Анализ торгов по объектам недвижимости в г. Санкт-Петербург за 2023 год

Объем торгов и структура предлагаемых объектов

В данном разделе анализа рассмотрены: объём проводимых торгов, а также распределение предлагаемых объектов в зависимости от их района местоположения, площади, этажа расположения.

По итогам 2023 года в г. Санкт-Петербург было проведено 2 705 торгов, на 2 044 из них реализовывались объекты недвижимости, расположенные в г. Санкт-Петербург.

Рисунок 1. Структура проведенных торгов по типу и результатам

Количество торгов, прошедших с целью продажи объектов 1 494, на торгах было 698 уникальных предложений, а успешно из них реализовано только 308. Торгов для передачи объектов в аренду прошло меньше – 550, уникальных предложений было 388, успешно реализовано было 207.

Среди предложений на торгах в большинстве были представлены нежилые помещения, 562 и 363 предложения к покупке и в аренду соответственно. Вторым типом лотов по объему предложения стали здания, 61 и 25 предложения к покупке и в аренду соответственно. Третьим по объему предложения стали торги с квартирами 52 предложения, не редко реализующиеся группами по 3 и боле шт.

Таблица 1. Структура предложений по типу объектов

Распределение по типу предложения и результатам проведенных торгов за 2023 год приведено ниже на диаграмме.

Диаграмма 1. Распределение торгов по типу предложения и результату торгов

Как видно из диаграммы выше, большинство торгов проводилось с целью продажи объектов (в 2,7 раза), в то же время, торги по продаже чаще не давали никакого результата в 4 из 5 случаев и признавались несостоявшимися, а торги с целью передачи объектов в аренду хоть и проводились заметно реже, но чаще приводили к сделкам – 38%.

Распределение по типу предложения и району местоположения предложенных на торгах объектов.

Диаграмма 2. Распределение предложений к продаже и в аренду, по районам расположения

В распределении прошедших торгов по районам расположения, предлагаемых объектов к покупке и в аренду, лидирующее место занимает «Центральный» район, в нём располагалось 210 объектов, предлагаемых к продаже и 146 объектов, предлагаемых в аренду. Следующим районом с наибольшим количеством располагающихся в нём объектов был «Адмиралтейский», в нём располагалось 170 объектов, предлагаемых к продаже и 74 объекта, предлагаемых в аренду.  Наименьший объем предлагаемых объектов располагался в Колпинском и Пушкинском районах – 10 объектов к продаже и 3 объекта в аренду. При построении диаграммы учитывались только уникальные лоты.

Распределение по типу предложения и площади предложенных на торгах объектов, являющихся зданиями и нежилыми помещениями.

Диаграмма 3. Распределение предложений групп объектов: здания и нежилые помещения, к продаже и в аренду, по площади

Наибольший объем предложений как для продажи, так и в аренду пришелся объекты площадью до 50 кв. м, 286 и 172 соответственно.

Средняя площадь объекта выставленного на торги по продаже – 174 кв. м, медианная – 57 кв. м, минимальная 1 кв. м, максимальная 17 375 кв. м. Средняя площадь объекта выставленного на торги для передачи в аренду –  277 кв. м, медианная – 64 кв. м, минимальная 1 кв. м, максимальная 54 464 кв. м.

Подводя небольшой итог, можно прийти к заключению, что на торгах в большинстве представлены объекты на продажу, предлагаемые к покупке и для аренды объекты находятся преимущественно в «Центральном» и «Адмиралтейском» районах г. Санкт-Петербург и имеют площадь до 50 кв. м.

Диаграмма 4. Количество торгов, проводимых с одни и тем же объектом

Условия и процесс торгов

В данном разделе анализа рассмотрены условия реализации объектов: количество торгов, проводимых с одними и теми же объектами, изменение цены в ходе торгов, количество не допущенных к участию в торгах участников.

В 2023 году, было проведено 1494 торгов по продаже с 698 уникальными объектами, т.е. в среднем каждый объект не продавался с первого раза и выставлялся на повторные торги. Наибольшее количество торгов проведенных с одним объектом 6. Всего объектов, которые выставлялись на торги повторно 6 раз было 12.

Среди 550 проведенных торгов по передаче объектов в аренду, уникальных объектов было 388, т.е. всего 42% лотов выставлялись повторно, что заметно меньше, чем в торгах по продаже.

На приведенной диаграмме приведено, сравнение в количестве проводимых торгов с одними и теми же объектами. Можно сделать вывод, что торги по продаже чаще оказываются неудачными, чем торги для передачи объекта в аренду.

Необходимость в проведении повторных торгов зачастую говорит о низкой привлекательности объекта, либо о его предложении на условиях хуже рыночных.

Общая конечная стоимость реализуемых объектов, показала превышение как в торгах по продаже объектов, так и в аренде. Превышение конечной стоимости над начальной в проведенных торгах по аренде больше, чем при продаже.

Диаграмма 5. Сравнение суммарных начальных и конечных цен реализованных объектов

Для групп объектов: здания и нежилые помещения среднее значение превышение начальной цены над конечной для объектов, предложенных к продаже, составило – 1,8, медианное – 1,4, минимальное – 1, максимальное – 35,5 раза. Максимальное превышение начальной – 1 100 000 цены над конечной – 39 000 000 было зафиксировано для здания площадью 160,7 кв. м.

При этом начальные цены продажи были следующими, средняя – 92 886, медианная – 86 158, минимальная – 6 845 максимальная – 349 778 рублей, за 1 кв. м, а конечные цены, средняя – 141 704, медианная – 128 696, минимальная – 20 557 максимальная – 529 528 рублей, за 1 кв. м.

Среднее значение превышение начальной цены над конечной для объектов, предложенных в аренду, составило – 2,4, медианное – 1,8, минимальное – 1,005, максимальное – 14,9 раза.

Среднее значение превышение начальной цены над конечной для объектов, предложенных в аренду, составило – 2,8, медианное – 1,9, минимальное – 1,005, максимальное – 45 раз. Максимальное превышение начальной – 77 927 цены над конечной – 3 506 701 было зафиксировано для здания площадью 23,4 кв. м, передаваемого в аренду на 10 лет, с правом выкупа и обязанностью по выделения под ним земельного участка.

Начальные цены аренды были следующими, средняя – 17 645, медианная – 6 252, минимальная – 694 максимальная – 217 634 рублей/год, за 1 кв. м, а конечные цены, средняя – 43 573, медианная – 12 469, минимальная – 697 максимальная – 696 428 рублей/год, за 1 кв. м.

Отклоненные участники были в 4% проводимых торгов по продаже и в 6% проводимых торгов по аренде, в среднем до торгов не допускали 1,9 и 2 участников, максимальные количество отклоненных участников составило 6 и 5 соответственно.

В группе объектов: квартиры прошло всего 8 сделок, среднее значение превышения конечной цены над начальной составило всего 2%, максимальное 41%. Средняя цена продажи – 107 221, медианная – 1118 389, минимальная – 51 473, максимальная – 147 210 рублей, за 1 кв. м.

Что получили победители торгов

В этом разделе приведен анализ того, какие объекты получили победители 308 торгов по покупке объектов и 207 торгов по аренде (где эти объекты располагаются, какую площадь имеют и сколько это стоило).

Большинство реализованных объектов в ходе торгов по продаже и аренде располагалось в центре города: «Центральном», «Адмиралтейском» районах города.

Диаграмма 6. Распределение объектов по районам расположения

Чаще всего приобретенные в ходе торгов объекты имели площадь от 150 до 300 кв. м, объекты, полученные в аренду, имели площадь от 50 до 150 кв. м. Абсолютное большинство приобретенных объектов и объектов полученных в аренду имели площадь до 300 кв. м.

Диаграмма 7. Распределение реализованных групп объектов: здания и нежилые помещения, по площади

Цены, по которым были приобретены объекты: средняя – 139 830, медианная – 127 995, минимальная – 20 557 максимальная – 529 528 рублей, за 1 кв. м.

Арендные ставки, по которым были арендованы объекты: средняя – 43 573, медианная – 12 469, минимальная – 697 максимальная – 696 428 рублей/год, за 1 кв. м.

Краткие выводы

1. За 2023 год с объектами недвижимого имущества, расположенными в г. Санкт-Петербург, было проведено 2044 торгов, 515 или 25,1% от общего количества признаны состоявшимися. Абсолютное большинство объектов располагаются в центральных районах города имеют площадь до 300 кв. м.

Средняя площадь объекта к продаже – 174 кв. м, медианная – 57 кв. м, минимальная 1 кв. м, максимальная 17 375 кв. м.

Средняя площадь объекта к аренде – 277 кв. м, медианная – 64 кв. м, минимальная 1 кв. м, максимальная 54 464 кв. м.

Наибольшее количество предложений к продаже и в аренду составляли здания и нежилые помещения. Предложений объектов к аренде других групп объектов и вовсе не было, следующая по размеру группа среди предложений продажи была квартиры.

2. В 2023 году, объекты предлагаемые к аренде заметно быстрее реализовывались на торгах, так для реализации объекта в аренду в среднем требовалось проведения 1,4 процедуры торгов, а для реализации в среднем нужно было провести 2,1 процедуру торгов.

Начальные цены продажи были следующими: средняя – 92 886, медианная – 86 158, минимальная – 6 845 максимальная – 349 778 рублей, за 1 кв. м.

Начальные цены аренды были следующими: средняя – 17 645, медианная – 6 252, минимальная – 694 максимальная – 217 634 рублей/год, за 1 кв. м.

3. Большинство реализованных объектов в ходе торгов по продаже и аренде располагалось в центре города: «Центральном», «Адмиралтейском» районах г. Санкт-Петербург.

Чаще всего полученные в ходе торгов объекты имели площадь до 50 кв. м. Абсолютное большинство приобретенных объектов и объектов полученных в аренду имели площадь до 150 кв. м.

Цены, по которым были приобретены объекты из группы здания и нежилые помещения: средняя – 141 704, медианная – 128 696, минимальная – 20 557 максимальная – 529 528 рублей, за 1 кв. м.

Цены, по которым были приобретены объекты из группы квартиры: средняя – 107 221, медианная – 1118 389, минимальная – 51 473, максимальная – 147 210 рублей, за 1 кв. м.

Арендные ставки, по которым были арендованы объекты из группы здания и нежилые помещения: средняя – 43 573, медианная – 12 469, минимальная – 697 максимальная – 696 428 рублей/год, за 1 кв. м.