Изъятие помещения в городе Москве под реновацию через суд: такое уже практикуется!

В столице активно реализуется Программа реновации жилищного фонда (далее – Программа). Полным ходом идет обновление московского жилищного фонда. Это относится не только квартир, но касается и нежилых помещений. Объекты в многоквартирных домах подлежат выкупу для государственных нужд города при соблюдении условий предварительной и равноценной компенсации согласно законодательству Российской Федерации. При этом указанные здания, не относящиеся к общему владению в многоквартирных домах, включены в решение о замене старых домов на новые.

Одним из организаторов Программы выступает Департамент городского имущества города Москвы. Именно это структурное подразделение управляет и распоряжается движимой и недвижимой собственностью, в том числе жилыми зданиями, земельными участками, находящимися на территории столицы.

Процесс улучшения и реставрации без разрушения целостности структуры жилищного фонда проводится в следующих целях:

Важно отметить, что в Программе реновации жилищного фонда не участвуют здания, которые представляют историко-архитектурную и градостроительную ценность:

Тем не менее в ряде случаев собственники помещений в них могут расстаться со своими площадями в судебном порядке. Так, в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело № А40-108841/21-176-781 от 07.09.2021. 

Позиции истца и ответчика

Истец поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчик возражал против размера компенсации, определенной заявителем в качестве выкупа конфискуемого владения.

Дело рассматривалось на основании представленных документов и нормативных правовых актов. Проведена оценка объекта на предмет стоимости. Цена определена независимой оценочной организацией ООО «О и К» от 17.11.2020 № 1091-20 с указанием суммы возмещения – 9 млн. рублей.

Обстоятельства дела

Согласно выписке из ЕГРН, нежилое помещение находится в собственности у ответчика. В отношении здания есть запись об ограничении (обременении) от 02.02.2021 № 77:04:0004012:8746-77/055/2021-2.

Органом исполнительной власти издано распоряжение от 03.11.2020 № 37025 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества». Согласно документу, данный объект отчуждается под потребности города для выполнения постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве».

В случае, когда владелец объекта и уполномоченный орган не подпишут документ об изъятии, допускается вынужденная конфискация собственности для нужд государства по решению суда. Порядок отчуждения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для нужд государства прописан положениями следующих статей:

Решение о конфискации земельного участка принимают:

Каким образом орган исполнительной власти стал истцом?

Департамент городского имущества города Москвы – это орган столицы, который отвечает за все здания, сооружения, земли и прочие объекты, принадлежащие мегаполису.

Задачи Департамента:

Участие в реновации собственниками нежилых помещений

Права и полномочия собственников зданий регламентированы ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ; ст. 8 Закона Москвы № 14:

Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются федеральным законодательством, положением об оценочной деятельности.

Права владельцев нежилых объектов защищены меньше по сравнению с правами обладателей квартир. Первым предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или компенсация в денежной форме.

Собственники объекта недвижимости ограничены закрепленными в законодательстве выплатами. Они рассчитывают на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по месту его расположения. Собственникам восполняется лишь имущественное благо. Возмещение рекомендуется в форме равноценного, нежилого помещения аналогичной рыночной стоимости либо в денежной форме посредством предварительного вознаграждения.

Истец предъявил суду отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения собственника объекта. В соответствии с ч. 2, 3 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ орган исполнительной власти направил владельцу нежилого здания проект соглашения об отчуждении недвижимого состояния, содержащего следующие сведения:

В ситуациях отказа от заключения соглашения предусмотрено вынужденное изъятие собственности по решению суда. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Описанные процедуры истцом соблюдены, и ответчиком этот факт не опровергается.

Акт судебного органа о принудительном изъятии недвижимого имущества, вступивший в законную силу является основанием для прекращения права и регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество, регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество и выплат соответствующего возмещения.

При этом заключение иных договоров не требуется. На основании изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Решение суда, вступившее в законную силу, послужит аргументом для ряда действий:

В числе условий для возмещения в решении выделено следующее:

Разделение судебных издержек

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, сумма взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ. С ООО «Универсам № 1» в доход федерального бюджета установлено взыскать государственную пошлину.

Из судебного дела следует, что ответчик возражал против размера компенсации, определенной истцом в качестве выкупа изымаемого имущества, но не представил суду доводы по ее увеличению с изначально предложенной суммы Департаментом городского имущества города Москвы об изъятии недвижимости.

Остальные факты ответчиком не оспариваются. Поэтому судом вынесено решение об изъятии нежилого помещения для государственных нужд, об установлении стоимости и условий возмещения на основе отчета независимой оценочной компании ООО «О и К».

Выводы

Принятие судом решения в пользу владельца объекта зависит от точной аргументации позиции в защиту интересов собственника нежилого помещения. Стоит иметь обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. От всего этого зависит достижение успешного результата в споре с органами власти.