 2020 году, а ни одна из профессий не исчезла.
Процедура оценки в рамках доходного подхода осуществляется в несколько этапов:
1. Составляется прогноз будущих доходов, которые планируется получать от сдачи объекта коммерческой недвижимости в аренду. Расчет прогноза проводится за весь период владения, и на основе этих данных определяется потенциальный валовой доход.
Формула расчета следующая:
ПВД = Аст*S,
где S – площадь оцениваемого объекта,
Аст – средняя ставка, по которой сдается объект.
Это две позиции, от которых напрямую зависит показатель потенциального валового дохода.
2. Определяются потери, вызванные недоиспользованием площадей на основе анализа рынка. Определяется действительный валовый доход. Причины потери арендной платы от объекта коммерческой недвижимости сводятся к следующему: объект недвижимости занят и используется не в полной мере или недобросовестные арендаторы не выплачивают арендную плату.
Расчет величины потерь осуществляется по следующей формуле:
Kнд = Kn*nc/na,
где Кнд – коэффициент неиспользованных площадей;
Kn – доля площадей, которые подлежат сдаче в аренду и в отношении которых сменяются арендаторы;
nc – средний временной интервал, который требуется для поиска новых арендаторов;
na – совокупное число периодов в году.
Коэффициент, полученный в результате проведения расчетов по такой формуле, является отражением доли ПВД, который утрачивается в результате невозможности сдачи в аренду 100% площадей. Этим обусловлена потребность в корректировке ПВД на показатель КЗ – коэффициент загрузки площадей. Его расчет осуществляется по следующей формуле:
КЗ = 1 - Kнд.
Таким образом, действительный валовой доход рассчитывается по следующей формуле:
ДВД = ПВД* КЗ* Кс.
3. Проводится расчет издержек, связанный с эксплуатацией недвижимости. В основу такого расчета берется анализ фактических издержек в контексте типичных издержек по коммерческой недвижимости на соответствующем рынке или издержек, связанных с содержанием и обслуживанием объекта недвижимости.
4. Исходя из чистого операционного дохода формируется стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков или с помощью прямой капитализации.
На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: выбор конкретного метода или их совокупности зависит от характеристик объекта и поставленных целей перед оценщиком. Специалист по оценке останавливается на оптимальных вариантах, которые минимизируют затраты и обеспечат максимальную точность и объективность расчетов.
Отчет об оценке здания
В результате проведения работы сотрудником компании выполняется комплекс работ:
- Ознакомление с исходными документами по зданию;
- Проведение осмотра и фотофиксации;
- Анализ рынка;
- Составление расчета;
- Подготовка Отчета об оценке здания.
Вопросы- ответы
Если существуют в виде: договора-купли продажи, либо затрат на строительство объекта или иные финансовые показатели, то можно использовать эти цифры.
Если не существуют – необходимо привлечь оценщика для определения рыночной стоимости. В частности, нас часто привлекают для оценки выявленных объектов, либо при совершении аффилированных сделок (для подтверждения суммы сделки).
При выборе методики оценки оценщик исходит из достаточности предоставленной информации для применения того или иного подхода. Например, при отсутствии технического паспорта на здание применение затратного подхода будет сопряжено с огромным количеством допущений. Поэтому оценщик может в принципе отказаться от «затратника», но в Отчете об оценке причина такого выбора должна быть подробно описана.
Если же речь идет об оценке мебели и электроники при оценке здания гостиницы, то опять же нужно верно определиться с целью оценки. Так в листингах расположено большое количество предложений по «оптовой» покупке гостиниц.
Стоимость услуг
Прайс на выполнение проекта | ||
Оценка отдельно стоящего здания | от 34 900 Р | |
Оценка комплекса зданий | от 34 900 Р | |
Оценка промышленного, складского здания | от 34 900 Р | |
Оспаривание кадастровой стоимости | от 39 000 Р |
Необходимые документы
- Документы на право землепользования (Свидетельство о регистрации права собственности/ Выписка из ЕГРН или договор аренды с приложением расчета арендных платежей);
- Генеральный план участка (схема);
- Кадастровый план земельного участка;
- Первичный план объекта недвижимости;
- Технический паспорт на объект недвижимости;
- Поэтажные планы;
- Ведомость помещений (экспликация к поэтажному плану);
- Свидетельство о регистрации права на объект;
- Основание возникновения права (договор купли-продажи и т.д.)
- При наличии ограничений по охране объекта оценки, предоставить документы (распоряжение или справка КГИОП, перечень охраняемых ценностей, охранное обязательство)
- Инвентарный номер и балансовая (первоначальная, остаточная) стоимость объекта на дату оценки и земельного участка;
- В случае, если заказчик и собственник разные юр. или физ. лица, то разрешительное письмо на проведение оценки от собственника объекта.
- Данные об эксплуатационных расходах по объекту за период (год, месяц).
- Сведения о действующих долгосрочных договорах аренды.
- Информация о залоге объекта оценки (копии действующих договоров залога либо письмо с указанием реквизитов договора, срока действия, информация о выгодоприобретателе)
- Выписка из ЕГРН на улучшения и земельный участок, Выписка из реестра федерального имущества.
- Сведения о проведенных ремонтах и работах по благоустройству объекта.
- Сведения, подтверждающие инженерную обеспеченность объекта (письма инженерных ведомств города или заключенные договоры на электроснабжение, водоснабжение, канализацию, газоснабжение и др.).
- Сведения о системах безопасности, вентиляции и телекоммуникаций
- Реквизиты собственника объекта оценки и заказчика с указанием ОГРН и датой его выдачи
Необходимо указать на наличие перепланировок. Если данные технического плана и фактической конфигурации объекта недвижимости не совпадают, то Оценщик обязан это отразить в Отчете. Не важно, речь идет о жилой или коммерческой недвижимости.
Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости
- Получение кредита в Банке (залоговое кредитование). Для определения возможной величины выдаваемых средств, указанных в кредитном Договоре;
- Продажа недвижимости взаимозависимому лицу. Для определения корректной налогооблагаемой базы при уплате налогов со сделки;
- Взнос имущества в уставный капитал компании или имущественный взнос в организацию;
- Судебный спор в рамках раздела имущества;
- Переоценка для целей МСФО;
- Оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства / оспаривание сделки по требованию;
- Оспаривание кадастровой стоимости с целью снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество;
- Сдача в аренду имущества (федеральная собственность или частная собственность);
- Принудительное изъятие имущества для государственных нужд;
- Создание концепции развития коммерческого объекта. Определение вариантов Наиболее эффективного использования коммерческого объекта;
- Внесение имущества в ЗПИФ недвижимости. Основное преимущество инструмента для собственника недвижимости - это экономия на налогах (налог на прибыль, налог на имущество);
- Определить стоимость выкупаемого имущества. При долгосрочной аренде государственной недвижимости.
- Страхование имущества. Для определения возможной суммы по возмещаемым убыткам страховой компанией в случае наступления неблагоприятных событий с объектом;
- Раздел имущества;
- Выкуп имущества в ДГИ;
- Для инвентаризации;
- Принятие решения собственником о дальнейшем функционировании объекта.
Наши партнеры
Наши клиенты
В нашей базе более 5000 довольных клиентов
Как с нами работать?
|
|
|
|
Заказ | Осмотр объекта и составление отчета | Оплата | Передача отчета |
Почему нам можно доверять?
- • Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
- • Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
- • Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».
Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)
- Сделка с коммерческой недвижимостью привела к убытку
- Исторические здания на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
- Сколько должна стоить недвижимость? Расчет на примере двух предложений по продаже