Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре

Когда сдаваемая в аренду недвижимость меняет владельца, все обязательства по договору аренды остаются, только получателем арендной платы становится новый собственник. Но как рассчитать аренду, если до купли-продажи арендуемый объект находился в муниципальной собственности, а после сделки утратил такой статус? Будет ли действовать порядок расчета по договору или нужно исходить из рыночной арендной ставки? Разберем ситуацию на примере дела № А33-22596/2017.

Предыстория дела

По договору аренды от 2 мая 2006 г. ФГУП «Туринское авиапредприятие» передало государственному предприятию Эвенкийского автономного округа «Эвенкия-Авиа» в пользование следующую недвижимость:

• Здание маслогрейки;
• Административную постройку;
• Дизельную электростанцию;
• Два здания общежития;
• Гаражный комплекс;
• Аэропорт «Байкит» с прилегающей инфраструктурой;
• Офисные площади.

Передача недвижимости ФГУП была закреплена Актом приема-передачи.

4 июля 2007 г. ГП ЭАО «Эвенкия-Авиа» переименовано в Государственное предприятие Красноярского края «КрасАвиа».

21 августа 2009 г. было заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора на неопределенное время.

1 января 2010 г. ФГУП передало арендатору дополнительные объекты недвижимости:

• Гараж;
• Два нежилых здания;
• Взлетно-посадочную полосу протяженностью 1,6 км;
• 53 помещения.

Подтверждением данной операции служит Акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

12 марта 2010 г. предприятие «КрасАвиа» приняло в аренду от ФГУП следующие объекты:

• Гараж;
• Два нежилых здания;
• Взлетно-посадочную полосу с инфраструктурой.

Стороны сошлись на том, что размер арендной платы за все имущество в месяц составит 129 тыс. рублей. В эту сумму также входит НДС.

Смена владельца арендуемой недвижимости

5 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» заключило с «ЯР» договор купли-продажи на гараж и два нежилых здания, в том числе и здание маслогрейки, после чего покупатель зарегистрировал право владения указанной недвижимостью в Управлении Росреестра.

30 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» письменно обратилось к «КрасАвиа» о прекращении договора аренды в отношении проданных объектов недвижимости. В обращении арендодатель привел ссылку на договор купли-продажи.

23 декабря 2014 г. уже компания «ЯР» направила «КрасАвиа» для подписания договор аренды и дизельной электростанции. Однако арендатор оставил письмо без внимания и не стал подписывать договоры.

6 июня 2017 г. компания «ЯР» составила претензию к «КрасАвиа» с требованием выплатить задолженность в размере 7 млн. рублей в качестве необоснованного обогащения в период с ноября 2014 по декабрь 2017 г., то есть за 37 месяцев, в данную сумму были включены проценты за пользование чужими средствами.

Сумма претензии рассчитана с учетом рыночной арендной ставки вышеназванных объектов недвижимости, которыми ответчик пользовался, но не подписал высланный ему договор.

Судом установлено, что компания «ЯР» требует от «КрасАвиа» взыскать:

• Долг в размере 700 тыс. рублей за пользование недвижимостью по договору, который перестал действовать, за период с ноября 2014 по май 2016;
• Убытки в сумме 86 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование гаражом;
• Убытки в размере 30 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием площадью 538 кв. м;
• 2,6 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием маслогрейки.

В рамках разбирательства по ранее состоявшемуся делу № А33-9137/2016 экспертизой установлена рыночная арендная плата за здание гаража, здания площадью 538 кв.м. и здание маслогрейки в размере 2 807 тыс. руб.

Ранее Арбитражный суд в рамках дела № А33-9137/2016 от 2 августа 2017 г. частично удовлетворил исковые требования «ЯР» и вынес решение о взыскании с «КрасАвиа» 718 тыс. рублей.

Так как истец считает, что с 1 декабря 2014 г. по 31 января 2015 г. предприятие «КрасАвиа» необоснованно пользовалось чужой недвижимостью, он обратился с иском о взыскании необоснованного обогащения. Его размер был вычислен исходя из рыночной арендной платы.

Мнение ответчика

Ответчик приводит следующие доводы:

• Сумма, которую истец считает долгом за пользование невозвращенной недвижимости после завершения срока действия договора аренды, является арендной платой и ее нельзя взыскать как необоснованное обогащение;
• У истца нет права получать прибыль сверх тех сумм, которые определены договором от 02 мая 2006 г.;
• Величина арендной платы завышена. Она вычислена истцом на основании Отчета независимого оценщика, которая была проведена во время рассмотрения дела № А33-9137/2016 с учетом НДС, но истец не является плательщиком НДС;
• Ответчиком оплачено пользование спорной недвижимостью согласно условиям договора за период с ноября 2014 по май 2016 г. в рамках судебного разбирательства № А33-9137/2016.

На чьей стороне суд?

Суд установил, что предмет иска – сумма, квалифицированная истцом как необоснованное обогащение, подлежащая возврату, за пользование недвижимостью с 1 декабря 2014 по 31 января 2015 г. составляет 237 тыс. рублей.

Исходя из п. 1 ст. 1102 ГК РФ заявление о взыскании денег, составивших необоснованное обогащения, может быть удовлетворено, если истец сможет доказать следующие факты:

• Получение недвижимости ответчиком;
• Отсутствие основания пользования ответчиком этим имуществом;
• Необоснованное обогащение за счет истца.

Сумма необоснованного обогащения, как посчитал заявитель, составляет разницу между рыночной стоимостью аренды, согласно вышеназванной экспертной оценке, и платой за пользование в месяц, определенной дополнительным соглашением к договору от 2 мая 2006 г., взысканной ранее по решению суда по делу № А33-9137/2016.

Так как компания «КрасАвиа» не возвратила обществу «ЯР» спорную недвижимость, то истец, основываясь на ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», имеет право потребовать выплатить арендные платежи исходя из рыночной стоимости.

Ранее при рассмотрении дела № А33-9137/2016 судом было установлено, что спорная недвижимость утратила статус муниципальной собственности в результате купли-продажи. Поэтому новый владелец недвижимости не может требовать арендные платежи в заявленном размере, и суд только частично удовлетворил иск, взыскав в пользу компании «ЯР» 718 тыс. рублей. Следовательно, компания получила полагающуюся судебную защиту за период с ноября 2014 по май 2016 г., взыскав с арендатора долг.

Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться исходя из рыночной стоимости - отклонено, так как судом усматривается неверное понимание норм права. В случаях, когда происходит смена владельца сдаваемого в аренду объекта, доходы начинает получать новый собственник. Такое право определяют:

• Ст. 617 ГК РФ, в соответствии с которой новый владелец получает статус стороны договора вместо прежнего владельца;
• Ст. 622 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды утратил силу, арендатор возвращает объект недвижимости. Если этого не произошло, то арендодатель может потребовать выплатить плату за аренду за все время просрочки и возмещения убытков. Статья определяет, что если арендатор продолжает пользоваться объектом даже тогда, когда завершился срок аренды, то он обязан также вносить плату за аренду. Размер платы будет таким же, какой установили стороны при заключении договора.

Довод заявителя о том, что арендный договор не зарегистрирован в должном порядке, также судом отклонен. Отсутствие госрегистрации договора не говорит о том, что между арендатором и арендодателем отсутствуют обязательства.

Взвесив доказательства сторон, суд установил, что законных оснований у компании «ЯР» требовать от арендатора возмещения разницы между рыночной арендной ставкой и размером договорной ставки не имеется.

На этом основании суд отказал в удовлетворении требования о взыскании 237 тыс. рублей необоснованного обогащения с 1 декабря 2014 по 31 января 2015, а также процентов от этой суммы за пользование чужими деньгами.

Вопрос-ответ