Оценка здания в Петербурге, Москве

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)
Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки
В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)
С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.
Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В начале статьи давайте рассмотрим причины проведения оценки объектов коммерческой недвижимости (в частности зданий). Основными из них являются:

  • подготовка объекта к покупке-продаже, разделу имущества или вступлению в наследство;
  • для решения споров в  судебных инстанциях;
  • определение стоимости для внесения объекта в уставный капитал;
  • или для внесения в ЗПИФ;
  • определение размера ущерба, в том числе при оспаривании сделок.

Информация о стоимости здания необходима, например, при оценке эффективности всего инвестиционного проекта. Когда вам предлагаю вложить 100 руб. в покупку объекта недвижимости, а еще 100 руб. в его реконструкцию. И нужно определить срок  окупаемости данного проекта, исходя из прогнозируемого дохода (на базе аренды) и возможного спроса на готовый продукт (апартаменты, места в коворкинге, офисы и т.д.).

Оценка зданий разделена на несколько этапов. Такой подход обеспечивает качественное выполнение проекта. Работа проводится сертифицированным экспертом.


Подходы к определению стоимости коммерческой недвижимости

Реальная стоимость имущества определяется одновременно в рамках нескольких подходов, что позволяет получить достоверные и объективные данные. Анализ текущей ситуации в Российской Федерации дает четко понять, что методологическая база оценки недвижимости на сегодняшний день развита очень слабо.

Знание стоимости объекта недвижимости необходимо для заключения сделок и проведения операций с имуществом. В условиях рыночной экономики ценовые показатели достаточно изменчивы, что исключает директивный характер установления стоимости на недвижимость. Цена формируется под воздействием множества факторов, что порождает потребность постоянного определения актуальной стоимости. В этой связи перед государством (и перед оценочным сообществом) стоит важная задача по разработке эффективной методологии, в том числе максимально адаптированной под реалии и особенности российского правового поля.

Коммерческая недвижимость является доходным активом. Такая специфика и вытекающие последствия наделяют коммерческую недвижимость особыми свойствами, которые становятся настоящим профессиональным вызовом для специалистов этой сферы. Речь идет о комплексных налоговых, финансовых, правовых последствиях, а также о будущем изменении стоимости, конфигурации доходов, факторах риска.

В процессе определения стоимость коммерческой недвижимости оценщик решает ряд задач. В первую очередь, специалист должен проявлять максимальную аккуратность и корректность в учете будущих поступлений. Это связано с динамикой рынка недвижимости и непрерывным ростом стоимости (пока это так в современной России). Второй немаловажный аспект – стремление потенциальных покупателей оптимизировать свои затраты перед заключением сделки. Они заинтересованы в объективной и достоверной оценке не меньше, чем собственник. Кроме того, нельзя игнорировать позицию Банков, которые рассматривают недвижимость, как привлекательный объект залога. И Банки напрямую заинтересованы в независимости.
На сегодняшний день актуально использование сразу трех подходов: сравнительного, доходного и затратного. С помощью каждого из указанных подходов получаются различные стоимости. Окончательная стоимость устанавливается путем согласования полученных результатов.    Под затратным подходом подразумевается способ определения стоимости объекта исходя из расчета совокупных затрат на покупку земельного участка, строительные работы, затраты на приспособление и усовершенствование уже имеющегося на участке имущества, другие действия с эквивалентными характеристиками, при условии одномоментности таких расходов.

2020-01-24_13-03-04.png
Затратный подход основывается на принципе замещения. Его суть заключается в том, что покупатель не будет платить за объект больше, чем он заплатил бы при альтернативном варианте – покупке участка и строительстве на нем объекта в приемлемый промежуток времени. Для рассматриваемого подхода характерна высокая степень объективности. 

Затратный подход применяется по определенной технологии в несколько этапов, что наглядно отражено в таблице 1.
Screenshot_1.jpg
Остановимся более детально на основных применяемых методах.

1. Метод оценки восстановительной стоимости.

Подразумевается рассчитанная в текущих ценах стоимость строительства объекта. Базой ее определения может быть и стоимость замещения и стоимость воспроизводства. Стоимость воспроизводства всегда является денежным выражением издержек, которые были понесены при строительстве копий объекта недвижимости на участке земли при использовании тех же проектных решений, стандартов и материалов.

Стоимость замещения является установленными в текущих ценах издержек, понесенных в результате создания объекта, функциональная пригодность которого аналогична объекту оценки, но при условии, что используется аналогичные материалы и актуальные технологии. Важно понимать разницу между воспроизводством (созданием точной копии объекта) и замещением (создание аналогичного объекта, но по новым технологиям).

2. Методs расчета износа и устареваний.

Под износом подразумевается снижение полезности имущества вследствие воздействия разнообразных факторов по истечении определенного временного отрезка. Характеристики объекта недвижимости постепенно ухудшаются, что влияет на надежность конструкции.

Классификация износа на типы осуществляется по критерию причины. Такая дифференциация позволяет сделать вывод, что износ может быть физическим, либо внешним (экономическим устареванием) и функциональным устареванием. Физический износ предполагает постепенную утрату объектом своих технико-эксплуатационных характеристик, которые были заложены при строительстве. Например, под воздействием климатического, антропогенного и других факторов. Физический износ может быть неустранимый и устранимый. В первом случае речь идет о ситуации, когда требуемые на устранение неполадок затраты выше стоимости нового объекта или выше вклада в стоимость объекта. Во втором случае подразумевается целесообразность затрат, поскольку затраты будут меньше, чем добавленная стоимость.  

Затратный подход в контексте оценки объектов коммерческой недвижимости имеет ряд преимуществ:

  • достоверная оценка на закрытых рынках, например, больниц, музеев;
  • возможность сделать выводы о том, насколько целесообразно новое строительство;
  • проведение качественной оценки в условиях дефицита рыночной информации, которая обязательна при использовании других подходов.

Методы оценки стоимости, основанные на сопоставлении оцениваемого имущества и аналогичных объектов, в отношении которых имеются достаточные сведения о ценах сделок, представляют собой сравнительный подход. Его еще называют методом прямого сравнительного анализа продаж. 

В связи с тем, что в основу рассматриваемого подхода берутся данные о сделках на рынках, его еще называют рыночным.

В рамках реализации такого подхода аналоги определяются последовательно по алгоритму:

  • путем выявления функционального сходства (имеется в виду функциональное назначение);
  • путем установления конструктивного сходства (используется конструктивная схема, однородность и состав элементов);
  • путем выявления параметрического сходства, что становится возможным за счет технико-эксплуатационных параметров и характеристик.

2020-01-24_13-00-57.png

Сравнительный подход подразумевает следующие этапы:

  1. Изучаются основные тенденции развития и характерные свойства рынка недвижимости с акцентом на тот сегмент, к которому относится объект. Выявляются наиболее сопоставимые с оцениваемым имуществом недавно проданные объекты недвижимости (либо находящиеся в продаже);
  2. Собирается и проверяется информация по аналогичным объектам. Полученные сведения по каждому объекту-аналогу анализируются и сравниваются с оцениваемым объектом;
  3. Проводятся корректировки стоимости аналогов, в зависимости от ценообразующих параметров (местоположение, общая площадь и т.д.);
  4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и определяется величина стоимости.

Подход сильно зависит от качества и количества собранной информации, поэтому процесс оценки может затрудняться при дефиците. В это связи сравнительный подход актуален только при наличии аналогов в достаточном количестве. Этим фактом обусловлены недостатки подхода, а именно:

  • информация о сделках по аналогам является закрытой. На момент написания статьи даже Росреестр закрыл базу реальных сделок с актуальными ценами (возможно это связано с процедурой оспаривания кадастровой стоимости независимыми оценщиками);
  • невозможность существования двух абсолютно идентичных по характеристикам, состоянию, расположению объектов коммерческой недвижимости.

Но сравнительный подход обладает и очевидными преимуществами. В первую очередь это возможность определить стоимость на основе данных по ценам предложений и проведению корректировок по основным ценообразующим параметрам, что делает возможным объективное сопоставление оцениваемого объекта и аналогов. Во вторых, очевидным преимуществом является реальность отражения спроса на конкретный сегмент недвижимости в реальном времени.

Недостатки сравнительного подхода:

  • итоговая величина стоимости определяется с помощью сложных корректировок;
  • при использовании подхода  игнорируется возможность изменения величины получаемого дохода;
  • необходимость сбора большого количества информации по множеству аналогов, что является трудоемким процессом.

Сравнительный подход помогает отразить ситуацию в конкретный момент времени, однако он не учитывает вероятные изменения в краткосрочной и долгосрочной перспективе, которые могут оказать прямое или косвенное воздействие на стоимость самого объекта и размер приносимого с такого объекта дохода. Следовательно, оценка коммерческой недвижимости посредством сравнительного подхода даст максимально достоверный результат только в том случае, если: будут тщательно изучены тенденции развития рынка недвижимости и качественно отобраны объекты-аналоги.

Доходный подход – в его основу заложен принцип ожидания. Инвесторы приобретают объекты с расчетом получить доход в будущем. Это обусловлено наличием непосредственной связи между выгодами от использования объектов недвижимости в коммерческих целях и размерами инвестиций.

Преимущества доходного подхода сводятся к отражению в большей степени представлений инвесторов о таких объектах как источнике дохода. При этом главным недостатком можно считать базирование расчета на прогнозе. А в нашей стране очень сложно делать достоверные прогнозы. Например, в 2013 году назад московская школа управления "Сколково" составила список из 30 профессий, которые исчезнут к 2020 году. Статья написана в 2020 году, а ни одна из профессий не исчезла. 

2020-01-24_14-06-33.png


Процедура оценки в рамках доходного подхода осуществляется в несколько этапов:

1. Составляется прогноз будущих доходов, которые планируется получать от сдачи объекта коммерческой недвижимости в аренду. Расчет прогноза проводится за весь период владения, и на основе этих данных определяется потенциальный валовой доход.

Формула расчета следующая:

ПВД = Аст*S,

где S – площадь оцениваемого объекта,

Аст – средняя ставка, по которой сдается объект.

Это две позиции, от которых напрямую зависит показатель потенциального валового дохода.


2. Определяются потери, вызванные недоиспользованием площадей на основе анализа рынка. Определяется действительный валовый доход. Причины потери арендной платы от объекта коммерческой недвижимости сводятся к следующему: объект недвижимости занят и используется не в полной мере или недобросовестные арендаторы не выплачивают арендную плату.

Расчет величины потерь осуществляется по следующей формуле:

Kнд = Kn*nc/na,

где Кнд – коэффициент неиспользованных площадей;

Kn – доля площадей, которые подлежат сдаче в аренду и в отношении которых сменяются арендаторы;

nc – средний временной интервал, который требуется для поиска новых арендаторов;

na – совокупное число периодов в году.

Коэффициент, полученный в результате проведения расчетов по такой формуле, является отражением доли ПВД, который утрачивается в результате невозможности сдачи в аренду 100% площадей. Этим обусловлена потребность в корректировке ПВД на показатель КЗ – коэффициент загрузки площадей. Его расчет осуществляется по следующей формуле:

КЗ = 1 - Kнд.

Таким образом, действительный валовой доход рассчитывается по следующей формуле:

ДВД = ПВД* КЗ* Кс.

3. Проводится расчет издержек, связанный с эксплуатацией недвижимости. В основу такого расчета берется анализ фактических издержек в контексте типичных издержек по коммерческой недвижимости на соответствующем рынке или издержек, связанных с содержанием и обслуживанием объекта недвижимости.

4. Исходя из чистого операционного дохода формируется стоимость объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков или с помощью прямой капитализации.

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: выбор конкретного метода или их совокупности зависит от характеристик объекта и поставленных целей перед оценщиком. Специалист по оценке останавливается на оптимальных вариантах, которые минимизируют затраты и обеспечат максимальную точность и объективность расчетов.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 1184
24.01.2020
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости" Подробнее об услуге "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку