Время чтения: 5 мин.

Оценка коммерческой недвижимости

Стоимость услуг
Необходимые документы
Консультация по услугам

Заявка на услугу "Оценка коммерческой недвижимости"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! Ежедневно с 9:00 до 18:00

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Главная цель оценки состоит в предоставлении независимого и объективного мнения о стоимости недвижимости. С ее помощью собственник может определить рыночную цену объектов, проводить инвестиционные расчеты и принимать на их основе различные решения.

Ориентировочную стоимость владелец объекта может подтвердить своими силами, однако полученный результат не будет учитываться государственными органами. Суды, налоговые органы, банки и другие учреждения принимают во внимание только официальный документ – оценочный отчет, выданный сертифицированным специалистом.

Что такое оценка коммерческой недвижимости

Оценка коммерческой недвижимости – это процесс определения реальной рыночной стоимости объектов, используемых в предпринимательской деятельности (офисы, торговые центры, производственные предприятия, склады, промышленные помещения, отели, земельные участки под ними, иное).

Зачем нужна оценка коммерческой недвижимости

Оценка проводится в следующих целях:

заключения сделок о покупке или продаже собственности;
осуществление инвестиционных расчетов;
кредитование;
определение будущего уровня стоимости аренды;
страхование.

Принципы оценки коммерческой недвижимости

Оценка стоимости объектов основывается на ряде основных принципов:

Принцип рыночной стоимости. Заключается в проведении анализа аналогичных продаж, спроса и предложения, арендных ставок, доходов инвестиционных и других рыночных данных.
Принцип подхода. Оценщик применяет доходный, сравнительный и стоимостной подходы, каждый из которых имеет свои особенности и используется в зависимости от типа объекта и доступности данных.
Принцип достоверности. Оценщик собирает и анализирует информацию о состоянии объекта, рыночных условиях, финансовых показателях и других факторах, чтобы обеспечить полноту и объективность сведений.

Какие данные нужны для проведения оценки

Для расчета оценочной стоимости необходимы сбор и анализ различных данных, включая информацию о виде объекта и его правовом статус, сведения о его нахождении, данные о состоянии рынка недвижимости, финансах.

Оценщик может также запросить дополнительно материалы в зависимости от конкретного случая и целей оценки.

Техники и методы оценки коммерческой недвижимости

При проведении оценки специалист применяет различные техники и методы. Выбор конкретной формы зависит от вида объекта.

К основным методам относятся доходный, сравнительный, стоимостной.

Оценщик может комбинировать несколько способов для получения наиболее точной и всесторонней оценки.

Стоимостный подход

В основе лежит предположение о том, что покупатель не будет платить больше, чем стоимость постройки аналогичного нового объекта.

Оценщик анализирует расходы на строительство или восстановление имущества с учетом текущих рыночных цен на стоимость работ и материалов. Затем проводит корректировки на основе износа и устаревания объекта, инфляции и других факторов.

Рыночный подход

Подход используется для определения ценности имущества на основе его сравнения с другими аналогичными объектами, которые были проданы или арендованы за выбранный период времени.

Доходный подход

Он предполагает, что стоимость недвижимости находится в зависимости от ее потенциальных денежных потоков (арендная плата и другие доходы).

Сравнительный анализ

Метод основан на сравнении анализа продаж или арендных сделок в отношении идентичных объектов. Стоимость оцениваемого имущества корректируется на основе различий в характеристиках и условиях сделок.

Эксперты по оценке коммерческой недвижимости

Экспертом по оценке является лицо, получившее специальное образование. Специалист имеет лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Кто может проводить оценку

В соответствии с действующими нормами оценку могут осуществлять следующие категории лиц:

Независимые оценщики – лица, которые прошли специальное обучение в области оценки и получили сертификат.
Организации оценки, имеющие лицензию на осуществление данной деятельности.

Какие требования к экспертам

Законодательство предъявляет к оценщикам следующие требованиям:

наличие высшего профессионального образования в области оценки, экономики, финансов или аналогичной специальности;
прохождение обучения в целях получения сертификата оценщика или работа в компании, имеющей соответствующую лицензию;
регистрация в государственном реестре.

Лицензированные эксперты должны соблюдать нормы и стандарты, установленные законодательством и профессиональными организациями, чтобы обеспечить надежность и объективность проводимых ими оценок.

Оценка коммерческой недвижимости: практические примеры

Оценка позволяет выявить факторы, которые могут повлиять на цену и привлекательность объекта. Например, это может быть расположение в популярном районе, наличие или отсутствие дополнительных удобств, связанных с инфраструктурой.

В местах с ограниченным количеством доступных объектов и активным спросом стоимость недвижимости может стать более высокой.

Рассмотрим ситуацию, когда оцениваются два объекта недвижимости: один расположен в центре города, а другой – на его окраине. Первый всегда будет стоить дороже второго, так как локация удобнее и привлекательнее. Поэтому эксперт должен учитывать все существующие условия.

Оценка зданий и сооружений

В процессе оценки экспертв выполняет следующие действия:

определяет рыночную стоимость зданий и сооружений на основе текущих условий;
проверяет их пригодность для использования;
учитывает стоимость земли, на которой они расположены;
анализирует арендную ставку в среднем по рынку.

Оценка торговых помещений

Торговые помещения представляют собой специфический тип коммерческой недвижимости, требующий учета особых факторов:

местоположение;
размер и площадь;
качество и состояние;
доходность и арендный потенциал.

При расчетах используется сравнительный анализ. Он позволяет установить рыночную стоимость и оценить конкурентоспособность конкретного помещения.

Оценка офисных площадей

Во время оценки учитываются:

место расположения;
площадь и конфигурация;
техническое состояние офисного помещения и качество его отделки;
потенциал помещения для сдачи его арендаторам.

Каждая оценка уникальна и зависит от конкретных условий и целей клиента.

Финансовые и правовые аспекты оценки коммерческой недвижимости

В процессе эксперт учитывает следующие показатели:

финансовые: доходность, рыночная ставка, капитализация.
правовые: учет законодательства в области недвижимости и земельных отношений, определение правового статуса объекта, изучение ранее заключенных сделок и оснований их расторжения, другие юридические аспекты.

Налогообложение

Заключение оценщика, выполненное в отношении коммерческой недвижимости, может повлиять на расчет размера налога. Рекомендуется обращаться непосредственно к квалифицированным налоговым специалистам или консультантам, чтобы получить точную и актуальную информацию.

Правила и стандарты

В России процедура и требования к определению цены коммерческой недвижимости регулируются следующими документами:

федеральный закон в области оценочной деятельности;
методические рекомендации, разработанные Минэкономразвития России;
единые стандарты в сфере оценки;
стандарты и правила, разработанные профессиональными организациями и ассоциациями.

Оценка коммерческой недвижимости, включая квартиры, обеспечивает надежную основу для инвестиций, финансового планирования и управления рисками.

Для получения услуг по комплексной и независимой оценке обращайтесь к сертифицированным специалистам. Они помогут рассчитать реальную стоимость коммерческой недвижимости, жилых помещений.

Стоимость услуг

Прайс на выполнение проекта
Оценка арендной ставки	12 900 Р
Оценка встроенного нежилого помещения	14 900 Р
Оценка отдельно стоящего здания	от 34 900 Р
Оспаривание кадастровой стоимости	от 39 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)	дог
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)	дог
Оценка торгового центра	50 000 Р
Оценка ресторана	30 000 Р

Что включено в стоимость

Выезд оценщика;
Все затраты компании, в том числе непредвиденные;
Печать 2 экземпляров Отчета об оценке

Необходимые документы

Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
Технический паспорт на улучшение;
Поэтажный план;
Экспликация помещений к поэтажному плану;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое.

Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.

Часто задаваемые вопросы

В чем разница между оценкой встроенного помещения и ОСЗ

Подход к оценке для встроенного помещения и отдельно стоящего здания существенно различается, так как они находятся в разных категориях. Принципиальное различие заключается в Анализе наиболее эффективного использования.
При этом если встроенное помещение используется неэффективно, то рассматривается вариант изменения его функционального предназначения. Если помещение позиционируется как торговое и собственник устанавливает на него высокую арендную ставку, при этом заполняемость помещения ниже среднерыночного --> операционный доход от его использования ниже, чем в среднем по рынку --> стоимость ниже, чем при наиболее эффективном использовании.
Если отдельно стоящее здание используется неэффективно, то рассматривается возможность строительства на земельном участке улучшения, соответствующему всем предъявляемым к объекту, расположенным на данном участке, в данном месте, требованиям. И наибольшую ценность в таком случае представляет земельный участок.
Сравнивать указанные категории в рамках проведения работ по оценке не является корректным.

Может ли предприятие сделать оценку объекта недвижимости при его продаже?

При ответе на данный вопрос необходимо задать встречный вопрос: какие есть права у собственника объекта недвижимости?

В соответствии со статьей 209 ГК РФ ч.1 собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, собственник может проводить оценку принадлежащего ему объекта недвижимости.

Нам кажется, что арендодатель завышает арендную ставку. Что можно сделать?

Арендодатель всегда желает получить максимально возможный доход от сдачи недвижимости в аренду. При этом, исходя из практического опыта, арендная ставка может быть неадекватной и не совсем корректно отражать текущую рыночную конъюнктуру.

В связи с тем, что каждый частный собственник вправе устанавливать арендную ставку исходя из личных взглядов, привлечение оценочной компании арендатором носит больше ознакомительный характер – понять текущую рыночную арендную ставку. Собственник вправе прислушаться, либо оставить свое мнение неизменным.

Можно ли прислать собственные фотографии объекта для оценки?

Если объект является секретным и наши эксперты не смогут получить доступ к нему, то фотографии, сделанные заказчиком могут быть использованы. Например, для того, чтобы провести осмотр действующей свенофермы, необходимо пройти двухнедельный карантин. Если же речь идет о доступном объекте, то это возможно лишь в некоторых случаях, но стоит понимать, что качество работы оценщика будет выше, когди фотографии будут сделаны нашим специалистом.

На какую величину кредита можно рассчитывать при залоге недвижимости?

При залоге недвижимости оценочная компания определяет ее рыночную стоимостью, т.е. наиболее вероятную цену, по которой недвижимость может быть продана на свободном рынке. Как правило, при определении величины выдаваемого кредита Банк оперирует понятием ликвидационная стоимость, которая составляет до 70% от рыночной стоимости. Поэтому необходимо учитывать этот момент при формировании залоговой массы для кредитого учреждения.

Насколько быстро можно получить Отчет об оценке объекта коммерческой недвижимости?

В таблице «Стоимость работ» приведены типовые сроки оказания услуг по оценке объектов коммерческой недвижимости. Срок оказания услуг начинается с даты предоставления оценщику запрашиваемого пакета документов.

Как правило, подписание договора, передача необходимого пакета документов и фотофиксация объекта проводятся в один день.

Срок оказания услуг увеличивается в случае оценки уникальных объектов.

Всю подробную информацию Вы можете получить у менеджеров компании «1Капиталь» удобным для Вас способом.

Для чего нужна балансовая стоимость при оценке недвижимости?

Отражение балансовой стоимости в Отчете является требованием в ФСО. Отсутствие указанной величины является основанием для признания Отчета недостоверным. В некоторых случаях, она является ориентиром для оценщика. У нас в практике бывали случаи, когда первоначальная балансовая стоимость здания на балансе Общества составляла 20 млн. руб., а остаточная была близка к нулю. При этом, после проведения переоценки основных средств выявилось, что рыночная стоимость данного здания на дату оценки составляет более 100 млн. руб.

Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости

Получение кредита в Банке (залоговое кредитование). Для определения возможной величины выдаваемых средств, указанных в кредитном Договоре;
Продажа недвижимости взаимозависимому лицу. Для определения корректной налогооблагаемой базы при уплате налогов со сделки;
Взнос имущества в уставный капитал компании или имущественный взнос в организацию;
Судебный спор в рамках раздела имущества;
Переоценка для целей МСФО;
Оспаривание сделки в рамках процедуры банкротства / оспаривание сделки по требованию;
Оспаривание кадастровой стоимости с целью снижения налогооблагаемой базы по налогу на имущество;
Сдача в аренду имущества (федеральная собственность или частная собственность);
Принудительное изъятие имущества для государственных нужд;
Создание концепции развития коммерческого объекта. Определение вариантов Наиболее эффективного использования коммерческого объекта;
Внесение имущества в ЗПИФ недвижимости. Основное преимущество инструмента для собственника недвижимости - это экономия на налогах (налог на прибыль, налог на имущество);
Определить стоимость выкупаемого имущества. При долгосрочной аренде государственной недвижимости.
Страхование имущества. Для определения возможной суммы по возмещаемым убыткам страховой компанией в случае наступления неблагоприятных событий с объектом;
Раздел имущества;
Выкуп имущества в ДГИ;
Для инвентаризации;
Принятие решения собственником о дальнейшем функционировании объекта.

Как с нами работать?


Заказ	Осмотр объекта и составление отчета	Оплата	Передача отчета

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Почему важная рыночная оценка?

Реальная стоимость.
Наш потенциальный клиент хотел оценить свой нематериальный актив в $ 6 трлн. Как определена эта стоимость? В своих проектах мы показываем реальность.

Сокращение налоговых рисков.
При совершении сделок, особенно со взаимозависимыми лицами, возникает дополнительный контроль со стороны ИФНС. Минимизируем риск необоснованной налоговый выгоды.

Защита в спорах.
Наличие легитимного Отчета об оценке, соответствующего требованиям действующего Законодательства, укрепит вашу позицию в любых спорах.

Почему нам можно доверять?

• Стаж работы. Мы непрерывно работаем с 2008 года и постоянно улучшаем «продукт».
• Компетентность. Наши эксперты регулярно повышают квалификацию и принимают участие в написании материалов для профильных изданий.
• Публичность. 10.025 человек на YouTube канале «Бизнес по плану».

Записаться на консультацию

Остались вопросы? Разберем бесплатно простую задачу или проведем консультацию (Посмотреть пример)

Примеры по оценке

Вам может быть интересно:

Пообщаться с опытным экспертом:

Видео по теме:

Последние отзывы о "1Капиталь"

Иваркова И.Г.

Спасибо большое за очень хорошую работу. Особая благодарность Надежде. Очень милая, добрая, вежливая девушка!
Алексей

Очень доволен обслуживанием. Быстро. Качественно. В срок. Если спросят рекомендую!!!
ERGO

Рекомендуем компанию 1Капиталь как профессиональную команду, способную комплексно подходить к задачам и решать их на высоком уровне.
СОВАВТО

В процессе сотрудничества с ООО 1Капиталь мы убедились в высоком уровне профессионализма и компетентности сотрудников компании, способности оперативно и качественно решать наши задачи.