Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре

Когда сдаваемая в аренду недвижимость меняет владельца, все обязательства по договору аренды остаются, только получателем арендной платы становится новый собственник. Но как рассчитать аренду, если до купли-продажи арендуемый объект находился в муниципальной собственности, а после сделки утратил такой статус? Будет ли действовать порядок расчета по договору или нужно исходить из рыночной арендной ставки? Разберем ситуацию на примере дела № А33-22596/2017.

Предыстория дела

По договору аренды от 2 мая 2006 г. ФГУП «Туринское авиапредприятие» передало государственному предприятию Эвенкийского автономного округа «Эвенкия-Авиа» в пользование следующую недвижимость:

  • Здание маслогрейки;
  • Административную постройку;
  • Дизельную электростанцию;
  • Два здания общежития;
  • Гаражный комплекс;
  • Аэропорт «Байкит» с прилегающей инфраструктурой;
  • Офисные площади.

Передача недвижимости ФГУП была закреплена Актом приема-передачи.

4 июля 2007 г. ГП ЭАО «Эвенкия-Авиа» переименовано в Государственное предприятие Красноярского края «КрасАвиа».

21 августа 2009 г. было заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора на неопределенное время.

1 января 2010 г. ФГУП передало арендатору дополнительные объекты недвижимости:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу протяженностью 1,6 км;
  • 53 помещения.

Подтверждением данной операции служит Акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

12 марта 2010 г. предприятие «КрасАвиа» приняло в аренду от ФГУП следующие объекты:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу с инфраструктурой.

Стороны сошлись на том, что размер арендной платы за все имущество в месяц составит 129 тыс. рублей. В эту сумму также входит НДС.

yun_1762.jpg

Смена владельца арендуемой недвижимости

5 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» заключило с «ЯР» договор купли-продажи на гараж и два нежилых здания, в том числе и здание маслогрейки, после чего покупатель зарегистрировал право владения указанной недвижимостью в Управлении Росреестра.

30 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» письменно обратилось к «КрасАвиа» о прекращении договора аренды в отношении проданных объектов недвижимости. В обращении арендодатель привел ссылку на договор купли-продажи.

23 декабря 2014 г. уже компания «ЯР» направила «КрасАвиа» для подписания договор аренды и дизельной электростанции. Однако арендатор оставил письмо без внимания и не стал подписывать договоры.

6 июня 2017 г. компания «ЯР» составила претензию к «КрасАвиа» с требованием выплатить задолженность в размере 7 млн. рублей в качестве необоснованного обогащения в период с ноября 2014 по декабрь 2017 г., то есть за 37 месяцев, в данную сумму были включены проценты за пользование чужими средствами.

Сумма претензии рассчитана с учетом рыночной арендной ставки вышеназванных объектов недвижимости, которыми ответчик пользовался, но не подписал высланный ему договор.

Судом установлено, что компания «ЯР» требует от «КрасАвиа» взыскать:

  • Долг в размере 700 тыс. рублей за пользование недвижимостью по договору, который перестал действовать, за период с ноября 2014 по май 2016;
  • Убытки в сумме 86 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование гаражом;
  • Убытки в размере 30 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием площадью 538 кв. м;
  • 2,6 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием маслогрейки.

В рамках разбирательства по ранее состоявшемуся делу № А33-9137/2016 экспертизой установлена рыночная арендная плата за здание гаража, здания площадью 538 кв.м. и здание маслогрейки в размере 2 807 тыс. руб.

Ранее Арбитражный суд в рамках дела № А33-9137/2016 от 2 августа 2017 г. частично удовлетворил исковые требования «ЯР» и вынес решение о взыскании с «КрасАвиа» 718 тыс. рублей.

Так как истец считает, что с 1 декабря 2014 г. по 31 января 2015 г. предприятие «КрасАвиа» необоснованно пользовалось чужой недвижимостью, он обратился с иском о взыскании необоснованного обогащения. Его размер был вычислен исходя из рыночной арендной платы.

Мнение ответчика

Ответчик приводит следующие доводы:

  • Сумма, которую истец считает долгом за пользование невозвращенной недвижимости после завершения срока действия договора аренды, является арендной платой и ее нельзя взыскать как необоснованное обогащение;
  • У истца нет права получать прибыль сверх тех сумм, которые определены договором от 02 мая 2006 г.;
  • Величина арендной платы завышена. Она вычислена истцом на основании Отчета независимого оценщика, которая была проведена во время рассмотрения дела № А33-9137/2016 с учетом НДС, но истец не является плательщиком НДС;
  • Ответчиком оплачено пользование спорной недвижимостью согласно условиям договора за период с ноября 2014 по май 2016 г. в рамках судебного разбирательства № А33-9137/2016.

На чьей стороне суд?

Суд установил, что предмет иска – сумма, квалифицированная истцом как необоснованное обогащение, подлежащая возврату, за пользование недвижимостью с 1 декабря 2014 по 31 января 2015 г. составляет 237 тыс. рублей.

Исходя из п. 1 ст. 1102 ГК РФ заявление о взыскании денег, составивших необоснованное обогащения, может быть удовлетворено, если истец сможет доказать следующие факты:

  • Получение недвижимости ответчиком;
  • Отсутствие основания пользования ответчиком этим имуществом;
  • Необоснованное обогащение за счет истца.

Сумма необоснованного обогащения, как посчитал заявитель, составляет разницу между рыночной стоимостью аренды, согласно вышеназванной экспертной оценке, и платой за пользование в месяц, определенной дополнительным соглашением к договору от 2 мая 2006 г., взысканной ранее по решению суда по делу № А33-9137/2016.

Так как компания «КрасАвиа» не возвратила обществу «ЯР» спорную недвижимость, то истец, основываясь на ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», имеет право потребовать выплатить арендные платежи исходя из рыночной стоимости.

Ранее при рассмотрении дела № А33-9137/2016 судом было установлено, что спорная недвижимость утратила статус муниципальной собственности в результате купли-продажи. Поэтому новый владелец недвижимости не может требовать арендные платежи в заявленном размере, и суд только частично удовлетворил иск, взыскав в пользу компании «ЯР» 718 тыс. рублей. Следовательно, компания получила полагающуюся судебную защиту за период с ноября 2014 по май 2016 г., взыскав с арендатора долг.

Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться исходя из рыночной стоимости - отклонено, так как судом усматривается неверное понимание норм права. В случаях, когда происходит смена владельца сдаваемого в аренду объекта, доходы начинает получать новый собственник. Такое право определяют:

  • Ст. 617 ГК РФ, в соответствии с которой новый владелец получает статус стороны договора вместо прежнего владельца;
  • Ст. 622 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды утратил силу, арендатор возвращает объект недвижимости. Если этого не произошло, то арендодатель может потребовать выплатить плату за аренду за все время просрочки и возмещения убытков. Статья определяет, что если арендатор продолжает пользоваться объектом даже тогда, когда завершился срок аренды, то он обязан также вносить плату за аренду. Размер платы будет таким же, какой установили стороны при заключении договора.

Довод заявителя о том, что арендный договор не зарегистрирован в должном порядке, также судом отклонен. Отсутствие госрегистрации договора не говорит о том, что между арендатором и арендодателем отсутствуют обязательства.

Взвесив доказательства сторон, суд установил, что законных оснований у компании «ЯР» требовать от арендатора возмещения разницы между рыночной арендной ставкой и размером договорной ставки не имеется.

На этом основании суд отказал в удовлетворении требования о взыскании 237 тыс. рублей необоснованного обогащения с 1 декабря 2014 по 31 января 2015, а также процентов от этой суммы за пользование чужими деньгами.

Заявка на услугу Представительство в суде
Подробнее об услуге
Отправьте заявку на услугу и получите скидку 3%!

Есть вопросы? Поможем! +7 (499) 638-30-33 ежедневно с 9:00 до 18:00


Суд уменьшил неустойку за просрочку сдачи объекта долевого строительства

В последние годы выросло число лиц, вступающих в долевое строительство, а также недобросовестных организаций-застройщиков, не выполняющих в сроки свои обязанности. Этим поспешили воспользоваться коммерческие предприятия, основной деятельностью которых стал выкуп у долевиков их прав на истребование неустойки и штрафа за данную просрочку.

Однако суды в ходе рассмотрения таких дел серьезно снижают размер неустойки, если истцом по делу выступает юридическое лицо, а не гражданин.

Например, в Татарстане такое решение принято арбитражным судом в июле 2018 года.

ООО «Народные юристы» подготовило и направило в АС Республики Татарстан иск к ООО «Жилой комплекс Победа». Третьим лицом по делу выступал Тогунов Д.А. Иск содержал требование о выплате неустойки в сумме 945 тыс. рублей за нарушение сроков сдачи жилья.

030717_032346056224.jpg

Суд принял уточнение к иску

В ходе судебного процесса Истец подал уточнение, в котором просил дополнительно к неустойке взыскать с Ответчика штраф в сумме 427 тыс. рублей. Взыскание штрафа, размер которого составлял половину предъявляемой к Истцу неустойки, предусмотрено законом (п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-I).

Исходя из смысла указанного положения, требовать через суд назначение штрафа за нарушение прав потребителей возможно, так как данный штраф тесно связан с первоначальным требованием. Кроме того, аналогичный вывод сделан Пленумом ВС РФ в п. 46 Постановления от 28.06.2012 № 17, в котором нашли отражение вопросы по делам, связанным со спорными моментами в отношениях с потребителями. Исходя из данных норм, суд заключил, что уточняющее заявление не повлечет изменение предмета иска и обстоятельств, явившихся основанием для обращения в суд. В связи с чем, судья принял конкретизацию иска в части взыскания штрафа.

Неустойка возникла вследствие просрочки Ответчиком своих обязательств

В декабре 2015 г. Тогунов Д.А. вступил в долевое строительство двухкомнатной квартиры площадью 79 кв. м. Застройщиком жилого комплекса являлся Ответчик. В п. 3.3.3 договора долевого участия 31 декабря 2016 г. определено крайней датой для передачи объекта Тогунову Д.А.

Гражданин выплатил всю необходимую по договору сумму (на дату подписания договора — более трех млн. рублей), тем самым погасив все свои обязательства перед застройщиком. Но Ответчик своевременно не передал квартиру Тогунову Д.А. Передача объекта состоялась лишь в январе 2018 г. Так как застройщик нарушил срок, указанный в договоре, дольщик обратился к нему с претензией о выплате неустойки. Ответчик оставил ее без ответа.

Закон допускает передать права требования по договору другому лицу

Гражданин решил передать право требования неустойки за несвоевременно сданную в эксплуатацию квартиру, а также штрафа, предусмотренного п. 6 ст. 13 Закона № 2300-I, ООО «Народные юристы», о чем между ними в декабре 2017 г. был заключен соответствующий договор.

Стороны соблюли требование об уведомлении Ответчика о состоявшейся уступке, провели регистрацию договора в регслужбе.

В последующем Истец уже от своего лица направил письмо с требованием о выплате неустойки и штрафа, однако Ответчик не ответил на него. На этом основании Общество обратилось в суд за разрешением спора.

Правовое обоснование совершенных сторонами действий и выводы суда

Из ст. 309 ГК РФ следует, что взятые обязательства необходимо выполнять, как того требуют условия договора или закона.

Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. регулирует правила долевого строительства. В ч. 1 ст. 4 закона сказано, что лицо, возводящее объект, берет на себя обязательства по завершению строительства недвижимого объекта в оговоренный договором срок, а также, после оформления необходимых документов для ввода объекта в эксплуатацию, – по передаче объекта долевику. На долевика же возлагается обязанность по выкупу и принятию данного объекта недвижимости.

В срок, закрепленный договором, квартира не получена участником долевого строительства.

Передать право взыскания неустойки возможно по договору цессии (п. 1 ст. 382 ГК РФ). При этом нет необходимости получать одобрение кредитора, если об ином не условились стороны или не прописано в законе.

Как устанавливает п.1 ст. 384 ГК РФ, в процессе уступки весь объем прав первого кредитора, с сохранением всех условий договора, передается следующему кредитору. Это означает, что новый участник правоотношений вправе претендовать, в том числе, и на проценты за неисполнение обязательств второй стороной.

Уступить свои права можно только в том случае, если такая уступка не противоречит закону.

В ч. 2 ст. 11 Закона №214-ФЗ закреплено, что передать свои права по договору долевого участия возможно только тогда, когда дольщиком оплачена вся сумма по сделке, либо в процессе уступки остаток долга переводится на нового должника по правилам ГК РФ.

Суд обратил внимание участников процесса на то, что в отношении совершенной сделки по уступке прав не было возражений от сторон, и в суд с заявлением о ее незаконности никто не обращался.

Согласно ч. 2 ст.6 Закона №214-ФЗ нарушение указанного в договоре долевого участия срока сдачи объекта недвижимости влечет для застройщика обязанность выплаты дольщику неустойки. За каждый просроченный день начисляется неустойка в размере 1/300 от стоимости договора. Если просрочка возникла в отношении физического лица, то ее размер умножается в два раза.

Пропуск срока передачи объекта долевого строительства установлен судом, следовательно, третье лицо, а в дальнейшем и непосредственно Истец, были правомочны заявить о выплате неустойки.

Суд при определенных обстоятельствах может снизить размер неустойки

Из уточненного иска следовало, что Истец предъявляет ко взысканию неустойку в размере 945 млн. рублей и штраф в сумме 472 тыс. рублей. Ответчик просил суд уменьшить размер взыскиваемых сумм со ссылкой на ст. 333 ГК РФ, так как считал, что требование Истца не соответствует последствиям, наступившим из-за нарушения сроков сдачи объекта. Обосновывая свою позицию, застройщик ссылался на среднюю цену арендуемого в данной местности жилья с подобными характеристиками в тот период, когда действовала просрочка. В подтверждение доводов суду были предъявлены соответствующие материалы.

Как следует из ст. 333 ГК РФ суд может снизить неустойку, если убедиться в ее несоразмерности насупившим неблагоприятным обстоятельствам. Если нарушением допустил предприниматель, то снизить неустойку суд вправе только при поступлении от него заявления об этом.

Данные нормы применимы и в отношении законной неустойки, о чем сказано Пленумом ВС РФ в п. 78 постановления от 24.03.2016 г. №7. В п. 80 документа также отмечено, что если к взысканию заявлены и штраф и неустойка, которые просит уменьшить нарушитель сделки, то суд исследует вопрос о соразмерности, учитывая всю заявленную ко взысканию сумму.

Общая цена иска с учетом уточнения составила 1,4 млн. рублей.

Суд определяет «разумность» неустойки

Проводя анализ соответствия требуемых сумм наступившим последствиям, суд руководствовался двумя моментами:

  • неустойка взыскивается в целях компенсации причиненного ущерба;
  • в процессе взыскания будут соблюдены интересы обеих сторон.

Также суд учитывал, что Истец относился к субъектам предпринимательской деятельности, чья работа была непосредственно связана с покупкой у граждан прав требования штрафных санкций с застройщиков. Целями такой покупки была подача исков в суд для принудительного взыскания выкупленных сумм.

По сути, Истец не является стороной правоотношений долевого строительства. Но приобретая права требования как новый кредитор, получал возможность взыскивать сумму штрафа в повышенном размере. При этом новому кредитору были не важны негативные последствия просрочки сдачи построенного объекта. Суд учел данную ситуацию и сделал вывод о том, что присуждение заявленной суммы приведет к получению истцом сумм без наличия на то веских оснований.

Предназначением построенного объекта являлось проживание в ней жильцов. Поэтому суд согласился с аргументами Ответчика о необходимости сравнения цены на аренду аналогичной недвижимости при определении общего размера штрафных санкций за просрочку.

Определяя сумму ко взысканию, суд принял во внимание расположение построенного объекта и аналогичной недвижимости, их удаленность от общественного транспорта, размер квартиры и планировку. Из представленных Ответчиком материалов следовало, что аренда жилья с похожими характеристиками в месте расположения спорного объекта составляет не более 12 тыс. рублей в месяц. Исходя из данной стоимости, суд рассчитал итоговую сумму ко взысканию в размере 156 тыс. рублей и принял решение о ее взыскании.

Суд отклонил доводы истца, касающиеся снижения неустойки

Суд не принял возражения Истца на заявление об уменьшении неустойки по следующим основаниям:

  1. Истец предъявил суду доказательства того, что стоимость аренды в городе сильно отличается. Аналогичное жилье передавалось в аренду как за 12 тыс. рублей в месяц, так и за 60 тыс. рублей. Суд не принял этот довод, ссылаясь на временное изменение рыночных цен на жилье, связанное с прохождением в городе мирового Чемпионата по футболу.
  2. Истец полагал, что недопустимо уменьшение неустойки больше, чем размер ключевой ставки ЦБ РФ. Суд на это указал, что просрочка передачи квартиры не касается вопроса денег, поэтому нет необходимости учитывать данную ставку. Более того, подобные вопросы были предметом рассмотрения ВС РФ в п. 76 постановления Пленума от 24.03.2016 г. №7.
  3. Истец указал, что Ответчик, получив полную оплату по договору и не передав жилье долевику, тем самым незаконно воспользовался его деньгами в своих целях. Но суд разъяснил, что данный аргумент не принимается, так как Ответчик использовал деньги по прямому назначению – на строительство объекта недвижимости.

Таким образом, иск был удовлетворен в части. Неустойка была значительно снижена судом, позиция суда подкреплялась ссылками на разъяснения ВС РФ.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.