Снизили кадастровую стоимость земельного участка на 10%, почему так мало?

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Определением кадастровой стоимости занимаются органы государственной власти. Зачастую они подходят формально к этому вопросу, что приводит к получению необъективного результата. Для владельца имущества это может быть крайне невыгодно, поскольку данный показатель применяется при расчете налогов, выкупной цены объекта и в некоторых других случаях.

При несогласии с установленным размером кадастровой стоимости, его можно изменить. Для этого обязательно понадобится отчет об оценке рыночной цены объекта недвижимости. 

Рассмотрим реальный случай, когда проведенная нами независимая экспертиза помогла компании уменьшить уже утвержденную кадастровую стоимость земельного участка. 

Суть дела

В собственности юридического лица находился земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 60.000 кв.м., расположенный по адресу: Псковская область, Великолукский район, СП «Переслегинская волость». В 2016 году была организована государственная оценка, которая определила, что кадастровая стоимость данного объекта составляется 59.400 рублей. 

В 2020 году компания обратилась к нам для проведения независимой экспертизы и установления реальной цены объекта. По результатам проведенного исследования наш оценщик пришел к выводу, что по состоянию на 2016 год величина рыночной стоимости данного земельного участка составляла 46.000 рублей. 

После получения заключения об оценке компания обратилась в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости недвижимости. Однако поданное заявление было отклонено в связи с критической оценкой отчета. Повторное обращение уполномоченный орган также отклонил по тем же причинам.

Собственник не согласился с принятыми решениями и для их обжалования обратилась с административным исковым заявлением в Псковский областной суд. 

Как по закону происходит оспаривание утвержденной кадастровой стоимости

До 2026 года в России действует переходный период, в течение которого заинтересованные лица вправе оспорить установленную кадастровую стоимость. В частности, по результатам рассмотрения обращения она может быть установлена в размере рыночной. Для этого необходимо подать заявление в специальную комиссию, если она образована в соответствующем субъекте или обратиться с исковым заявлением напрямую в суд.

В обоих случаях основным требованием является изменение кадастровой стоимости объекта на рыночную. По этой причине заявителю нужно предварительно выяснить рыночную цену недвижимости. При этом важно, чтобы оценка осуществлялась на ту же дату, на которую определена кадастровая стоимость (в некоторых регионах это положение действовало на момент написания статьи, в некоторых - дата оценки является текущей датой).

Самостоятельно это сделать не получится - по закону такой экспертизой может заниматься только оценщик, соответствующий требованиям. В ином случае подготовленное заключение не будет иметь юридической силы и изменить стоимость на его основании не получится. 

Процедура проведения оценки предполагает совершение целого ряда действий. В первую очередь это осмотр недвижимости, исследование рынка и анализ использования. 

Если экспертиза проведена грамотно и с соблюдением требований законодательства, а подготовленный отчет соответствует всем стандартам, комиссия или суд примут решение об изменении кадастровой стоимости недвижимости.

Далее соответствующие изменения вносятся в ЕГРН и на этом основании собственник недвижимости может требовать перерасчета земельного налога и налога на имущество за предшествующие периоды. 

Значение независимой экспертизы при установлении рыночной стоимости земельного участка

Независимо от выбранного порядка уменьшения кадастровой стоимости (административного или судебного), обязательным документом является отчет об оценке рыночной цены объекта недвижимости. Без него заявление не будет принято к рассмотрению, поэтому добиться изменения ранее принятого решения не получится.

Проводить независимую экспертизу вправе только специалист, состоящий в саморегулируемой организации оценщиков и застраховавший свою ответственность. В случае несоблюдения указанных требований подготовленный отчет не будет признан допустимым доказательством. 

Оценка объекта недвижимости проводится в соответствии с нормативно закрепленными стандартами. В первую очередь применяется ФСО № 7, согласно которому оценщик должен:

При несогласии с результатом проведенной оценки, заинтересованная сторона вправе требовать назначения экспертизы представленного отчета или же может оспорить документ, в том числе при наличии иного экспертного заключения. 

В рассматриваемом случае отчет, подготовленный нашей компанией, первоначально был подвергнут критической оценке. Однако после проведения экспертизы, суд пришел к выводу, что мы правомерно и обоснованно определили рыночную цену земельного участка. В конечном итоге компания смогла добиться даже большего уменьшения кадастровой стоимости, чем изначально ожидалось.  

Как экспертиза помогла уменьшить утвержденную кадастровую стоимость земельного участка

В связи с тем, что комиссия по рассмотрению споров критически оценила подготовленный нами отчет, компания была вынуждена обратиться с административным исковым заявлением в суд. 

После ознакомления с материалами дела суд допросил в качестве свидетеля оценщика нашей компании, непосредственно участвующего в подготовке экспертного заключения. 

Наш специалист дал пояснения касаемо недостатков, указанных в решении уполномоченного органа государственной власти и указал, что отчет подготовлен в соответствии с требованиями ФСО № 7. Говоря о проделанной работе эксперт сообщил, что во время оценки был определен сегмент рынка, проведен анализ доступных предложений по продаже сельскохозяйственных земель в регионе, применен фильтр подбора объявлений, размещенных на специализированном сайте, а также на основании Справочника Лейфера применена скидка на торг. Дополнительно он отметил, что в подтверждение позиции в отчете были приведены примеры объектов-аналогов.

После ознакомления с позицией нашего эксперта, по ходатайству представителя административного истца была назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза. Проводить ее доверили иному специалисту, являющемуся членом саморегулируемой организации оценщиков.

По результатам проведенной работы эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 2016 год рыночная цена рассматриваемого земельного участка составляла 42.000 рублей. 

Ознакомившись с полученным заключением, суд указал, что отчет, ранее подготовленный нашей компанией, обоснованно и правомерно определял рыночную цену земельного участка. Оба отчета были признаны соответствующими требованиям законодательства, однако, в качестве доказательства использовалось новое заключение. 

В конечном итоге суд посчитал заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. В результате кадастровая стоимость сельскохозяйственного земельного участка площадью 60.000 кв.м, расположенного по адресу: Псковская область, Великолукский район, СП «Переслегинская волость», была уменьшена с 59.400 рублей до 42.000 рублей. 

При несогласии с установленной ценой имущества, всегда проводите независимую экспертизу и на ее основании требуйте внесения изменений. Это актуально как по делам данной категории, так и в любых других. В рассмотренном случае благодаря грамотно проведенной оценке компания смогла уменьшить уже утвержденную кадастровую стоимость земельного участка. В перспективе это позволит существенно экономить на земельном налоге и соответственно нести меньше расходов. 

Стоимость услуг

Необходимые документы

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов