Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре

Когда сдаваемая в аренду недвижимость меняет владельца, все обязательства по договору аренды остаются, только получателем арендной платы становится новый собственник. Но как рассчитать аренду, если до купли-продажи арендуемый объект находился в муниципальной собственности, а после сделки утратил такой статус? Будет ли действовать порядок расчета по договору или нужно исходить из рыночной арендной ставки? Разберем ситуацию на примере дела № А33-22596/2017.

Предыстория дела

По договору аренды от 2 мая 2006 г. ФГУП «Туринское авиапредприятие» передало государственному предприятию Эвенкийского автономного округа «Эвенкия-Авиа» в пользование следующую недвижимость:

  • Здание маслогрейки;
  • Административную постройку;
  • Дизельную электростанцию;
  • Два здания общежития;
  • Гаражный комплекс;
  • Аэропорт «Байкит» с прилегающей инфраструктурой;
  • Офисные площади.

Передача недвижимости ФГУП была закреплена Актом приема-передачи.

4 июля 2007 г. ГП ЭАО «Эвенкия-Авиа» переименовано в Государственное предприятие Красноярского края «КрасАвиа».

21 августа 2009 г. было заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора на неопределенное время.

1 января 2010 г. ФГУП передало арендатору дополнительные объекты недвижимости:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу протяженностью 1,6 км;
  • 53 помещения.

Подтверждением данной операции служит Акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

12 марта 2010 г. предприятие «КрасАвиа» приняло в аренду от ФГУП следующие объекты:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу с инфраструктурой.

Стороны сошлись на том, что размер арендной платы за все имущество в месяц составит 129 тыс. рублей. В эту сумму также входит НДС.

yun_1762.jpg

Смена владельца арендуемой недвижимости

5 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» заключило с «ЯР» договор купли-продажи на гараж и два нежилых здания, в том числе и здание маслогрейки, после чего покупатель зарегистрировал право владения указанной недвижимостью в Управлении Росреестра.

30 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» письменно обратилось к «КрасАвиа» о прекращении договора аренды в отношении проданных объектов недвижимости. В обращении арендодатель привел ссылку на договор купли-продажи.

23 декабря 2014 г. уже компания «ЯР» направила «КрасАвиа» для подписания договор аренды и дизельной электростанции. Однако арендатор оставил письмо без внимания и не стал подписывать договоры.

6 июня 2017 г. компания «ЯР» составила претензию к «КрасАвиа» с требованием выплатить задолженность в размере 7 млн. рублей в качестве необоснованного обогащения в период с ноября 2014 по декабрь 2017 г., то есть за 37 месяцев, в данную сумму были включены проценты за пользование чужими средствами.

Сумма претензии рассчитана с учетом рыночной арендной ставки вышеназванных объектов недвижимости, которыми ответчик пользовался, но не подписал высланный ему договор.

Судом установлено, что компания «ЯР» требует от «КрасАвиа» взыскать:

  • Долг в размере 700 тыс. рублей за пользование недвижимостью по договору, который перестал действовать, за период с ноября 2014 по май 2016;
  • Убытки в сумме 86 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование гаражом;
  • Убытки в размере 30 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием площадью 538 кв. м;
  • 2,6 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием маслогрейки.

В рамках разбирательства по ранее состоявшемуся делу № А33-9137/2016 экспертизой установлена рыночная арендная плата за здание гаража, здания площадью 538 кв.м. и здание маслогрейки в размере 2 807 тыс. руб.

Ранее Арбитражный суд в рамках дела № А33-9137/2016 от 2 августа 2017 г. частично удовлетворил исковые требования «ЯР» и вынес решение о взыскании с «КрасАвиа» 718 тыс. рублей.

Так как истец считает, что с 1 декабря 2014 г. по 31 января 2015 г. предприятие «КрасАвиа» необоснованно пользовалось чужой недвижимостью, он обратился с иском о взыскании необоснованного обогащения. Его размер был вычислен исходя из рыночной арендной платы.

Мнение ответчика

Ответчик приводит следующие доводы:

  • Сумма, которую истец считает долгом за пользование невозвращенной недвижимости после завершения срока действия договора аренды, является арендной платой и ее нельзя взыскать как необоснованное обогащение;
  • У истца нет права получать прибыль сверх тех сумм, которые определены договором от 02 мая 2006 г.;
  • Величина арендной платы завышена. Она вычислена истцом на основании Отчета независимого оценщика, которая была проведена во время рассмотрения дела № А33-9137/2016 с учетом НДС, но истец не является плательщиком НДС;
  • Ответчиком оплачено пользование спорной недвижимостью согласно условиям договора за период с ноября 2014 по май 2016 г. в рамках судебного разбирательства № А33-9137/2016.

На чьей стороне суд?

Суд установил, что предмет иска – сумма, квалифицированная истцом как необоснованное обогащение, подлежащая возврату, за пользование недвижимостью с 1 декабря 2014 по 31 января 2015 г. составляет 237 тыс. рублей.

Исходя из п. 1 ст. 1102 ГК РФ заявление о взыскании денег, составивших необоснованное обогащения, может быть удовлетворено, если истец сможет доказать следующие факты:

  • Получение недвижимости ответчиком;
  • Отсутствие основания пользования ответчиком этим имуществом;
  • Необоснованное обогащение за счет истца.

Сумма необоснованного обогащения, как посчитал заявитель, составляет разницу между рыночной стоимостью аренды, согласно вышеназванной экспертной оценке, и платой за пользование в месяц, определенной дополнительным соглашением к договору от 2 мая 2006 г., взысканной ранее по решению суда по делу № А33-9137/2016.

Так как компания «КрасАвиа» не возвратила обществу «ЯР» спорную недвижимость, то истец, основываясь на ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», имеет право потребовать выплатить арендные платежи исходя из рыночной стоимости.

Ранее при рассмотрении дела № А33-9137/2016 судом было установлено, что спорная недвижимость утратила статус муниципальной собственности в результате купли-продажи. Поэтому новый владелец недвижимости не может требовать арендные платежи в заявленном размере, и суд только частично удовлетворил иск, взыскав в пользу компании «ЯР» 718 тыс. рублей. Следовательно, компания получила полагающуюся судебную защиту за период с ноября 2014 по май 2016 г., взыскав с арендатора долг.

Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться исходя из рыночной стоимости - отклонено, так как судом усматривается неверное понимание норм права. В случаях, когда происходит смена владельца сдаваемого в аренду объекта, доходы начинает получать новый собственник. Такое право определяют:

  • Ст. 617 ГК РФ, в соответствии с которой новый владелец получает статус стороны договора вместо прежнего владельца;
  • Ст. 622 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды утратил силу, арендатор возвращает объект недвижимости. Если этого не произошло, то арендодатель может потребовать выплатить плату за аренду за все время просрочки и возмещения убытков. Статья определяет, что если арендатор продолжает пользоваться объектом даже тогда, когда завершился срок аренды, то он обязан также вносить плату за аренду. Размер платы будет таким же, какой установили стороны при заключении договора.

Довод заявителя о том, что арендный договор не зарегистрирован в должном порядке, также судом отклонен. Отсутствие госрегистрации договора не говорит о том, что между арендатором и арендодателем отсутствуют обязательства.

Взвесив доказательства сторон, суд установил, что законных оснований у компании «ЯР» требовать от арендатора возмещения разницы между рыночной арендной ставкой и размером договорной ставки не имеется.

На этом основании суд отказал в удовлетворении требования о взыскании 237 тыс. рублей необоснованного обогащения с 1 декабря 2014 по 31 января 2015, а также процентов от этой суммы за пользование чужими деньгами.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


При прекращении аренды каждый пункт Договора имеет значение

В поисках помещений под размещение будущего или действующего бизнеса очень важно не натолкнуться на недобросовестных арендодателей. Подписывая договор аренды, необходимо досконально изучить все его условия, чтобы в последующем понимать, какие действия можно совершать, а от каких лучше воздержаться.

Так, 25 сентября 2018 года 9-ым ААС вынесено постановление по делу № А40-26538/18, которым арендодатель признан виновным в незаконном удержании денежных средств, внесенных ему в качестве гарантии исполнения арендатором договорных условий.

40fc16b646ab1a4cee7ebc0a92008913.jpg

Какие обстоятельства дела были установлены судом

В мае 2014 года ЗАО «Экстракт-Фили» (арендодатель) и ЗАО «Идея Хобби» (арендатор) подписали договор аренды сроком на пять лет. В аренду передавалось нежилое помещение площадью 856,6 кв. м.

Одним из пунктов договора было обозначено, что при отсутствии регистрации арендных отношений в течение 11 месяцев с момента его подписания он считается перезаключенным на следующие 11 месяцев. При этом не было указано на необходимость подписания дополнительных документов к основному договору. Все условия оставались прежними.

Через два дня после заключения сделки ЗАО «Идея хобби» перевело на счета Ответчика сумму в размере 4,8 млн. рублей. Назначение данного платежа выражалось в обеспечении исполнения арендатором своих обязательств по договору.

Спустя два года с даты возникновения арендных отношений было подписано дополнение к договору аренды, согласно которому все права, связанные с арендованным помещением, перешли от ЗАО «Идея хобби» к ООО «Идея Центр». Также стороны уменьшили арендуемую площадь на 17 кв. м. Дополнительно стороны прописали, что ранее внесенный обеспечительный платеж по договору засчитывается как обеспечение, внесенное новым участником сделки, и все права по нему переходят к ООО «Идея Центр».

25 марта 2016 года истекли очередные 11 месяцев, но договор так и не был направлен на регистрацию. Поэтому он считался продленным на новый срок с 26.03.2016 г. по 26.02.2017 г. Когда очередной срок подходил к концу, между обществами велись переговоры об изменении ранее оговоренных условий. Согласие не было достигнуто, ввиду чего арендатор за 5 дней до истечения срока действия договора письменно уведомил арендодателя о расторжении сделки с 27 апреля 2017 г. Истец предлагал обсудить работы по демонтажу торгового оборудования с 1 марта 2017 г. и рассмотреть подготовленные им акты о возврате арендуемых площадей.

Арендодатель, в свою очередь, направил 7 марта 2017 года Истцу письмо, в котором сообщал об одностороннем расторжении договора аренды. В качестве обоснования своих действий указал две причины:

  1. частое несоблюдение порядка внесения арендных платежей;
  2. нарушение с 1 марта 2017 года условия об обязательности ведения предпринимательской деятельности на арендуемой площади.

Также ЗАО «Экстракт-Фили» сообщил, что оставляет у себя обеспечение, внесенное Истцом в 2014 году. Возможность совершения таких действий он обосновал расторжением договора по инициативе арендатора, сославшись на п. 4.6. Договора.

Истец был полностью не согласен с указанным, в связи с чем был вынужден искать защиту в Арбитражном суде г. Москвы.

На что обратил внимание суд 1-ой инстанции

В первую очередь судья указал, что право арендатора на расторжение договора не прописано в его тексте. Во-вторых, в договоре отсутствует срок, в течение которого должно направляться уведомление о его расторжении. Следовательно, Истец действовал исходя из обычных для таких правоотношений норм.

Что касается встречного уведомления Ответчика об одностороннем выходе из сделки, суд указал следующее. Данное письмо было датировано 7 марта 2017 года, то есть по истечении 10 дней с момента отказа от продления договора, выраженного в уведомлении Истца. Следовательно, арендатор не имел оснований для оставления у себя обеспечения контрагента.

Исходя из указанного судья признал удерживаемое Ответчиком обеспечение его неосновательным обогащением.

Как трактует неосновательное обогащение ГК РФ

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое, не имея законных или предусмотренных сделкой оснований, удерживает у себя чужое имущество, обязано вернуть собственнику незаконно полученное имущество (неосновательное обогащение).

Исходя из ст. 1105 ГК РФ, если лицо в нарушение закона использовало чужое имущество и не намеревалось его приобрести в дальнейшем, то оно обязано передать владельцу все, что им было получено в результате такого пользования. Размер возмещения определяется с учетом действовавшей на момент окончания пользования цены.

Обязанность возвратить все полученное, а также компенсировать все возможные доходы, которые владелец вещи мог получить, но не получил, возникает с того дня, когда лицо, пользующееся чужим имуществом, узнало о своем незаконном обогащении (ст. 1107 ГК РФ)

Как определяется момент расторжения договора

ООО «Экстракт-Фили» полагало, что суд неверно рассудил спор касательно момента расторжения договора. Так, первая инстанция указала, что сделка прекратила существование в связи с отказом от продления договора арендатором. А Ответчик настаивает на том, что договор расторгнут по причине неисполнения арендатором его условий.

Данные обстоятельства изучены судебной коллегией и указано следующее.

Согласно ст. 425 ГК РФ стороны могут обговорить условие о том, что окончание срока действия правоотношений сторон влечет за собой и прекращение обязательств по сделке. Если же такое условие стороны не прописали, то правоотношения сохраняются, пока каждая из сторон не исполнит возложенные на нее обязательства.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды определяется в его тексте. Данная статья не обязывает контрагентов уведомлять о желании расторгнуть договор в связи с достижением его конечного срока действия.

Кроме того, в ст. 621 ГК РФ содержится правило, согласно которому арендатор, добросовестно исполнивший все свои обязательства по договору, обладает преимуществом перед другими субъектами для заключения нового договора. Если у арендатора есть такое желание, от него требуется письменно уведомить об этом арендодателя в оговоренный сторонами срок. Если же такой договоренности нет, то направить свои пожелания можно в разумный срок.

В письме Истца выражено желание не заключать договор на новый срок из-за неразрешенных разногласий.

Гражданское законодательство подразумевает принцип добровольности договора (ст. 421 ГК РФ). Поэтому предположение Ответчика о том, что договор продолжил свое действие, несмотря на отказ от его продления Истцом, говорит о фактическом принуждении контрагента к перезаключению договора на следующие 11 месяцев. Указанное противоречит названному принципу.

Поэтому апелляция посчитала, что правоотношения по аренде прекратились между сторонами 25 февраля 2017 года, в день истечения его срока действия. С указанной даты удержание арендодателем полученного по договору обеспечения являлось неправомерным.

Что понимается под обеспечением исполнения договора

Денежные средства, передаваемые арендатором контрагенту, становятся гарантией своевременного поступления арендной платы, передачи арендуемого имущества в надлежащем состоянии по истечении срока действия договора, а также гарантией получения штрафных платежей, при их наличии.

Право арендодателя на использование суммы обеспечения строго ограничено законом. Оставить у себя гарантийный взнос без судебного разбирательства можно при наличии нескольких условий:

  • если сделка прекращается по инициативе арендатора;
  • если выставлены штрафные санкции за существеннее нарушение контрагентом своих обязательств.

Односторонний отказ от продолжения арендных отношений и оставлении у себя внесенного обеспечения Ответчик выразил в письме от 7 марта 2017 года. С учетом установленных по делу обстоятельств, указанное письмо было написано через неделю после расторжения сделки.

Таким образом, Ответчик сообщил Истцу об удержании суммы гарантии уже после истечения срока сделки, что является недопустимым.

Порядок внесения арендной платы при отказе в доступе к имуществу

Ответчик полагал, что Истец должен был продолжать вносить плату за аренду после 26 февраля 2017 года, так как сделка была автоматически пролонгирована. На это коллегия указала следующее.

Документами подтверждалось, что, начиная с 1 марта 2017 года, Ответчик не допускал в сдаваемые помещения представителей Истца. Данные действия он объяснял имеющимися со стороны Истца нарушениями в части исполнения ряда условий договора. Обе стороны подтвердили, что действительно данные события имели место в указанный период. Следовательно, для суда указанный факт являлся установленным и не требовал дополнительной проверки.

Учитывая вышеуказанное, суд удостоверился, что Истец не имел возможности воспользоваться принадлежащим ему имуществом после прекращения договора.

Ответчик в своей жалобе в качестве одного из оснований, послужившего причиной для расторжения договора, указал на неисполнение Истцом условия о беспрерывном осуществлении предпринимательской деятельности на арендуемых площадях. Но коллегия не приняла данный довод, поскольку с 26 февраля 2017 года договор перестал действовать, следовательно, все обязательства также прекратили сове действие.

До указанной даты к Истцу не поступали какие-либо претензии от Ответчика ни в части погашения долга по аренде, ни по иным нарушениям пунктов договора. Суду не были предоставлены доказательства противоправного поведения Истца в период договорных отношений.

Как следствие, апелляция не нашла причин для отмены решения первой инстанции и оставила все как было.

Таким образом, нельзя удерживать обеспечение, гарантирующее исполнение договора, если на то нет веских причин. Каждая из таких причин должна быть доказана с приложением подтверждающих материалов.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.