В нашей стране распространена практика, согласно которой собственник недвижимости, не желая самостоятельно заниматься процедурами по продаже, поручает делать это своему доверенному лицу. Чаще всего это бывают риелторы, знакомые или родственники. Оформляется доверенность на продажу квартиры или загородного дома, она заверяется нотариусом, после чего третье лицо имеет полное право распоряжаться недвижимостью собственника.
Махинации в данной области случаются регулярно. Обман с использованием доверенности – это уже ни для кого не новость. В данной статье мы рассмотрим, какую схему используют преступники, и как от неё защититься.
Согласно опыту, махинациями с доверенностями на продажу недвижимости обычно занимаются недобросовестные риелторы. Реже, в роли мошенников выступают родственники продавцов.
Один из самых распространенных видов мошенничества – это предложить клиенту оформление доверенности на сбор всех документов, необходимых для осуществления сделки.
Логика довольно проста. Мошенник предлагает клиенту не тратить личное время, а довериться опытному человеку. Чаще всего они ссылаются на длинные очереди, знакомых людей в необходимых инстанциях и прочие мелочи. Усыпляется бдительность клиента, и тот выдает необходимую доверенность.
Проблема заключается в том, что собственника никто не информирует о том, такого рода доверенность может послужить причиной перерегистрации собственности на другое лицо. При наличии доверенности, все, что необходимо будет сделать – подделать подпись владельца в договоре, который будет составлен риелтором в письменной форме отчуждения недвижимости. После того как жилье оформляется на другого человека, ничто не мешает ему быстро продать его добросовестному покупателю и исчезнуть с вырученными деньгами раньше, чем прежний владелец заподозрит неладное.
Мы рекомендуем проявлять бдительность. Чтобы защититься от подобных махинаций, всегда внимательно читайте подписываемые договора, старайтесь консультироваться у проверенных юристов. При оформлении доверенности, узнайте у нотариуса о возможных последствиях, не стесняйтесь задавать вопросы, чтобы полностью прояснить сложившуюся ситуацию. При оформлении доверенности, убедитесь, что она делается на конкретного человека, работающего в риелторской фирме. Желательно, узнать все об агентстве. Как давно она существует, чем известна в городе, состоит ли в ассоциации риелторов. Внимательно изучите их сайт, сходите в офис, пообщайтесь с сотрудниками. Постарайтесь найти отзывы в интернете.
Если вы являетесь покупателем, узнайте, сколько времени недвижимость находится в собственности у продавца. Если этот срок составляет меньше одного года, потребуйте одобрения сделки у предыдущего собственника.
Правила и особенности составления доверенностей
Доверенность – это один из инструментов регулирования взаимоотношений в обществе. Такие сделки относятся к категории односторонних, так как для оформления документа достаточно желания одного физического лица. Заметим, что в эту же категорию входит завещание. Порядок составления доверенности регламентируется Главой 10 ГК РФ.
Форма доверенности
Согласно положениям п. 1. ст. 185 ГК РФ, доверенность может быть оформлена исключительно в письменной форме. Устная или любая другая формы впоследствии влекут сложности, если необходимо будет подтвердить факт наличия доверенности в судебном порядке. Конечно, стороны могут ссылаться на показания свидетелей, переписки и другие факты, но отсутствие письменного документа гарантированно вызовет сложности.
Заверяется доверенность у нотариуса в зависимости от вида сделок. В частности:
- если доверенное лицо будет заключать договор ренты от имени доверителя;
- если предусматривается порядок передоверия;
- по желанию сторон.
Кто может заверять сделки, кроме нотариуса?
Положения об оформлении нотариальных действий установлены в № 4462-1, в Основах законодательства РФ о нотариате. Также законодатели установили госпошлину за такие действия в ст. 333.24 НК РФ. В определенных обстоятельствах у физических лиц есть возможность заверить документ, обратившись к уполномоченным лицам, которые занимают определенные должности.
Согласно нормам п.3 ст. 185 ГК РФ, юридически полноценной будет считаться доверенность, которая заверена:
- начальством определенного учреждения или заместителем по медчасти, врачом, если доверитель является военнослужащим или просто находится на лечении в санатории, госпитале и другом учреждении, которые относятся к военно-лечебному комплексу;
- начальством или командованием частей, где служат доверители и где пребывают их семьи. Также доверенности, заверенные командованием, будут считаться действительными, если они составлялись по месту дислокации воинской части, военно-учебного заведения, соединения или учреждения, где не предоставляются нотариальные услуги;
- начальством пенитенциарного заведения (места лишения свободы), если заявителем выступает заключенный или лицо, которое по другим причинам находится в подобных учреждениях;
- администрацией или руководителями и их заместителями органов социальной опеки, если речь идет о доверенности от дееспособных лиц, достигших 18-летия, и которые по каким-то причинам пребывают в заведении по социальной защите населения.
Также доверенность может быть заверена организацией, где доверитель проходит учебу, работает. Речь идет о доверенностях, которые позволяют получать зарплату, другие платежи по ТК РФ, авторские вознаграждения и гонорары, пенсии, социальных выплаты и стипендии, депозиты, корреспонденцию. Заверять доверенность такого рода может и администрация стационарного заведения по лечению, ЖЭК по месту проживания доверителя.
Доверенности могут заверять сотрудники банка, организации связи, если речь идет о разрешении на получение банковских вкладов, денег с банковских счетов. Удостоверение подобных документов осуществляется на бесплатной основе.
Реквизиты доверенностей
Закон устанавливает обязательные реквизиты в доверенностях. Заметим, что доверенности могут быть выданы от имени юридических и физических лиц. Если доверенность выдается организацией, то в ней обязательно должны присутствовать следующие реквизиты:
- Название ООО или другого юрлица, которое выдает доверенность;
- ИНН;
- Юридический адрес ООО;
- ФИО, место жительства и паспортные данные лица, на чье имя выдается доверенность;
- Документ должен быть подписан руководителем или другим лицом, имеющим соответствующие полномочия;
- Печать;
- Дата заключения сделки;
- Подпись главного бухгалтера, если речь идет о получении или выдаче средств, ценностей, государственном или муниципальном имуществе.
Если доверенность выдается физическим лицом, то в ней указываются следующие реквизиты:
- ФИО, данные паспорта, место жительства доверителя;
- Те же данные для доверенного лица;
- Подпись доверителя;
- Дата сделки.
На практике в таких документах еще прописывают место, где была выдана доверенность, ее реестровую нумерацию.
Заметим, что получить доверенность от организации можно только по подписи руководителей или других доверенных лиц, в остальных ситуациях это будет передоверие.
Срок и полномочия доверенности
Ключевую роль в юридической значимости сделки играют даты, которыми определяется период действия доверенности. Максимально допустимый срок доверенности может составлять 3 года. Если же сроки в документе не проставлены, то доверенность автоматически аннулируется спустя год после ее заключения. Заметим, что сроки сделок по передоверию не могут превышать сроки действия главной доверенности.
Документ обязан содержать полномочия представителя, которыми он наделяется. По нормам ГК РФ, такими полномочиями не могут являться:
- сделки по отношению к лицу, которое выдало доверенность;
- заключение сделок по отношению к другим лицам, интересы которого доверенное лицо представляет одновременно;
- заключение сделок, которые по условиям могут быть оформлены только лично лицом, выдавшим доверенность;
- другие полномочия, которые ограничиваются законодательством.
Кроме того, доверительный документ не может предусматривать отказ доверителя от прав на отмену действия доверенностей или на передоверие или отказ доверенного лица от предоставленных полномочий. В таком случае условие будет противоречить законодательству, а значит, будет признано ничтожным, не имеющим юридической силы.
Объем и содержание полномочий
В целом доверенности по этому признаку разделяются на 3 категории:
- генеральная доверенность. Она оформляется для заключения разных видов сделок и проведения других мероприятий юридического характера в течение определенного срока. В частности, такими доверенностями часто наделяют руководителей филиалов юридических лиц;
- специальная доверенность. Она оформляется на заключение определенных сделок или проведения других юридических мероприятий. К таким сделкам относятся доверенности на представительство интересов в суде;
- разовая доверенность. Выдается под заключение определенного договора или проведения какого-то мероприятия юридического характера. Например, для подписания договора или совершения других действий.
Доверенным лицом может выступать и компания или организация, но они могут только заключать сделки в рамках стандартов учредительной документации своего юридического лица. Физические лица могут выдавать доверенности, только если являются на 100% дееспособными. При этом доверенность должна устанавливать условия о том, могут ли полномочия быть передоверенными третьим лицам.
Если соответствующих условий в доверенности нет, то передоверие может осуществляться только при особых обстоятельствах, и только с целью защиты интересов доверителя, выдавшего основную доверенность.
Кроме того, важно фиксировать полномочия, которые будут передаваться по сделке передоверия. Доверенности по передоверию не могут наделять представителей большим кругом полномочий, чем фиксируется в основном документе.
В передоверии тоже указываются реквизиты задействованных сторон, но помимо них должны быть указаны и реквизиты основной доверенности. В том числе указываются:
- место выдачи;
- нумерация реестра;
- дата заключения основной доверенности;
- ФИО и инициалы нотариуса, который удостоверил документ;
- Наименование государственной нотариальной конторы или ФИО с инициалами;
- Нотариальной округ;
- Должность лица, которое удостоверило доверенность;
- Полномочия: по основной доверенности и круг полномочий по пеердоверию;
- Сроки действия документа (основной и вторичной доверенности).
Доверенности на особых условиях
Если доверенность касается:
- ведения бухучета;
- арбитражного производства;
- отношений с налоговым органом,
то условия заключения сделок будут отличаться от стандартных, которые применяются в остальных доверенностях.
Так, сведения по представительству интересов в рамках отношений с ФНС можно найти в Главе 4 НК РФ. Положения п. 3 ст. 29 НК РФ устанавливают, что доверенное лицо от имени организации может применять меры согласно доверенности, а доверенное лицо от гражданина-налогоплательщика – согласно нотариально заверенной доверенности (или документу, который приравнен к нотариальной доверенности).
Согласно нормам ч. 4 ст. 61 АПК РФ, полномочия доверенных лиц по принятию мер в деле могут быть подтверждены доверенностью, которая оформлена с учетом всех нюансов действующего законодательства. Это не относится к полномочиям руководителей юрлиц.
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 9 декабря 2002 года № 11, в случае, когда доверенное лицо числится в штате компании, доверенность должна содержать должность доверенного лица в ООО, которое и выдало документ.
Что касается стандартов по оформлению доверенных разрешений для получения товарно-материальных ценностей и их выдачи, то они установлены Инструкцией Министерства финансов СССР № 17 от 14 января 1967 года. Представленный нормативный акт предусматривает, что компания, в которой получение или выдача имущества производится в крупных объемах, может вести учет таких действий в заранее подготовленном журнале, который юридически обозначается как Учет выданных доверенностей.
В представленном учетном документе проставляются следующие данные:
- сроки действия доверенности;
- дата оформления;
- нумерация документа;
- должность доверенного лица;
- ФИО представителя;
- название компании-поставщика;
- реквизиты извещений или нарядов;
- расписка доверенного лица;
- отметки об исполнении поручений.
Форма доверенности
Если речь идет о ведении учета по материалам № М-2 и М-2а, то форма таких доверенностей установлена в Постановлении Госкомстата России № 71а от 30 октября 1997 года.
Согласно законодательству, представленные доверенные документы считаются первичными учетными документами. Соответственно, в них должны указываться определенные сведения:
- перечень сопроводительной документации;
- образец подписи представителя, который должен числиться в штате организации;
- перечень товаров и материальных ценностей;
- сроки действия;
- подпись главбуха.
Если будет нарушен регламент оформления доверительного документа, это повлечет его ничтожность. Таким образом, аннулируются полномочия на действия от имени доверителя. Сделка будет считаться оформленной от имени самого доверенного лица и в его интересах. Но если доверитель в итоге подтвердит сделку, она будет считаться действительной, согласно регламенту доверенности.
Предъявление фиктивной доверенности и последствия её применения
Практика, когда собственник передоверяет свои полномочия третьему лицу для осуществления сделок купли-продажи или иных действий для получения выгоды, довольно распространена в России. Одной из лидирующих отраслей, в которых встречается мошенничество по фиктивным доверенностям, является сегмент сделок с жилой собственностью.
Мошенники, пользуясь доверчивостью граждан, получают право на полное осуществление сделок при том, что доверенность, по мнению собственника, оформлялась лишь на сбор необходимых документов. Однако, имеют место и случаи в банковском секторе.
Пример
Коммерческий банк удержал с депозитного счёта клиента несколько сотен тысяч рублей. Основание послужила доверенность. Но клиент её не выдавал. Как такое возможно?
Потерпевшим по делу является обычный гражданин РФ по имени Роман. Деньги с его счёта исчезли и были переведены третьему лицу на основании доверенности, заверенной нотариусом. На следственном допросе Роман заявил, что о «третьем лице» никогда не слышал и с ним не знаком. При этом потерпевший указал, что никогда не выписывал доверенностей и даже не имел мыслей по поводу того, чтобы передоверить свои права на совершение финансовых действий от своего имени.
Депозитный счёт, с которого исчезли деньки, был открыт в центральном филиале банка год назад. Роман вспомнил, что месяц назад ему позвонили из службы безопасности и поинтересовались, знаком ли ему человек по фамилии Петров. Именно эта личность предъявила доверенность на совершение финансовой операции.
Роман пояснил, что в разговоре с сотрудником банка запретил проводить операции от его имени. Деньги остались целы. Но уже через две недели в Западном филиале данного банка женщина, предъявившая доверенность на получение денег со счёта Романа, смогла их перевести на свой депозит и исчезнуть.
Последствия
Клиент обратился в территориальное подразделение органов внутренних дел. Было возбуждено дело о крупном мошенничестве. Но вскоре его прекратили, так как состав преступления не был усмотрен правоохранителями. Роман обратился в вышестоящую инстанцию и предъявил требования по компенсации морального и материального вреда, а также судебных издержек. Но иск не был удовлетворён.
Вина банка не была доказана, так как проверка подлинности доверенности была выполнена в полном объёме. Документ был действующим и заверен нотариусом. Но Роман не выдавал такого документа.
В последствие экспертиза определила, что подпись клиента была подделана. Нотариус не распознала фотографию Романа по документам и паспорту, предоставленному мошенником для оформления доверенности. Поэтому документ был выдан, занесён в реестр и использовался мошенницей для вывода денежных средств.
Стоит отметить, что при проверке доверенности служба безопасности банка сверила её с единым федеральным реестром доверенностей и не нашла нарушений.
