Аудиоверсия статьи

Жалоба на организатора торгов не всегда приводит к результату

Федеральное законодательство, регулирующее порядок проведения открытых аукционов, проводимых в целях продажи имущества, находящегося под арестом и залогом, устанавливает определенные требования к потенциальным участникам, материалам, формируемым в составе заявки, и т.п.

Иногда бывает так, что некоторые участники незаконно отсеиваются до процедуры торгов и оказываются «у разбитого корыта». Отстоять свое право на участие в торгах возможно путем подачи соответствующей жалобы в антимонопольную службу региона. Но, как показывает практика, делать это нужно, не теряя ни минуты.

Показательным является одно из таких дел, рассмотренных 3 сентября 2018 года Комиссией Тюменского УФАС.

dsc05010_20121271536.jpg

Причины обращения с жалобой

ООО «Л» (далее – Общество) являлось организатором открытого аукциона в части реализации жилого помещения, находящегося под арестом, общей площадью 119,1 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. Котовского, д. 5, кв. № (далее – квартира).

Участвовать в покупке квартиры изъявили желание четверо участников, о чем были поданы соответствующие заявки. В процессе торгов две заявки не были допущены к торгам в связи с отсутствием в заявочной форме обязательных сведений (даты и времени проведения аукциона), о чем были извещены Обществом.

В связи с указанным, лицо, подавшее заявку (далее – гражданин С*), руководствуясь ст. 18.1 Закона о защите конкуренции № 135-ФЗ, обратилось 20 августа 2018 г. в региональную антимонопольную службу с заявлением, в котором изложило жалобу на действия организатора торгов – ООО «Л».

В заявлении было указано на два нарушения со стороны Общества:

  1. незаконное отклонение заявки по недопустимым основаниям, противоречащим пунктам 7.2, 7.4 и 7.5 Методических рекомендаций, касающихся порядка продажи арестованного имущества, осуществляемой в целях реализации актов судов или специально уполномоченных органов, обладающих правом принятия решений по таким вопросам, разработанных в 2014 году Росимуществом (далее – Рекомендации);
  2. Общество в нарушение Рекомендаций неверно применило срок размещения объявления о начале торгов.

УФАС по ТО приняло заявление, о подаче жалобы была размещена соответствующая информация на официальном сайте службы, а в адрес Общества направлено письменное требование, предлагающее приостановить процедуру аукциона и сообщить о полученной жалобе, сроках и месте ее рассмотрения участникам торгов.

Особенности торгов при реализации арестованного имущества

Закон об исполнительном производстве № 229-ФЗ указывает, что правила проведения торгов определяются ГК РФ, данным законом, иными федеральными законами и актами Правительства РФ.

Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ, под торги публичного характера подпадают торги, организуемые для приведения в исполнение актов судебных органов или документов, принятых в рамках исполнительного производства, и в ряде других случаев.

Процедура продажи имущества, находящегося под арестом и имеющего обременение в виде залога, устанавливается следующими официальными документами: Законом об исполнительном производстве № 229-ФЗ, Законом об ипотеке № 102-ФЗ, Рекомендациями.

В Законе № 229-ФЗ указано, что продажа недвижимости, в том числе заложенной, на которую претендует взыскатель в связи с необходимостью погашения долга, происходит посредством проведения аукционов.

Из содержания статьей 87-89 данного закона следует, что правомочия по продаже таких объектов передаются специализированным организациям.

Отбирать данные организации уполномочено Росимущество, а также его территориальные органы.

Межрегиональное ТУ Росимущества, действующее, в том числе, на территории Тюменской области, заключило 9 января 2018 года госконтракт с Обществом на оказание услуг по продаже арестованного имущества.

Из положений частей 6 и 7 Закона № 229-ФЗ следует, что приступать к процедуре торгов можно только при наличии постановления пристава-исполнителя о передаче недвижимости для реализации и документа, фиксирующего факт приема-передачи имущества специализированной организацией.

В рамках исполнения контракта МТУ Росимущества передало Обществу 19 июля 2018 года поручение о продаже вышеуказанной квартиры. Из документов было видно, что 30 июля 2018 года состоялась передача квартиры между судебными приставами и Обществом по акту.

Согласно п. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ, ответственное за организацию торгов лицо уведомляет неопределенный круг лиц о том, что торги назначены. Информацию необходимо успеть разместить не позднее 10 дней до официальных торгов, но не ранее месяца до их начала. Для размещения информации подходят только официальные СМИ по месту расположения недвижимости. Кроме того, сведения о проводимом аукционе публикуются в сети «Интернет».

Исполняя указанные требования, 31 июля 2018 г. Общество направило на публикацию сведения о спорном аукционе в печатное издание «Тюменские известия». Согласно опубликованным данным, торги были назначены на 17 августа 2018 г. на 15 ч. 35 мин., указаны начальная цена и размер задатка, а также время и место приема заявок.

Всего было подано четыре заявки, которые были рассмотрены Обществом 17 августа 2018 года, о чем был составлен протокол. По итогам заседания две заявки к участию в торгах не допустили, так как в заполненной форме отсутствовали обязательные сведения. Из оставшихся заявок был отобран победитель, предложивший наибольшую стоимость покупки.

В день подведения итогов победитель оплатил продажную цену, а 21 августа 2018 г. между Обществом и победителем заключен договор купли-продажи в отношении арестованной квартиры.

Общество признано нарушившим закон

В жалобе гражданин С* указал на неправомерность отклонения его заявки ввиду не указания данных о дате и времени аукциона. Комиссия УФАС по ТО изучила правовые акты и указала в своем решении следующее.

Правила продажи арестованной недвижимости (в том числе заложенной) установлены Рекомендациями.

Рекомендации изданы с целью упорядочения работы центрального аппарата Росимущества и его территориальных органов в области продажи арестованной недвижимости по вступившим в силу актам судов и судебных приставов.

Как следует из п. 7.2 Рекомендаций, в ходе поступления заявок специализированная организация проверяет их на соответствие требуемой форме и на наличие всех необходимых приложений.

Согласно п. 7.4 Рекомендаций, если прием состоялся, то запись о заявке вносится в специальный журнал регистрации с присвоением порядкового номера. Отметка о приеме проставляется на втором экземпляре описи участника.

Исходя из п.7.5 Рекомендаций, отказ в указанных выше действиях возможен лишь в определенных случаях (перечень исчерпывающий):

  • документы поступили позднее даты окончания приема заявок и у участника отсутствуют доказательства невозможности подачи заявки в установленный срок;
  • не приложены документы, подтверждающие факт внесения задатка;
  • представлен некомплектный пакет документов;
  • приложения не соответствуют нормам закона.

Пометка об отказе в фиксации факта приема и последующей регистрации заявки, содержащая причину отказа, проставляется на втором экземпляре описи заявителя.

Комиссия антимонопольной службы в ходе рассмотрения дела определила, что действительно в двух заявках отсутствовали необходимые реквизиты (не вписаны данные о времени начала проведения торгов). Тем не менее заявка гражданина С* была принята и зарегистрирована 10 августа 2018 г. в 11 ч. 50 мин.

Пункты Рекомендаций, на основании которых в последующем было отказано заявителю в допуске к торгам, распространяют свое действие лишь на этап приема и регистрации документов, но не являются основанием для отказа на этапе допуска к участию в аукционе. Следовательно, отказ был осуществлен комиссией Общества безосновательно.

Как толкуются противоречия в правовых актах разной юридической силы

Второй довод жалобы касался нарушений сроков публикации сведений об аукционе.

Основные условия и порядок организации торгов прописаны в главе 9 Закона № 229-ФЗ.

Из ч.3 ст. 90 Закона 229-ФЗ следует, что сведения о проводимых торгах публикуются на специально созданном Правительством РФ сайте в сети Интернет, а также размещаются в печатных СМИ, обозначенных Правительством РФ. Дополнительные правила публикации извещения о торгах могут быть определены в других законах.

Так, в ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ указано, что извещение о торгах размещается в промежуток от 30 до 10 дней до начала их проведения в печатном СМИ субъекта по месту расположения продаваемой недвижимости и в сети Интернет.

В то же время в п. 6.1 Рекомендаций указана иная периодичность публикации сообщения до начала торгов:

  • от 30 до 20 дней – в отношении арестованного имущества;
  • от 25 до 15 дней – в отношении заложенного имущества;
  • от 20 до 10 дней – в отношении повторных торгов.

Указанные положения Рекомендаций вступают в противоречие с положениями ч. 3 ст. 57 Закона № 102-ФЗ.

Согласно ч. 2 ст. 90 Закона № 229-ФЗ, торги организуются в соответствии с ГК РФ, указанным законом и другими федеральными законами, а также актами Правительства РФ. Следовательно, федеральные нормы обладают приоритетом, а Рекомендации имеют лишь разъяснительный характер. Поэтому довод о нарушении Обществом сроков не подтвердился.

В результате рассмотрения жалобы Комиссия УФАС приняла решение об обоснованности жалобы и о наличии в действиях Общества нарушения, но предписание не было выдано, так как договор с победителем был уже заключен.

Таким образом, гражданин С* получил подтверждение незаконности отказа в допуске к торгам, но принятое УФАС решение в конечном итоге не повлияло на результаты аукциона, потому что победитель уже выкупил арестованное имущество.

Обращение в суд. Положительное решение

Физлица или организации могут приобрести государственное или муниципальное недвижимое имущество, приняв участие в торгах. Как следует из ч. 4 ст. 447 ГК РФ, торги проводят в виде конкурса или аукциона. Выигравшее лицо регистрирует право собственности на объект (землю или здание) в ЕГРН. Однако результаты аукциона или конкурса, договор купли-продажи по итогам торгов и запись в ЕГРН о праве собственности на объект могут быть признаны недействительными. В качестве заявителя выступает лицо, которое считает, что в ходе конкурсных процедур были нарушены его права.

Условия для признания торгов и их результатов недействительными

Продажей земель, объектов строительства из региональной собственности занимаются департаменты имущественных отношений профильных министерств. Порядок торгов и аукционов предусматривается в соответствующих нормативно-правовых актах. Противоречие таких НПА положениям Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Земельного кодекса – основания для признания их недействительными. Аукционы и конкурсы, проведенные по таким нормативным актам, также признаются судами противозаконными. Так, компания выиграла суд о признании результатов торгов недействительными. Основание – судом был отменен порядок проведения аукциона субъекта РФ. Другие обстоятельства, послужившие для отмены результатов:

  • Организатор препятствовал потенциальным участникам для участия в аукционе посредством укрупнения лота, увеличения суммы задатка;
  • Торги проведены с нарушением прав владельцев и арендаторов близлежащих объектов недвижимости;
  • В лот включены земельные участки, обремененные зданиями, без их предварительной регистрации в ЕГРН.

Из ч. 1 и ч. 2 ст. 449 ГК РФ следует, что торги, которые проведены с нарушением установленного порядка, можно признать недействительными через суд на протяжении года с даты проведения конкурса или аукциона.

Обращение в суд. Отрицательное решение

В соответствии с законодательством РФ о банкротстве, имущество должника распродается на торгах. Цель реализации собственности – возвратить долги кредиторам, займодавцам. При нарушении порядка проведения торгов их результаты могут быть признаны недействительными судом. Однако такое решение невозможно без веских доказательств нарушения чьих-либо прав.

Сведения о предстоящих торгах имущества банкрота публикуются в газете «Коммерсантъ» и Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Место проведения торгов – электронная площадка АО «Российский аукционный дом». Минимальная стоимость реализации имущества – 50% от начальной цены лота. Задаток составляет 10% от текущей стоимости имущества.

Судебный спор

Физические лица обратились в суд с требованием отменить результаты торгов по объектам недвижимости предприятия-банкрота. В том числе, признать договор купли-продажи по итогам аукциона и регистрацию права собственности на спорные объекты недействительными. Однако суд им отказал. Основаниями для отказа являются следующие причины:

  • Пропуск срока внесения задатка. Причем сумма должна была поступить на счет должника одновременно с заявкой;
  • Заявка не соответствует правилам проведения торгов имущества банкрота;
  • Проведение торгов не нарушает имущественных прав истца.

Таким образом, при рассмотрении спора суд принимает во внимание не только соблюдение порядка организации торгов, но и соблюдение интересов истца, конкурсных кредиторов, самого должника. Деньги, вырученные от продажи имущества должника, распределяются между кредиторами в порядке ст. 138 127-ФЗ. В данном случае 95% от вырученных на торгах денег ушли на погашение долга залоговому кредитору. Суд не станет отменять результаты торгов, если требование истца нарушает интересы кредиторов должника, влечет увеличение издержек должника.

Примеры форм подачи жалобы на действия (бездействие) организатора торгов

Форма 1
Форма 2

Вопрос-ответ

Вопрос: "Как оспорить торги с помощью нотариальной записи торгов?"
Ответ: Статья 449 Гражданского кодекса РФ дает список пунктов, по которым можно оспорить торги или считать их недействительными.
  • Если кто-то был отстранен от участия в торгах
  • Были допущены нарушения, которые искажали определение цены продажи
  • Если продажа имущества осуществилась раньше, чем указан срок в самом извещении
  • Если в ходе торгов была предложена цена выше, но ее не засчитали
  • Последний пункт очень размыт, поскольку предусматривает иные нарушения закона и правил. Именно на этот пункт часто опираются юристы, адвокаты, для признания торгов недействительными.
Обратиться с иском об оспаривании торгов можно в течение 1 года, начиная со дня их проведения.

Нотариус на торгах привлекается только для фиксации нотариальной печатью тождественность протокола.

Если, заинтересованное лицо, после проведения торгов увидело, что в записях есть нарушения, которые являются основанием для оспаривания торгов (ссылаясь на ст. 449 ГК РФ), то этим же лицом может быть направлен иск в суд.

Однако, необходимо перед подачей иска уточнить, какой природы эта ошибка. Если она техническая(описка), а на самом деле торги проходили по Закону и это смогут подтвердить все присутствующие на торгах, то об оспаривании здесь речи быть не может. Если же ошибка реальная, то есть смысл обращаться в суд.
Вопрос: "Как доказать, что не допустили к проведению торгов?"

Ответ: Ведение публичных торгов (аукционов) регулируется установленным порядком, имеющим определенные требования к их осуществлению, как со стороны организаторов, так и потенциальных участников. На практике фиксируются случаи, когда допускаются нарушения данной процедуры, когда заявителей "отсеивают" незаконно.

Для пострадавшей стороны выход один – в 10-дневный срок подавать жалобу в региональную антимонопольную службу, ссылаясь на ФЗ-135 «О защите конкуренции». В заявлении необходимо указать суть претензии и в чем именно усматриваются незаконные действия уполномоченных лиц по проведению торгов. Также прилагаются сведения о формулировке организаторами причины отказа в допуске к поведению торгов.

Не факт, что УФАС возьмет на себя полномочия в вопросе оценки действий аукционной комиссии. Тогда придется разбираться через прокуратуру или направлять обращение в арбитражный суд. Но даже если и получится восстановить допуск к торгам, то вероятность настроить дальнейший диалог с заказчиком имеет минимальные шансы.

Совет эксперта: Статус "непрошенного гостя" на торгах заранее не предвкушает ничего хорошего.

Вопрос: "Организатор торгов по реализации арестованного имущества не предоставил возможность ознакомления с документами. Что делать?"

Ответ: Конфискованное независимо от оснований ареста имущество выставляется на публичный аукцион согласно положениям ФЗ-№229 «Об исполнительном производстве». Специализированная организация, которая будет проводить принудительную реализацию изъятого имущества на комиссионных началах, обязана в 10-дневный срок с момента подписания акта приема-передачи имущества разместить на информационно-телекоммуникационных каналах сведения о лоте предстоящих торгов.

По регламенту ст. 89 ФЗ «Об исполнительном производстве» при необходимости личного ознакомления участника торгов с документами на изъятое имущество необходимо найти интересующий лот через официальный сайт РФ по размещению информации о проведении торгов, что находится в открытом доступе. В графе «характеристика имущества» указываются краткие данные о товаре описательного характера, а для более подробной информации нужно просмотреть раздел «Документы».    

Уполномоченный организатор торгов прилагает информацию о конфискованном имуществе, выставленном на реализацию, руководствуясь постановлением Правительства РФ №66 от 30.01.2013 г. Но, как показывает практика исполнительного производства, загруженная на интернет-сервис информация не всегда полная и актуальная. Пожаловаться на действия / бездействие организатора торгов можно обратившись в Управление ФАС по региону или суд в установленном порядке со ссылкой на ст. 449 ГК РФ. 

Вопрос: "Претензия к организатору торгов за несохранность имущества. Должен ли держать в сохранности имущество организатор торгов? Как составить претензию?»

Ответ: Публичные аукционы реализуют арестованное или залоговое имущество среди  заявивших о себе участников. Ответственность за сохранность имущества, которое подлежит реализации через торги, возлагается на организатора в рамках ФЗ-№250 от 13.07.2015 г. Любого рода претензии на действия или бездействие организатора обжалуются хозяйствующим субъектом или физическим лицом через подачу соответствующего заявления в региональный антимонопольный комитет с указанием допущенных нарушений Законодательства.

Если к конкурсной продаже допущены конфискованные активы юридических лиц банкротов, тогда в ответе за целостность движимого имущества находится назначенный по делу арбитражный управляющий, о чем сказано в ст. 20.3 ФЗ-№127 «О несостоятельности (банкротстве). В ином случае хранителем изъятого имущества является специализированный орган, он же организатор торгов, с которым изначально служба судебных приставов заключает акт приема-передачи лотов. За порчу, передачу, растрату или сокрытие такого имущества на уполномоченное лицо возлагается ответственность согласно ст. 312 УК РФ.  

При выявлении или подозрении в нарушении сохранности имущества, что является лотом на торгах, участник аукциона вправе пожаловаться в ФАС с указанием допущенного нарушения или изложением в заявлении обстоятельств проблемы (ФЗ-№44). Подать жалобу допускается как в письменном виде, так и в электронном варианте с прикреплением цифровой подписи. Направить претензию уставленной формы с перечнем прилагаемых документов можно через официальный сайт государственного ведомства. В случае, если будет получен отказ от ФАС по претензии, тогда разрешить ситуацию можно через Арбитражный Суд.

На принятие решения по существу претензии ФАС дается 5 рабочих дней, и полученная информация фиксируется в ЕИС в сфере закупок. Касаемо подачи жалобы через Суд, то важно не пропустить срок, исчисляемый тремя месяцами со дня, когда участником торгов было выявлено данное нарушение. Эффективность защиты прав и интересов участниками торгов зависит от знания и умения применения юридических норм и положений. На практике не всегда представляется возможным призвать организаторов торгов к ответственности, но претензия за несохранность имущества повлечет должное наказание за недобросовестную работу.

Подпишитесь на рассылку «1Капиталь»
1 раз в месяц
Новости законодательства и финансов
Обновления видеоблога

Количество показов: 3245
12.09.2018
Вы нашли решение в нашей статье?

Заявка на услугу "Сопровождение бизнеса" Подробнее об услуге "Сопровождение бизнеса"

Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%

Есть вопросы? Поможем! (812) 385-05-33 ежедневно с 9:00 до 18:00

Возврат к списку