В столице активно реализуется Программа реновации жилищного фонда (далее – Программа). Полным ходом идет обновление московского жилищного фонда. Это относится не только квартир, но касается и нежилых помещений. Объекты в многоквартирных домах подлежат выкупу для государственных нужд города при соблюдении условий предварительной и равноценной компенсации согласно законодательству Российской Федерации. При этом указанные здания, не относящиеся к общему владению в многоквартирных домах, включены в решение о замене старых домов на новые.
Одним из организаторов Программы выступает Департамент городского имущества города Москвы. Именно это структурное подразделение управляет и распоряжается движимой и недвижимой собственностью, в том числе жилыми зданиями, земельными участками, находящимися на территории столицы.
Процесс улучшения и реставрации без разрушения целостности структуры жилищного фонда проводится в следующих целях:
- создание комфортных условий жизни граждан;
- обновление общественного пространства;
- предотвращение роста аварийного жилищного фонда;
- обеспечение развития жилых территорий и их благоустройства.
Важно отметить, что в Программе реновации жилищного фонда не участвуют здания, которые представляют историко-архитектурную и градостроительную ценность:
- Постройки, признанные объектами культурного наследия в установленном порядке;
- Авторские здания;
- Комплексы, определяющие внешний вид Москвы.
Тем не менее в ряде случаев собственники помещений в них могут расстаться со своими площадями в судебном порядке. Так, в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело № А40-108841/21-176-781 от 07.09.2021.
Из материалов дела следует, что Департамент городского имущества Москвы обратился с иском к ООО «Универсам № 1» и предъявил требования в отношении здания – нежилого помещения площадью 69,1 кв. м с кадастровым номером 77:04:0004012:8746, расположенного в здании по адресу: г. Москва, ул. Ставропольская, д. 48. Он просил суд изъять указанный нежилой объект для нужд государства, установить сумму, условия возмещения.
Позиции истца и ответчика
Истец поддержал требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Ответчик возражал против размера компенсации, определенной заявителем в качестве выкупа конфискуемого владения.
Дело рассматривалось на основании представленных документов и нормативных правовых актов. Проведена оценка объекта на предмет стоимости. Цена определена независимой оценочной организацией ООО «О и К» от 17.11.2020 № 1091-20 с указанием суммы возмещения – 9 млн. рублей.
Обстоятельства дела
Согласно выписке из ЕГРН, нежилое помещение находится в собственности у ответчика. В отношении здания есть запись об ограничении (обременении) от 02.02.2021 № 77:04:0004012:8746-77/055/2021-2.
Органом исполнительной власти издано распоряжение от 03.11.2020 № 37025 «Об изъятии для государственных нужд объекта недвижимого имущества». Согласно документу, данный объект отчуждается под потребности города для выполнения постановления Правительства Москвы от 01.08.2017 № 497-ПП «О программе реновации жилищного фонда в городе Москве».
В случае, когда владелец объекта и уполномоченный орган не подпишут документ об изъятии, допускается вынужденная конфискация собственности для нужд государства по решению суда. Порядок отчуждения земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости для нужд государства прописан положениями следующих статей:
- 279-282 Гражданского кодекса РФ;
- 49, 56 Земельного кодекса РФ;
- 32 Жилищного кодекса РФ.
Решение о конфискации земельного участка принимают:
- Федеральные органы исполнительной власти;
- Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;
- Местное самоуправление.
Каким образом орган исполнительной власти стал истцом?
Департамент городского имущества города Москвы – это орган столицы, который отвечает за все здания, сооружения, земли и прочие объекты, принадлежащие мегаполису.
Задачи Департамента:
- разработать этапы выполнения Программы с указанием сроков;
- обеспечить принятие нормативных правовых актов столицы, необходимых для осуществления Программы.
Участие в реновации собственниками нежилых помещений
Права и полномочия собственников зданий регламентированы ст. 7.4 Закона № 141-ФЗ; ст. 8 Закона Москвы № 14:
- Нежилые помещения в МКД, включенных в Программу, не относящиеся к общему имуществу в МКД, требуется изымать для государственных нужд столицы, но только после предварительного и равноценного возмещения;
- Собственнику нежилых квадратных метров в МКД, подпадающем под реновацию, предоставляется справедливая компенсация в денежной форме или в виде равноценного нежилого помещения на праве собственности.
Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются федеральным законодательством, положением об оценочной деятельности.
Права владельцев нежилых объектов защищены меньше по сравнению с правами обладателей квартир. Первым предлагается возмещение в форме равноценного, но не равнозначного нежилого помещения или компенсация в денежной форме.
Собственники объекта недвижимости ограничены закрепленными в законодательстве выплатами. Они рассчитывают на предоставление другого помещения, равного исключительно по цене, а не по месту его расположения. Собственникам восполняется лишь имущественное благо. Возмещение рекомендуется в форме равноценного, нежилого помещения аналогичной рыночной стоимости либо в денежной форме посредством предварительного вознаграждения.
В рассматриваемом судебном деле ответчик не согласился с величиной возмещения. Он считал ее более высокой. Судебным органом при рассмотрении дела не установлено обстоятельств, фактов, которые подтверждали бы, что права ответчика нарушены.
Истец предъявил суду отчет об оценке рыночной стоимости изымаемого помещения собственника объекта. В соответствии с ч. 2, 3 ст.10 Закона от 05.04.2013 № 43-ФЗ орган исполнительной власти направил владельцу нежилого здания проект соглашения об отчуждении недвижимого состояния, содержащего следующие сведения:
- Условия изъятия, включающие в себя цену изымаемого помещения;
- План и сроки прекращения владения имуществом;
- Порядок, конечную дату передачи;
- Материалы оценки рыночной стоимости.
В ситуациях отказа от заключения соглашения предусмотрено вынужденное изъятие собственности по решению суда. В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
Описанные процедуры истцом соблюдены, и ответчиком этот факт не опровергается.
Акт судебного органа о принудительном изъятии недвижимого имущества, вступивший в законную силу является основанием для прекращения права и регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество, регистрации перехода прав на изымаемое недвижимое имущество и выплат соответствующего возмещения.
При этом заключение иных договоров не требуется. На основании изложенного суд пришел к выводу об удовлетворении исковых требований. Решение суда, вступившее в законную силу, послужит аргументом для ряда действий:
- Прекращения ограничений (обременений), содержащихся в ЕГРН, в отношении конфискуемого недвижимого имущества;
- Государственной регистрации прекращения права собственности ООО «Универсам № 1»;
- Возникновения права собственности города Москвы на нежилое помещение.
В числе условий для возмещения в решении выделено следующее:
- Ответчик обязан в течение 5 рабочих дней с даты вступления в законную силу решения предоставить истцу реквизиты расчетного счета для оплаты стоимости изъятого недвижимого имущества.
- В случае отказа предоставления реквизитов денежные средства вносятся истцом на счет нотариуса.
- Возмещение стоимости изъятого объекта осуществляется истцом в течение 30 календарных дней после вступления решения суда.
- Обязательства истца по оплате считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет ответчика.
Разделение судебных издержек
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, сумма взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета на основании ч. 3 ст. 110 АПК РФ. С ООО «Универсам № 1» в доход федерального бюджета установлено взыскать государственную пошлину.
Из судебного дела следует, что ответчик возражал против размера компенсации, определенной истцом в качестве выкупа изымаемого имущества, но не представил суду доводы по ее увеличению с изначально предложенной суммы Департаментом городского имущества города Москвы об изъятии недвижимости.
Остальные факты ответчиком не оспариваются. Поэтому судом вынесено решение об изъятии нежилого помещения для государственных нужд, об установлении стоимости и условий возмещения на основе отчета независимой оценочной компании ООО «О и К».
Выводы
Собственникам нежилых помещений, участвующих в реновации, положено возмещение. Для получения компенсации важно иметь представление о рыночной стоимости своего объекта. Ее сделает независимая оценочная компания. При получении выплаты рекомендуется учесть все убытки, включая упущенную выгоду.
Принятие судом решения в пользу владельца объекта зависит от точной аргументации позиции в защиту интересов собственника нежилого помещения. Стоит иметь обоснованное мнение об иной цене изымаемой собственности. От всего этого зависит достижение успешного результата в споре с органами власти.
