Рецензирование отчётов об оценке и судебных экспертиз

Эта статья написана для пользователей отчетов об оценке — прежде всего для собственников бизнеса, инвесторов и юристов — с одной простой целью: показать слабые места, которые регулярно встречаются в работе оценщиков. К нам часто обращаются для подготовки рецензий на сторонние отчёты об оценке и судебные экспертизы. Делается это не из спортивного интереса. В первую очередь — для формирования альтернативного взгляда на актив и, как следствие, для возможности оспаривания сделки, суммы ущерба или выводов эксперта в дальнейшем.

При подготовке статьи использовались материалы, которые нам передавали клиенты и потенциальные клиенты для проведения рецензирования. Поэтому все истории представлены в обезличенном виде. У меня нет задачи очернить работу коллег или доказать, что «все оценщики делают плохо». Мы сознательно приводим только отдельные примеры — ровно те, с которыми сталкиваемся на практике. Если вы хотите глубже погрузиться именно в процедуру рецензирования, на эту тему у нас была отдельная статья. А если вы профессиональный оценщик, то, скорее всего, эта статья не для вас.

Соседние участки могут различаться в цене в разы — но не всегда

Оценщик проводил оценку имущественного комплекса, включающего пул земельных участков, зданий и движимого имущества. Сам комплекс расположен в центральной части города. В подобных кейсах ключевой вопрос — анализ наиболее эффективного использования. Потому что на сегодняшний день наибольшую ценность представляет именно земля. В условиях дефицита свободных пятен под застройку девелоперы готовы выкупать такие комплексы целиком, сносить неэффективные постройки и реализовывать новые проекты — чаще всего жильё или апартаменты. Это не универсальный сценарий, но абсолютно рабочая и широко применяемая практика.

В Петербурге и Москве подобных сделок за последние годы было немало. В Москве можно вспомнить покупку промышленных территорий под редевелопмент на бывших зонах ЗИЛ, Серп и Молот, в районе Рязанского проспекта — когда объекты приобретались именно как земля, а не как функционирующие предприятия. В Петербурге аналогичная логика применялась при покупке участков на Выборгской стороне, в районе Обводного канала, на намывных территориях Васильевского острова. В большинстве случаев сделки заключались по цене, существенно превышающей стоимость существующих зданий, потому что рынок платил за будущий потенциал застройки, а не за текущий доход.

Сегодня — особенно в Петербурге — сделки с землей под жилую застройку и редевелопмент активно растут. За последние годы инвестиции девелоперов выросли на десятки процентов:

Возвращаемся к рассматриваемому кейсу. Оценщик в своём расчёте определил стоимость соседних, примыкающих друг к другу земельных участков, входящих в единый имущественный комплекс, с разницей почти в два раза. При этом фактически вся земля имела одинаковый вид разрешённого использования, сопоставимую площадь и идентичные правовые характеристики.

Я в целом согласен с теоретической базой, изложенной в классических книгах по оценке: для недвижимости локация действительно является ключевым фактором. Но такая логика в большей степени применима к торговым помещениям — об этом я подробно писал в отдельной статье . Даже в торговой недвижимости разница в цене в два раза между соседями нереалистична. Для земли в составе единого комплекса такие расхождения выглядят особенно странно.

Дальше мы начали разбираться в методике расчёта и искать причины такого расхождения. В каких случаях стоимость двух соседних участков действительно может существенно отличаться? Например, если один участок полностью застроен и отмежёван по пятну застройки, а второй той же площади фактически отведён под дороги, проезды и обременён сервитутами. Или если по одному из участков проходят транзитные инженерные коммуникации, накладывающие серьёзные ограничения на застройку. Даже в таких случаях зачастую существуют технические или правовые решения, но допустим, что выхода нет. Однако в рассматриваемом отчёте подобных различий не было вовсе — и это принципиальный момент.

Когда помещение продают ниже рынка — и почему это проблема

Эту историю я уже подробно разбирал в нашем Telegram-канале. Банк поставил задачу оценщику определить стоимость непрофильных активов — помещений, в которых ранее располагались офлайн-отделения. Речь шла примерно о десяти объектах, понятный пул для любого оценщика.

Контекст здесь важен. Российский банковский рынок за последние годы стремительно уходит в онлайн. Количество физических отделений сокращается: банки закрывают малопосещаемые офисы, оптимизируют сети, переводят обслуживание в мобильные приложения и дистанционные каналы.

По данным Банка России и «Известий», с января по ноябрь 2025 г. российские банки закрыли 1 327 отделений. Количество офисов уменьшилось с примерно 24,05 тыс. в начале года до около 22,7 тыс. к концу ноября. Это в три раза больше, чем в 2024 г., когда было упразднено всего 486 отделений. Такой резкий рост закрытий эксперт связывает с цифровизацией, ростом онлайн-услуг и невыгодностью содержания офисов в малых населённых пунктах.

Для крупных банков это уже не вопрос стратегии, а эффективности. В результате на рынок выходит значительное количество бывших банковских помещений, зачастую расположенных в хороших локациях, но требующих переосмысления функционала.

Как банк выбрал оценщика? Формально банк действовал логично. Как крупная структура, он проводит закупку и выбирает поставщика, предложившего минимальную цену. Этот подход работает для типовых услуг, но когда речь идёт о финансах и продаже активов, он начинает давать сбои. После получения отчёта у банка возник логичный вопрос: насколько достоверно выполнена оценка? Отчёт передали нам на рецензирование.

На первый взгляд всё выглядело корректно. Отчёт был структурирован, логичен, применены доходный и сравнительный подходы. В рамках сравнительного подхода использовался метод последовательных корректировок, источники данных вполне обыденные, сами корректировки — обоснованными. Но, как это часто бывает, дьявол в деталях. Итоговая стоимость получилась примерно на 20% ниже адекватного уровня — под адекватным я понимаю цену, по которой объект может быть реализован на рынке.

Когда речь идёт о продаже, особенно в текущей рыночной ситуации, гораздо разумнее указывать заказчику не одну точку, а диапазон стоимости. В том числе — для корректного позиционирования объекта в листингах. Это даёт возможность тестировать спрос, постепенно снижать цену и реагировать на рынок. Потому что рыночная стоимость — это не гарантированная цена сделки, а всего лишь наиболее вероятная.

Судебный эксперт не учёл дебиторскую задолженность

Одно из наших ключевых направлений — это оценка бизнеса. В рамках этой практики к нам регулярно обращаются для подготовки рецензий на судебные экспертизы. В одном из таких случаев речь шла об уголовном деле, связанном с мошенничеством в отношении компании. Процесс длился уже несколько лет, в материалах дела имелся отчёт об оценке бизнеса, а также судебная экспертиза, в рамках которой устанавливалась стоимость компании на определённую дату.

Оценка бизнеса принципиально отличается от оценки «классических» активов — недвижимости, оборудования или транспорта. Основная сложность здесь заключается в доступе к информации. На практике, когда дело доходит до суда, получить достоверные сведения от внутренних сотрудников компании — директора, главного бухгалтера или иных ответственных лиц — становится крайне затруднительно, а иногда и невозможно. И это критично.

Для понимания разницы приведу простой пример. При оценке недвижимости мы можем опереться на открытые источники, собрать аналоги, выехать на осмотр и увидеть фактическое состояние объекта даже без участия собственника. В бизнесе так не работает. Без доступа к управленческой, бухгалтерской и контрактной информации оценщик буквально «слеп». А для корректной оценки необходимо понимать целый пласт вопросов, которые напрямую влияют на стоимость компании.

Нужно разобраться, какие активы действительно учтены на балансе, а какие были выведены или никогда фактически не существовали. Есть ли имущество на забалансовых счетах, которое не отражено в отчётности, но используется в деятельности. Кто и каким образом заключает контракты от имени компании, как организованы продажи, существуют ли долгосрочные договоры и, что особенно важно, в каком статусе они находятся — исполняются, приостановлены или уже находятся под риском расторжения.

Отдельный блок — это бухгалтерская и налоговая отчётность. Насколько она корректна, нет ли искажений, временных разрывов, накопленных обязательств. Далее — фактическое исполнение контрактов: не предъявляются ли компании неустойки, не срываются ли сроки, не уходит ли ключевой заказчик. И, наконец, отношения с поставщиками: есть ли просрочки, конфликты, судебные иски или намерения подать заявление о банкротстве. И это далеко не исчерпывающий перечень факторов.

В рассматриваемой истории важно подчеркнуть один принципиальный момент. И оценщику, и судебному эксперту была предоставлена вся необходимая информация. То есть вопрос не в её отсутствии, а в том, как с этой информацией распорядились. Оценщик учёл полученные данные в расчётах. Судебный же эксперт, по сути, проигнорировал часть исходной информации. Именно это и стало ключевой проблемой.

Речь идёт о дебиторской задолженности компании. В материалах дела имелись подробные расшифровки дебиторки: указаны наименования дебиторов, суммы задолженности, даты её возникновения, а также реквизиты документов-оснований. При анализе контрагентов выяснилось, что три юридических лица находятся в процедуре банкротства, а по одной компании уже была запущена процедура ликвидации в связи с недостоверностью сведений в ЕГРЮЛ.

На первый взгляд — ничего экстраординарного. Подобные ситуации на рынке встречаются регулярно. Однако ключевой нюанс заключается в концентрации риска: именно эти три компании в совокупности формировали порядка 60% всей дебиторской задолженности. Более того, на текущий момент все три юридических лица уже ликвидированы, то есть фактическая возможность взыскания задолженности отсутствует.

Оценщик проанализировал структуру дебиторской задолженности и учёл вероятность её взыскания, скорректировав денежные потоки и итоговую стоимость бизнеса. Судебный же эксперт не только не дал оценки вероятности взыскания, но даже не отразил эти данные в своём заключении. Дебиторка была принята как полноценный актив без каких-либо корректировок на риск невозврата.

Именно это решение стало решающим фактором искажения стоимости компании. Формально актив присутствует, но экономически он уже не существует. В результате стоимость бизнеса была существенно завышена, что напрямую повлияло на выводы суда и позицию сторон в процессе.

Медицинский препарат и вопрос интеллектуальной собственности

Речь идёт о громком судебном разбирательстве, в котором бывший сотрудник фармакологической компании пытается взыскать с работодателя выплаты за использование его интеллектуальной собственности. История не редкая, но показательная именно с точки зрения оценки и судебной экспертизы.

Сотрудник на протяжении многих лет занимал ведущую позицию в фармацевтической компании. В период своей работы он участвовал в разработке лекарственного препарата, который впоследствии стал ключевым продуктом бизнеса и, по разным оценкам, начал формировать до 50% всей выручки компании. Речь идёт о миллиардах рублей в год. Подробности дела и наименования сторон опущу, остановлюсь на общей логике и экономике процесса.

Важно понимать контекст, в котором развивался рынок. За последние годы фармацевтическая отрасль в России существенно трансформировалась. Часть международных игроков ушла с рынка, часть — сократила линейки, передала права на дистрибуцию или локализовала производство. При этом ключевые нематериальные активы — бренды, клинические исследования, маркетинговые стратегии, доступ к международным рынкам — в ряде случаев остались за пределами России. Российский рынок, в свою очередь, стал активно жить в логике импортозамещения: где-то успешного, где-то вынужденного и частичного.

Да, сегодня в стране производится значительно больше лекарственных препаратов, чем десять лет назад. Да, появляются отечественные аналоги, развивается контрактное производство, усиливается роль государственных закупок и включения препаратов в перечни ЖНВЛП. Но при этом фармрынок остаётся крайне зарегулированным, капиталоёмким и зависимым от инфраструктуры: клинические исследования, регистрация, включение в госпрограммы, логистика, дистрибуция, маркетинг через медицинское сообщество. И именно эта инфраструктура, а не сама по себе формула препарата, во многом определяет коммерческий успех.

Процесс судебного разбирательства растянулся на годы. В деле фигурирует несколько отчётов об оценке, судебных экспертиз и рецензий на них. Позиция сотрудника строится на том, что он является ключевым звеном в создании продукта, а значит, имеет право на долю в прибыли компании. Соответственно, оценка производится в рамках доходного подхода: рассчитывается, какая часть прибыли от реализации препарата должна быть отнесена к его интеллектуальному вкладу. И здесь речь уже идёт не о миллионах, а о сотнях миллионов рублей.

При этом принципиальный момент — между сотрудником и компанией был заключён трудовой договор, а разработка велась именно в рамках выполнения трудовых обязанностей. Формально это означает, что результаты интеллектуальной деятельности принадлежат работодателю. Но, как это часто бывает, дьявол кроется в деталях: формулировках договоров, внутренних положениях, истории создания продукта и фактическом распределении ролей.

И здесь возникает ключевой вопрос, который часто упускается при подобных спорах: почему одни лекарственные препараты продаются миллионами упаковок в год, а другие не могут преодолеть порог в несколько десятков тысяч? Ответ лежит далеко за пределами самой молекулы или идеи препарата. Это не только маркетинг и продажи. Это доступ к регуляторным решениям, включение в государственные закупки, работа с врачебным сообществом, дистрибуционные контракты, финансовые ресурсы и, по сути, встраивание продукта в существующую экосистему.

В нашей практике был пример оценки компании, работающей в сегменте ЭДО, которая была интегрирована в крупную экосистему. Именно эта интеграция, а не уникальность продукта как такового, позволила бизнесу занять лидирующие позиции и выйти на выручку под миллиард рублей. Независимый игрок с сопоставимым по качеству продуктом при отсутствии доступа к экосистеме показывал выручку в разы, а иногда и на порядок ниже.

С лекарственными препаратами ситуация аналогична. Придумать идею — условно стоит рубль. Довести её до прототипа — уже десять рублей. А вот вывести препарат на рынок и продавать его в масштабах страны — это совершенно иной уровень ресурсов, который невозможно оценивать в отрыве от компании, её инфраструктуры, контрактов и положения на рынке. И именно этот фактор стал ключевым при анализе стоимости и при формировании позиции в судебной экспертизе.