Оценка здания в Петербурге, Москве

Наши преимущества
Мы гарантируем соблюдение сроков.
Оценка выполняется экспертами, имеющими опытом работы не менее 5 лет и безупречную деловую репутацию.
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов в течение 6 месяцев.
Высокие стандарты качества Отчета позволяют использовать его в любых инстанциях и организациях.

Для чего нужна оценка здания?

В начале статьи давайте рассмотрим причины проведения оценки зданий. Основными из них являются:

  • подготовка объекта к покупке-продаже, разделу имущества или вступлению в наследство;
  • для решения споров в  судебных инстанциях;
  • определение стоимости для внесения объекта в уставный капитал;
  • или для внесения в ЗПИФ;
  • определение размера ущерба, в том числе при оспаривании сделок.

Информация о стоимости здания необходима при оценке эффективности инвестиционного проекта. Например, вам предлагаю вложить 100 руб. в покупку объекта недвижимости и еще 100 руб. в его реконструкцию. Нужно определить срок  окупаемости проекта, исходя из текущих арендных ставок и возможного спроса на готовый продукт (апартаменты, места в коворкинге, офисы и т.д.).

Оценка зданий разделена на несколько этапов. Такой подход обеспечивает качественное выполнение проекта. Работа проводится сертифицированным экспертом.

Затратный подход в оценке

Затратный подход (ЗП) к оценке различных зданий представляет собой совокупность методов, которые основаны на определении затрат на приобретение земельного участка и возведение объекта, который эквивалентен по характеристикам оцениваемому. В основе метода лежит принцип замещения.

Преимуществам ЗП является высокий уровень надежности при оценке новой недвижимости. Однако, при оценке зданий, построенных в советское время, данный подход может привести к искажению стоимости в большую сторону. Чаще всего это происходит при отсутствии корректного учета всех величин износов и устареваний конкретного здания.

Затратный подход включает несколько методов, без которых проблематично вывести реальную стоимость недвижимого объекта. Процедура оценка выглядит следующим образом:

  1. Определение затрат на замещение или воспроизводство. Специалисты проводят качественное обследование здания и формируют смету (или укрупненные показатели) на его строительство.
  2. Определение физического износа с помощью результатов обследования здания и действующих нормативов. Со временем здание теряет технико-эксплуатационные качества. Большая часть износов может быть устранена. Но на практике сейчас чаще встречаются ситуацию, когда проще снести объект недвижимости и построить новый, чем проводить его реконструкцию.
  3. Определение экономического устаревания. Данный вид устаревания встречается при изменении внешней конъюнктуры.
  4. Определение итоговой стоимости здания.

Применение ЗП возможно в условиях ограниченности рыночной информации по объекту. Оценка только в рамках ЗП применяется для оценки сооружений и в некоторых случаях для специализированных объектов (больница, театр, музей).

Сравнительный подход в оценке

Сравнительный подход основан на сравнения показателей объекта недвижимости с предлагаемыми на рынке, формирование вывода о стоимости в зависимости от показатель качества. Эксперты анализируют состояние здания, изучают конструктивные особенности и технико-эксплуатационные характеристики. Основными этапами сравнительного подхода (СП) являются:

  1. Исследование текущего состояния рынка и его тенденций развития.
  2. Аккумулирование информации по сопоставимы объектам и проверка их ценообразующих параметров.
  3. Внесение поправок цену предложений.
  4. Выведение итоговой величины стоимости оцениваемого здания. 

При сравнительном подходе важно собрать всю необходимую информацию, чтобы процесс недвижимости был объективным и качественным. Основные сложности применения подхода, которые могут возникнуть:

  • Отсутствие на рынке подобных объектов недвижимости.
  • Отсутствие достоверной информации о характеристиках объектов-аналогов.

К преимуществам СП следует отнести:

  • определение стоимости здания осуществляется, исходя из фактических сделок купли-продажи на рынке;
  • подход отражает реальный спрос на подобные объекты.

Доходный подход в оценке

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания. Инвесторы, приобретая недвижимость, планируют в будущем получить от нее прибыль. В этой связи, стоимость здания определяется, исходя из потенциального дохода в будущем. Недостатком метода является его базирование на прогнозах и аналитической информации. И если при оценке в рамках сравнительного подхода диапазон стоимости уже определен на основе предложений на рынке и сделок, то в доходном подходе используется прогнозные данные.

Например, проводится оценка Торгового комплекса в спальном микрорайоне. На момент оценки это единственный Торговый комплекс, поэтому объект можно «заселить» арендаторами и предложить им высокую арендную ставку. Но если через пару лет в непосредственной близости появится еще один схожий объект, то трафик частично уйдет в него, то приведет также к снижению арендных ставок в рассматриваемом объекте. В доходной модели не учтена вариативность, которая может влиять на стоимость в обе стороны.

Особенностями доходного подхода являются:

  • отображение потенциального валового дохода, который можно получить от объекта недвижимого имущества;
  • формирование операционных расходов для функционирования объекта недвижимости;
  •  качественная оценка возможных рисков при прогнозировании будущих денежных потоков.

Рынок недвижимости вместе с сегментом товаров и услуг составляет единое пространство, особенно если речь идет о сегменте торговой недвижимости. Объективная оценка активов, особенно в неустойчивых условиях экономики, имеет особое значение. Ведь вся банковская система в нашей стране работает с кредитованием под залог преимущественно именно недвижимости. А объекты интеллектуальной собственности пока полностью выпали из этого процесса, в связи с большой сложностью в оценке и отсутствия активного рынка купли-продажи прав на нематериальные активы.

Основными этапами использования доходного подхода при оценке недвижимости являются:

  1. Определение арендной ставки или иного возможного дохода от объекта недвижимости;
  2. Формирование прогноза денежных потоков. Кстати, если речь идет о «стабильном» объекте, который вышел на плановые финансовые показатели и в будущем не планируется его реконструкция, то можно использовать метод капитализации. Иначе, как раз, необходимо формировать прогноз в рамках метода дисконтированных денежных потоков.
  3. Определение операционных расходов и проведение расчетов эксплуатационных издержек.
  4. Трансформация чистого операционного дохода в рыночную стоимость здания.

В результате проведения оценки стоимости здания доходным подходом создается подробная финансовая модель для формирования денежного потока. Оптимизация расходной части и поиск путей для увеличения валового дохода  играют ключевую роль.

Выбор методики расчета тесно коррелирует с конкретной целью оценки.

Заключение

Оценка зданий требует от исполнителя практических навыков в работе с нормативно-правовыми актами и сметной документацией. Для более корректного  расчета стоимости используются затратный, сравнительный и доходный подходы. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки.

 Многообразие оценочных методов позволяет экспертам выбрать оптимальный вариант для расчетов. Это позволяет минимизировать затраты и обеспечить высокую точность в работе. 

Банки

Стоимость услуг

Стоимость работ

Здание отдельно-стоящее договорная от 4 дней

* Возможна доставка отчетов по Санкт-Петербургу (стоимость — 500 руб);
** Cтоимость работ указана за типовой объект.

Что включено в стоимость

  • Выезд оценщика;
  • Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
  • Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

 Оценщику необходимо предоставить комплекс документов, который включает:

  • свидетельство о государственной регистрации права на здание, Выписка из ЕГРН;
  • документы, подтверждающие право лица на земельный участок, на котором расположено здание;
  • кадастровый план участка;
  • паспорт БТИ;
  • данные о подведенных коммуникациях и инженерных системах;
  • сведения об обременениях, связанных с данным зданием (договоры аренды и др);
  • сведения об ограничениях по использованию здания.

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.
Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.


25.05.2012
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку