Выкуп имущества у КИО

Снижение стоимости выкупаемого имущества, стало дешевле?

Нами был проведен анализ завершённых дел в Арбитражном суде г. Санкт-Петербург и Ленинградской области на 2023 год, с целью анализа процесса установления стоимости в судебном порядке выкупаемого имущества, взятого в аренду у города. Среди выявленных завершенных дел 35 касались выкупа нежилых помещений, а 5 зданий с земельными участками, дела по годам: 2014 – 3, 2015 – 2, 2016 – 4, 2017 – 1, 2018 – 8, 2019 – 8, 2020 – 7, 2022 – 6, 2023 – 1.

Одной из целей участия в торгах по аренде является приобретение возможности дальнейшего выкупа арендуемого объекта. После приобретения права аренды, арендатор получит льготное право выкупа, а помимо этого отсутствие конкурентов и широкие временные рамки для выкупа (весь период аренды).

Отсутствие конкурентов хоть и упрощает выкуп, но начальная стоимость выкупа будет установлена правообладателем, при несогласии с установленной стоимостью, потенциальный покупатель может оспорить её в судебном порядке.

Установление стоимости в судебном порядке проводится на основании мнений экспертов, экспертами в определении действительной стоимости имущества являются оценщики, которые могут обосновать стоимость имущества и составить подтверждающие для суда документы: Отчёт об оценке или Заключение эксперта.

Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 39%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 22%, медианная разница составляет 38% и 21% соответственно. Только в 2 из 35 процедур суд оставил выкупную стоимость предложенной продавцом неизменной, максимальное снижение составило 56% в 5 из 35 случаев, итоговая стоимость имущества оказалась ниже, оценки установленной первоначально покупателем.

Таблица 1. Краткая информация об объектах, стоимость которых была установлена ниже стоимости продавца и покупателя

Диаграмма 2. Разница в видении стоимостей: продавцом, покупателем и судом (здания с земельным участком)

Как видно на диаграмме выше, видение стоимости выкупаемого объекта продавцом как правило завышено, в среднем разница в видении цены продавцом и покупателем составляет 46%, между продавцом и стоимости, устанавливаемой судом 35%, медианная разница составляет 46% и 43% соответственно. В ходе судебного установления стоимости выкупаемого имущества, итоговая стоимости была снижена во всех делах, минимальное снижение 1%, максимальное снижение составило 50%.

Также, исходя из диаграмм становится понятно, что при определении стоимости выкупаемого имущества в ходе судебного разбирательства итоговая стоимость объекта для выкупа определяется на уровне оценки покупателя иногда и ниже, или в диапазоне между видением стоимости продавцом и покупателем. Превышения установленной в ходе суда стоимости над начальной стоимостью, установленной продавцом не выявлено.

Для того, чтобы понять по какой стоимости предлагались объекты и по какой выкупались, рассмотрим стоимости за 1 кв. м выкупленных объектов.

Стоимость реализованных объектов в рамках дел с нежилыми помещениями по оценке продавца составляла 999 450 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 734 258 390 рублей.  Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 265 млн (36% от стоимости покупки).

Стоимость реализованных объектов в рамках дел со зданий с земельными участками по оценке продавца составляла 1 212 700 000 рублей, а итоговая стоимость выкупа по установленной в суде стоимости всего 693 813 954 рублей.  Оспаривание несправедливой стоимости объектов, установленной продавцом, позволило сэкономить 518 886 046 млн (74% от стоимости покупки).

Обращения в суд при несправедливой оценке выкупной стоимости позволило сэкономить покупателям суммарно 784 077 656 рублей или 55% от суммы выкупа объектов.

Краткие выводы

1. Представление о стоимости объекта у продавца, покупателя и незаинтересованной стороны разное. Продавец видит стоимость объекта дороже, покупатель – дешевле.
2. Суммарная стоимость имущества в рамках проанализированных дел по оценке продавца 2 212 150 000, итоговая стоимость, которую заплатили покупатели за это же имущества по оценке установленной в ходе суда 1 428 072 344 рубля. Покупатели в ходе судебных дел, проведения оценки и оценочной экспертизы смогли сэкономить 784 077 656 рублей при приобретении имущества. В ходе судебных разбирательств только в 2 из 40 дел стоимость продавца была подтверждена, в 38 из 40 случаев, стоимость имущества была определена ниже стоимости установленной продавцом, а в 6 случаях стоимость имущества была определена ещё ниже, чем стоимость, которую был готов заплатить покупатель. 

Стоимость услуг

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов