Суд квалифицировал отношения взаимозависимых сторон и взыскал с виновной стороны убытки
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Суд квалифицировал отношения взаимозависимых сторон и взыскал с виновной стороны убытки

В судебной практике встречается много примеров, когда результаты совместной деятельности признаются судами как фактическое заключение договора простого товарищества.

Для этого необходимо проанализировать все действия сторон и выяснить, какую цель они преследовали при заключении сделок, как осуществлялось их взаимодействие, каким был порядок распределения полученного результата.

Пример такого анализа приведен в судебном акте 4-го ААС по делу № А19-1384/2017 от 9 ноября 2018 года.

История судебного спора

В 2005 году Администрация г. Иркутская передала в аренду ОАО «Иркутский опытно-механический завод» (далее — Завод) земельный участок в целях возведения дома из девяти блок-секций.

В январе 2007 года Завод сдал участок в субаренду ООО «Иркутскстрой» для тех же целей. На момент передачи объекта на нем находились фундаменты под строительство двух секций дома и поля со сваями под четыре секции.

60307.jpg

В октябре 2009 года Завод переуступил право аренды по договору ООО «ИОМЗстрой».

Через два года решением администрации города земельный участок был разделен на три самостоятельных объекта, на каждый из которых были заключены договора аренды с ООО «ИОМЗстрой». Целью арены по-прежнему оставалось строительство дома из блок-секций. Договора были заключены на 4 года.

В июле 2012 года арендатор передал данные участки в субаренду ООО «Иркутскстрой» на тот же срок с той же целью. Договоры прошли регистрацию в Росреестре. ООО «Иркутскстрой» за пользование участком обязано было передать арендатору введенный в эксплуатацию жилой дом.

Разрешение на строительство было получено Субарендатором в августе 2010 года. Через два месяца между ООО «ИОМЗстрой» и Обществом подписан договор об оказании услуг заказчика-застройщика. В рамках данной сделки ООО «Иркускстрой» обязалось выполнить следующее:

  • комплекс работ по проектированию объекта,
  • строительно-монтажные работы,
  • строительство.

Договором предусмотрена платность оказываемых услуг. Исполнитель после окончания выполнения услуг обязан был передать их результат Заказчику.

Договором предусматривалось четыре этапа строительства:

  • на первом этапе надлежало возвести с 1 по 3 и с 8 по 9 секции,
  • на втором — с 4 по 7 секции,
  • на третьем — гаражи,
  • на четвертом — магазины.

По договору Заказчик принимал на себя обязанности по подготовке и получению исходников для проектирования объекта, технически сопровождал этап проектных работ, отвечал за оформление документации, разрешающей строительство, взял на себя координацию деятельности проектных, строительно-монтажных и других компаний, организовывал процесс стройки и осуществлял контроль за качеством процесса, осуществлял технический надзор на объекте.

Одной из обязанностей Исполнителя являлась передача Заказчику построенного и введенного в эксплуатацию Объекта. Для того чтобы обеспечить исполнение указанной обязанности, стороны договорились заключить ДДУ в отношении 15% общей площади квартир по проекту (зарезервированная площадь). Данное условие было зафиксировано дополнительным соглашением. Заказчик не должен был оплачивать данные договоры долевого участия.

На Исполнителя ложились расходы по разработке проектно-сметных материалов, различных технических условий, которые подлежали учету в стоимости выполненных работ по завершении стройки.

В целях получения финансирования на строительство Исполнитель мог заключать ДДУ с иными лицами, за исключением зарезервированной сторонами площади объекта. Денежные средства от ДДУ Исполнитель вправе был направлять на выполнение строительных работ, а также расходовать в счет вознаграждения за выполнение функций Заказчика-застройщика.

Размер долей стороны оговорили в соответствующем протоколе в ноябре 2010 года. По секциям 1-3 доля Исполнителя составила 11% (669,45 кв. м). На момент подписания протокола Исполнитель передал Заказчику половину доли (364,35 кв. м.). Остальное надлежало передать одинаковыми долями в секциях 5-9 по мере завершения строительства.

30 июля 2012 года стороны подписали дополнительное соглашение, в котором установили размер доли, получаемой Заказчиком в 502 кв. м. Из них 200 кв.м. передавались в виде денежных средств по графику платежей, 302 кв. м. — за счет доли в любых объектах строительства Исполнителя.

31 июля 2012 года было подписано еще одно соглашение, согласно которому Исполнитель гарантировал Заказчику заключить ДДУ в отношении секций 8-9 на 601,4 кв. м (11 квартир). Регистрация данных договоров должна быть произведена после регистрации договора субаренды от июня 2012 года.

Исполняя условия подписанного 30 июля 2012 года соглашения, Исполнитель передал Заказчику ряд нежилых помещений, расположенных по различным адресам города, однокомнатную квартиру, машиноместа в подземных гаражах. Также Исполнитель передал единственному участнику Заказчика Имамалиеву Л.Д. по договорам долевого участия в строительстве две трехкомнатные и однокомнатную квартиры общей площадью 206 кв.м., нежилые помещения — 203 кв.м.

Также в августе 2012 года стороны подписали договор долевого участия № 1, по условиям которого Исполнитель обязался передать Заказчику 11 квартир общей площадью 601, 4 кв. м. Данный договор не был передан на регистрацию. Помещения, указанные в нем, Заказчику не были переданы, как не была произведена и оплата за них со стороны Заказчика.

Тем не менее Исполнитель с апреля 2010 года по июль 2015 года ввел в эксплуатацию все блок-секции дома. Каждой секции были присвоены адреса.

ООО «ИОМЗстрой» посчитало, что Исполнитель не передал ему 15% зарезервированной площади квартир, о чем сообщил Обществу в претензии. Из ее текста следовало, что Исполнителю необходимо оплатить 93,4 млн. руб. Указанная сумма отражала рыночную стоимость помещений.

Общество никак не отреагировало на указанное требование, в связи с чем ООО «ИОМЗстрой» подало иск в суд. Требование состояло во взыскании с Ответчика убытков в размере стоимости не переданных ему помещений.

В действиях спорящих стороны установлены признаки простого товарищества

Суд 1-ой инстанции в результате анализа всех заключенных сделок между Истцом и Ответчиком сделал вывод, согласно которому их действия носили комплектный характер, их единственной целью было строительство дома из девяти блок-секций на одном и том же земельном участке.

Несмотря на то, что заключенные между сторонами договоры субаренды участков, купли-продажи долей со сваями, выполнения функций заказчика — застройщика, долевого участия, а также наличие в тексте данных документов условий о порядке оплаты, денежные средства фактически сторонами не получены.

Кроме того, в сделках принимали участие единоличные участники Истца, которые являлись по отношению к сторонам договоров аффилированными лицами.

ОАО «ИОМЗ-строй» было ликвидировано и его права не были переданы другому юридическому лицу. Данное обстоятельство также привело суд к выводу о наличии между Истцом, Ответчиком и аффилированными лицами правоотношений простого товарищества.

Кроме того, указанный вывод был сделан на основании определения долей каждого из товарищей. Так, в договоре было установлено, что 15% принадлежит Ответчику, а 85% — Истцу. Также в последующем путем заключения договоров участия в долевом строительстве участники сделки фактически распределили полученную в результате их совместной деятельности продукцию.

Апелляция поддержала выводы нижестоящего суда

Ответчик в апелляционной жалобе выражал несогласие с квалификацией действий сторон как заключение договора простого товарищества.

Апелляция указала на правомерность выводов, сделанных 1-ой инстанцией, так как все предпринятые сторонами действия носили единственную цель — строительство жилого дома из девяти блок-секций на одном и том же земельном участке по одному и тому же адресу.

Судом правильно были применены нормы статей ГК РФ (1041, 1042 и 1048), разъяснения Пленума ВАС РФ, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума № 54 от 11.07.2011 г. Данные правовые нормы позволили сделать вывод о наличии у Истца убытков в размере 23,5 млн. руб., возникших в связи с невыполнением Ответчиком обязанности по передаче его доли в построенном объекте.

Согласно пункту 7 вышеуказанного постановления Пленума ВАС РФ, если из имеющихся в договоре условий следует, что каждая из его сторон вносит собственный вклад в общее дело (выполняет строительные работы, передает участок земли, осуществляет поставку стройматериалов и т.п.), в частности, в целях строительства какого-либо объекта, то такой договор подлежит квалификации как договор простого товарищества.

Кроме того, суд оценил имеющиеся в деле договоры субаренды участков земли, купли-продажи свайных полей как сделки притворного характера, заключенные с единственной целью — прикрыть сделку по внесению Истцом вклада в простое товарищество.

В соответствии с нормами ГК РФ (ст. 393), в случае неисполнения должником взятых на себя обязательств он возмещает кредитору возникшие у него убытки.

Статья 15 ГК РФ дает право потерпевшему взыскать такие убытки в полном объеме с виновного лица. К убыткам закон относит произведенные или будущие расходы, связанные с восстановлением нарушенного права, а также не полученные доходы.

Убытки подлежат возмещению только тогда, когда имеется нарушение договорных обязательств, установлен размер нанесенного вреда и связь между первым и вторым.

В рассмотренном деле все признаки причинения убытков нашли подтверждение, поэтому суд взыскал их с Ответчика. Размер убытков был скорректирован в процессе судебного разбирательства по результатам оценочной экспертизы.

Таким образом, суд определил размер реального ущерба, причиненного стороне по сделке, и взыскал его с виновной стороны.



Как признать право собственности на давнюю самовольную постройку

Некоторые организации, становясь правопреемниками юридических лиц, получают от них определенный набор прав и обязанностей. Также к ним переходит имущество предшественников. Зачастую право собственности в отношении данных объектов бывает не зарегистрировано в ЕГРП либо оказывается, что оно зарегистрировано за другим лицом.

Как поступать в таких случаях, на что можно рассчитывать и какие обстоятельства придется доказывать, можно узнать из решения АС города Москвы от 23 ноября 2018 г.

С заявлением в суд обратилось ООО «Масштаб-Сервис». Иск был адресован к Департаменту горимущества г. Москвы. Истец просил признать за ним право собственности на нежилое здание, расположенное в поселке Коммунарка.

Без названия.jpg

Причина подачи иска

В начале 90-х годов Правительство РФ приняло ряд документов, устанавливающих порядок реорганизации колхозов и совхозов, а также правила приватизации сельхозпредприятий. В соответствии с данными документами, колхозам и совхозам необходимо было пройти перерегистрацию.

Следуя нормам закона, колхоз «Коммунарка» в 1993 году стал акционерным обществом. Согласно утвержденному плану, здание продовольственного магазина 1967 г. постройки подлежало приватизации. В те годы магазин был построен хозспособом на денежные средства колхоза. Никаких разрешений на строительство не оформлялось, также отсутствовала и проектная документация.

В 2011 году СФ ФС РФ принял постановление, на основании которого изменились границы между Москвой и Московской областью. Данные изменения затронули и поселок Коммунарка, который с июля 2012 года вошел в состав столицы.

За организацию работы с объектами движимого и недвижимого имущества города с февраля 2013 года отвечал Департамент городского имущества г. Москвы.

ООО «Масштаб-Сервис» стало правопреемником акционерного общества «Коммунарка». В силу закона к нему перешли все права предыдущего юридического лица, в том числе и право собственности на нежилое здание под продовольственный магазин.

Как быть, если собственником объекта зарегистрировано другое лицо

Просить суд о признании права обладания имуществом может только заинтересованное в этом лицо при условии, что другие лица не признают его права или вступают в прямой спор за данный объект (такие лица становятся ответчиками по делу).

Суд осуществляет защиту потенциального правообладателя только тогда, когда убедится, что у истца имеются все основания для признания за ним права собственности, а также на его право посягают иные лица, которые названы истцом в качестве ответчиков.

Пленум высших судов в одном из своих постановлений разъяснил, что зарегистрированное право оспаривается только в суде. Итоговое решение суда по таким делам является основанием для внесения в ЕГРП новой информации о собственнике (постановление Пленума ВС и ВАС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г., далее — Постановление высших судов № 10/22).

Когда имущество зарегистрировано на одно лицо, а другое лицо уверено в том, что оно является его собственником и может это доказать, то единственным вариантом становится обращение в суд с иском о признании за ним вещного права на спорное имущество.

Правила обращения в суд за подтверждением своего права

В России признаются все виды собственности. Собственником могут выступать:

  • гражданин РФ,
  • юридическое лицо,
  • публичные органы власти.

Закон допускает передачу государственного или муниципального имущества во владение граждан или юридических лиц в результате его приватизации (ст. 217 ГК РФ).

Как следует из п. 1 ст. 218 ГК РФ, кто создал новую вещь с соблюдением действующих правил, тот и получает права на нее.

Право обладания недвижимостью (здания, строения и иные аналогичные объекты) возникает, только когда оно прошло госрегистрацию. Однако если речь идет об объекте, строительство которого еще не завершено, то такое право признается через суд.

В соответствии с п. 59 Постановления высших судов № 10/22, решение принимается в пользу истца, если он докажет, что у него действительно возникло данное право и на то имеются законные основания.

В 2015 году Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 указал, что процедура регистрации прав на имущество необходима для упорядочения гражданских сделок. Наличие же госрегистрации на объект не всегда является обязательной для признания его недвижимым имуществом.

Следовательно, иск подан Обществом с целью подтвердить правомочия собственника на нежилое здание 1976 г. постройки и зарегистрировать свои права на него.

Старый и новый порядок регистрации прав на самовольное строение

Во времена строительства здания магазина действовал Закон РСФСР № 443-1 от 24 декабря 1990 г., который регулировал порядок обращения с собственностью. В отношении колхозов и иных предприятий было указано, что они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться переданным им его участниками имуществом, а также теми объектами, которые были ими приобретены в процессе своей хозяйственной и иной деятельности.

В те годы самовольными постройками могли признаваться только жилые дома, строительство которых вели граждане самостоятельно. В отношении нежилых помещений такого понятия не существовало, поэтому до 1995 г. невозможно было признать такой объект незаконной постройкой. Указанное разъяснено в постановлении, подписанном Президиумом ВАС РФ № 5698/2 от 25.09.2012 г.

Исходя из позиции, отраженной в Постановлении высших судов № 10/22, суды могут подтверждать наличие права собственности на объекты, возведенные до 1 января 1995 года, в отсутствии записи об их регистрации.

В январе 1995 г. вступила в силу часть 1 ГК РФ, которая содержала нормы о самовольной постройке. Согласно нормам Закона № 52-ФЗ о введении первой части ГК РФ в действие, положения данной части касаются тех правоотношений, которые возникли после вступления ее в законную силу.

Нежилое здание, ставшее предметом спора, было построено в 1967 г., следовательно, к нему не применимы нормы нового ГК РФ. Поэтому суд принял к руководству правила, прописанные ГК РСФСР в 1994 г.

Как следует из ст. 109 данного кодекса, предусматривалась возможность сноса незаконно построенных жилых домов и дач. В отношении нежилых зданий и сооружений старый кодекс такой нормы не содержал.

Однако в тот период действовало Постановление СНК № 390 от 22 мая 1940 г. Оно содержало перечень мер, в результате применения которых велась борьба с незаконными постройками в городах и поселках.

Например, пунктом 6 Постановления устанавливалась обязанность организаций остановить строительство, если стройка началась без получения надлежащего письменного разрешения. Кроме того, в течение месяца таким застройщикам необходимо было снести построенное, а участок земли вернуть в исходное состояние.

Если застройщик не выполнял данное требование, постройка сносилась коммунальной службой соответствующего исполкома. Ей оказывала содействие милиция.

Исходя из данных норм, суд указал, что снести постройку можно было при наличии нескольких условий:

  • строительство находилось на начальной стадии;
  • застройщику поступило письменное требование от исполкома о сносе строения.

В деле не имелось доказательств о направлении такого требования застройщику.

Более того, данный правовой акт не распространялся на спорное здание, так как постановление СНК 1940 г. касалось лишь самовольного строительства в городах и поселках дачного, курортного или рабочего типа. Продовольственный магазин находился в границах сельского поселения.

Истец доказал документально наличие у него прав на спорный объект

В процессе реорганизации колхозов и совхозов параллельно происходила и приватизация сельхозугодий, которыми пользовалась организация. Поэтому в апреле 1991 г. на земельный участок под спорным зданием был выдан акт государственного образца на право его использования.

Все предоставленные суду документы подтверждали наличие у истца прав на землю под спорным объектом, следовательно, и законность существующего на нем строения.

Также суд сослался на судебное дело № А41-9398/11, рассмотренное Президиумом ВАС РФ в 2012 г. Из текста следовало, что приемка в эксплуатацию завершенного строительством объекта осуществлялась по правилам постановления СовМина СССР от 23 января 1981 г. № 105. Документ касался только тех построек, которые были возведены за счет финансирования, полученного министерствами или ведомствами.

В рассматриваемом случае колхоз построил здание магазина за счет собственных вложений. Сдать его в эксплуатацию по правилам, существовавшим в тот период, он не мог. В настоящее время у Истца также не было возможности применить к данной постройке действующие градостроительные правила.

Кроме того, судья провел судебную экспертизу по делу, в ходе которой было установлено, что объект располагается в Москве, представляет собой одноэтажное нежилое здание общей площадью застройки 124,9 кв.м. Здание было возведено с учетом противопожарных, строительных и санитарно-эпидемиологических требований. В целом здание соответствовало описанию, имевшемуся в плане приватизации АО «Племзавод Коммунарка» 1993 г.

Сам иск имел одну цель — подтвердить имеющееся право на нежилое здание для того, чтобы внести данные о нем в государственный реестр.

Судья установил, что право на имущество появилось у колхоза в силу его реорганизации. Процедура реорганизации никем не оспаривалась и не была признана незаконной, поэтому требования Общества были удовлетворены.

Таким образом, необходимо своевременно регистрировать имеющиеся у организации вещные права на недвижимые объекты, чтобы исключить в дальнейшем любые споры в отношении данного имущества.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.