Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре
Город:
+7 (499) 638-30-33
Полковая, д.3, стр. 2
пн-птн с 9.00 до 18.00
Заказать услугу

Возможно ли взыскать убытки и проценты за пользование недвижимостью при недействительном договоре

Когда сдаваемая в аренду недвижимость меняет владельца, все обязательства по договору аренды остаются, только получателем арендной платы становится новый собственник. Но как рассчитать аренду, если до купли-продажи арендуемый объект находился в муниципальной собственности, а после сделки утратил такой статус? Будет ли действовать порядок расчета по договору или нужно исходить из рыночной арендной ставки? Разберем ситуацию на примере дела № А33-22596/2017.

Предыстория дела

По договору аренды от 2 мая 2006 г. ФГУП «Туринское авиапредприятие» передало государственному предприятию Эвенкийского автономного округа «Эвенкия-Авиа» в пользование следующую недвижимость:

  • Здание маслогрейки;
  • Административную постройку;
  • Дизельную электростанцию;
  • Два здания общежития;
  • Гаражный комплекс;
  • Аэропорт «Байкит» с прилегающей инфраструктурой;
  • Офисные площади.

Передача недвижимости ФГУП была закреплена Актом приема-передачи.

4 июля 2007 г. ГП ЭАО «Эвенкия-Авиа» переименовано в Государственное предприятие Красноярского края «КрасАвиа».

21 августа 2009 г. было заключено дополнительное соглашение о продлении срока договора на неопределенное время.

1 января 2010 г. ФГУП передало арендатору дополнительные объекты недвижимости:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу протяженностью 1,6 км;
  • 53 помещения.

Подтверждением данной операции служит Акт приема-передачи, подписанный обеими сторонами.

12 марта 2010 г. предприятие «КрасАвиа» приняло в аренду от ФГУП следующие объекты:

  • Гараж;
  • Два нежилых здания;
  • Взлетно-посадочную полосу с инфраструктурой.

Стороны сошлись на том, что размер арендной платы за все имущество в месяц составит 129 тыс. рублей. В эту сумму также входит НДС.

yun_1762.jpg

Смена владельца арендуемой недвижимости

5 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» заключило с «ЯР» договор купли-продажи на гараж и два нежилых здания, в том числе и здание маслогрейки, после чего покупатель зарегистрировал право владения указанной недвижимостью в Управлении Росреестра.

30 сентября 2014 г. ФГУП «Туринское Авиапредприятие» письменно обратилось к «КрасАвиа» о прекращении договора аренды в отношении проданных объектов недвижимости. В обращении арендодатель привел ссылку на договор купли-продажи.

23 декабря 2014 г. уже компания «ЯР» направила «КрасАвиа» для подписания договор аренды и дизельной электростанции. Однако арендатор оставил письмо без внимания и не стал подписывать договоры.

6 июня 2017 г. компания «ЯР» составила претензию к «КрасАвиа» с требованием выплатить задолженность в размере 7 млн. рублей в качестве необоснованного обогащения в период с ноября 2014 по декабрь 2017 г., то есть за 37 месяцев, в данную сумму были включены проценты за пользование чужими средствами.

Сумма претензии рассчитана с учетом рыночной арендной ставки вышеназванных объектов недвижимости, которыми ответчик пользовался, но не подписал высланный ему договор.

Судом установлено, что компания «ЯР» требует от «КрасАвиа» взыскать:

  • Долг в размере 700 тыс. рублей за пользование недвижимостью по договору, который перестал действовать, за период с ноября 2014 по май 2016;
  • Убытки в сумме 86 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование гаражом;
  • Убытки в размере 30 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием площадью 538 кв. м;
  • 2,6 тыс. рублей за декабрь 2014 за пользование зданием маслогрейки.

В рамках разбирательства по ранее состоявшемуся делу № А33-9137/2016 экспертизой установлена рыночная арендная плата за здание гаража, здания площадью 538 кв.м. и здание маслогрейки в размере 2 807 тыс. руб.

Ранее Арбитражный суд в рамках дела № А33-9137/2016 от 2 августа 2017 г. частично удовлетворил исковые требования «ЯР» и вынес решение о взыскании с «КрасАвиа» 718 тыс. рублей.

Так как истец считает, что с 1 декабря 2014 г. по 31 января 2015 г. предприятие «КрасАвиа» необоснованно пользовалось чужой недвижимостью, он обратился с иском о взыскании необоснованного обогащения. Его размер был вычислен исходя из рыночной арендной платы.

Мнение ответчика

Ответчик приводит следующие доводы:

  • Сумма, которую истец считает долгом за пользование невозвращенной недвижимости после завершения срока действия договора аренды, является арендной платой и ее нельзя взыскать как необоснованное обогащение;
  • У истца нет права получать прибыль сверх тех сумм, которые определены договором от 02 мая 2006 г.;
  • Величина арендной платы завышена. Она вычислена истцом на основании Отчета независимого оценщика, которая была проведена во время рассмотрения дела № А33-9137/2016 с учетом НДС, но истец не является плательщиком НДС;
  • Ответчиком оплачено пользование спорной недвижимостью согласно условиям договора за период с ноября 2014 по май 2016 г. в рамках судебного разбирательства № А33-9137/2016.

На чьей стороне суд?

Суд установил, что предмет иска – сумма, квалифицированная истцом как необоснованное обогащение, подлежащая возврату, за пользование недвижимостью с 1 декабря 2014 по 31 января 2015 г. составляет 237 тыс. рублей.

Исходя из п. 1 ст. 1102 ГК РФ заявление о взыскании денег, составивших необоснованное обогащения, может быть удовлетворено, если истец сможет доказать следующие факты:

  • Получение недвижимости ответчиком;
  • Отсутствие основания пользования ответчиком этим имуществом;
  • Необоснованное обогащение за счет истца.

Сумма необоснованного обогащения, как посчитал заявитель, составляет разницу между рыночной стоимостью аренды, согласно вышеназванной экспертной оценке, и платой за пользование в месяц, определенной дополнительным соглашением к договору от 2 мая 2006 г., взысканной ранее по решению суда по делу № А33-9137/2016.

Так как компания «КрасАвиа» не возвратила обществу «ЯР» спорную недвижимость, то истец, основываясь на ч. 9 ст. 17.1 Закона «О защите конкуренции», имеет право потребовать выплатить арендные платежи исходя из рыночной стоимости.

Ранее при рассмотрении дела № А33-9137/2016 судом было установлено, что спорная недвижимость утратила статус муниципальной собственности в результате купли-продажи. Поэтому новый владелец недвижимости не может требовать арендные платежи в заявленном размере, и суд только частично удовлетворил иск, взыскав в пользу компании «ЯР» 718 тыс. рублей. Следовательно, компания получила полагающуюся судебную защиту за период с ноября 2014 по май 2016 г., взыскав с арендатора долг.

Довод общества о том, что арендная плата должна начисляться исходя из рыночной стоимости - отклонено, так как судом усматривается неверное понимание норм права. В случаях, когда происходит смена владельца сдаваемого в аренду объекта, доходы начинает получать новый собственник. Такое право определяют:

  • Ст. 617 ГК РФ, в соответствии с которой новый владелец получает статус стороны договора вместо прежнего владельца;
  • Ст. 622 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды утратил силу, арендатор возвращает объект недвижимости. Если этого не произошло, то арендодатель может потребовать выплатить плату за аренду за все время просрочки и возмещения убытков. Статья определяет, что если арендатор продолжает пользоваться объектом даже тогда, когда завершился срок аренды, то он обязан также вносить плату за аренду. Размер платы будет таким же, какой установили стороны при заключении договора.

Довод заявителя о том, что арендный договор не зарегистрирован в должном порядке, также судом отклонен. Отсутствие госрегистрации договора не говорит о том, что между арендатором и арендодателем отсутствуют обязательства.

Взвесив доказательства сторон, суд установил, что законных оснований у компании «ЯР» требовать от арендатора возмещения разницы между рыночной арендной ставкой и размером договорной ставки не имеется.

На этом основании суд отказал в удовлетворении требования о взыскании 237 тыс. рублей необоснованного обогащения с 1 декабря 2014 по 31 января 2015, а также процентов от этой суммы за пользование чужими деньгами.



Примеры расчета соразмерной платы за сервитут (стоимости сервитута)

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник любого имущества обладает следующим пакетом прав: владение, пользование и распоряжение. Владение – это обладать имуществом; пользование – использование имущества определенный период времени и по определенному назначению; распоряжение – возможность совершать в отношении имущества как физические, экономические, так и юридические действия.

Согласно ст.274 ГК РФ собственник недвижимого имущества вправе требовать от соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком, что и называется сервитутом. Данное понятие аналогичным образом закреплено в ФЗ №122 от 21 июля 1997 г. и в Земельном Кодексе РФ. Верховный Суд пояснил, что сервитут может быть установлен только в «крайних» случаях.

Сервитут может устанавливаться для следующих целей:

  • Установление прохода и (или) проезда к соседнему земельному участку, при невозможности организации подъездных путей без установления сервитута;
  • Обслуживание инженерных, коммунальных сетей;
  • Проведения дренажных работ;
  • Проведения исследований;
  • Размещения на участке межевых и геодезических знаков;
  • И другие случаи.

Довольно часто установление сервитута дает право пользователю не только право пользования, но и право владения. В частности, при установлении права прохода и проезда.

Сервитут может устанавливать не только на земельные участки, но и на здания и сооружения, встроенные помещения и иное недвижимое имущество. Но чаще всего приходится сталкиваться с сервитутами именно на земельных участках.

Сервитут может быть установлен как в отношении неограниченного круга лиц (публичный сервитут), так и в пользу конкретных лиц (частный сервитут). Наиболее яркий пример публичного сервитута – обеспечение доступа граждан к озеру и его береговой полосе.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок, например, на время проведения строительных работ (временный), или на неустановленный срок.

lep_na_zu.jpg

На практике чаще всего встречаются случаи установления сервитута в судебном порядке. Сервитут – это ограничение права, что всегда приводит к конфликтам. Даже при установлении границ между соседними участками, чтобы доказать свою правоту, приходится поднимать архивные планы дореволюционных времен. Стороны могут конфликтовать по 2ум поводам:

  • Конфигурация сервитута и его расположение в границах участка;
  • Величины устанавливаемой платы за объект.

Каждая сторона доказывает свою позицию. При этом, если первую часть спора удается решить оперативно, то вторую часть можно решать годами с привлечением различных оценщиков.

При определении соразмерной платы за сервитут может быть учтено 2 варианта:

  • Единовременная выплата при установлении сервитута. Крайне редко встречается на практике;
  • Аннуитетный платеж (ежемесячный или ежеквартальный).

Методика оценки сервитута

Еще совсем недавно были актуальны Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденные Росземкадастром 17 марта 2004 г. Соразмерность платы означает следующее: величина платы за сервитут сопоставима с размером убытков, возникших при обременении земельного участка.

В п. 2.2 указано, что величина соразмерной платы за сервитут включает в себя 3 составляющие:

  • Размер реального ущерба;
  • Размер упущенной выгоды;
  • Размер убытков.

На текущий момент указанные рекомендации не действуют. Их основной минус заключается в возможном учете одного и того же дважды. Разберем по пунктам, что считается по этой методике:

  • Реальный ущерб – разница между стоимостью земельного участка без обременения и с обременением. Если бы собственник мог продать участок до, то цена сделки могла быть выше.
  • Упущенная выгода – разница денежных потоков, которые мог бы получить собственник от использования участка без установления на него сервитута и с установлением. Например, если по пашне проложили дорогу, то полезная площадь сельхоз угодий снизится, что приведет к снижению денежных потоков.
  • Размер убытков – реально понесенные расходы в результате установления ограничения на использование участка.

Эксперт при расчете составляющей «упущенная выгода» формирует модель дисконтированных денежных потоков. В зависимости от своей компетентности, он может по незнанию включить в эту модель и «размер убытков». Тогда в стоимости сервитута будет дважды учтена величина «убытков»: один раз в явном виде, а второй раз в скрытом, что приведет к завышению стоимости. Для последующей проверки расчета на адекватность, необходимо разбираться в тематике оценки.

На сегодняшний день действующим является Постановление Правительства о Правилах определения размера платы по соглашению об установлении сервитута в отношении земельных участков от 23 декабря 2014 г. В п.3 указано, что величина соразмерной платы, может быть определена как разница рыночной стоимости земельного участка до и после установления сервитута, которая определяется оценщиком. Таким образом, от Временных рекомендаций из 3ех составляющих остался только «реальный ущерб».

Согласно Законодательству об оценочной деятельности существуют 3 классических подхода к оценке любых объектов. В таблице ниже приведена общая идея каждого подхода к оценке сервитута:

Наименование подхода

Сравнительный

Затратный

Доходный

Общая идея

Стоимость сервитута определяется на основе предложений по продаже на открытом рынке земельных участков. Для этого подбираются 2 максимально похожих (сопоставимых) земельных участка, которые выставлены на продажу, на одном из которых установлен сервитут. Разница в стоимости объектов и является стоимостью сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Величины расходов, понесенных собственником в будущем, в результате наложения сервитута. А также и в случаях ответственности собственника перед третьими лицами за несоблюдение условий договора.

·         Величина расходов, связанных с обслуживанием сервитута.

Стоимость сервитута определяется на основе:

·         Снижения величины денежных потоков, произошедших в результате установления сервитута на земельный участок.

·         Платы за ограничение использования собственником земельного участка.

Реализуемость на практике

В реальной жизни практически невозможно подобрать объекты для проведения такого расчета. Особенно, если речь идет о земельных участках в черте населенных пунктов, где предложение сильно ограничено.

Как правило, один из подходов используется на практике. Результат расчета выглядит обоснованным, поэтому принимается обеими сторонами.

Таким образом, актуальное на сегодняшний день Постановление невозможно использовать на практике, ведь оно прямо указывает на применение сравнительного подхода. Практически все заинтересованные лица при изучении вопроса об установлении сервитута обращают внимание на данный документ, о чем непременно сообщают и нам.

Расчеты на практике

Кейс №1. Установление сервитута для проезда к АЗС. По соседству расположен крупный торговый комплекс. В отдельный кадастр выделены:

  • земельный участок под комплексом;
  • земельный участок, используемый для парковки перед зданием;
  • искомый земельный участок, используемый для прохода и проезда с основного шоссе. Данный участок заасфальтирован и используется, помимо собственника комплекса, 9 смежными собственниками соседних участков.

Таким образом, при первичном ознакомлении с сервитутом установлено, что искомым участком пользуются 10 собственников. Верховный Суд разъяснил, что сервитут не является средством для заработка. Поэтому собственник искомого земельного участка не вправе устанавливать безотносительно высокую плату за проезд по его участку.

Исходя из здравого смысла, собственник искомого земельного участка в данном случае несет следующие расходы:

  1. затраты на обслуживание асфальтобетонного покрытия и реконструкция (при необходимости). Как правило, текущий ремонт проводится 1 раз/ год, а капитальный ремонт 1 раз / 5 лет;
  2. налог на земельный участок

Исходя из суммарных затрат за 5 лет, можно перейти к затратам в год или в месяц. Эти суммарные затраты изначально хотели предъявить к собственнику АЗС. Но для определения адекватной соразмерной платы за сервитут необходимо понять, какой вклад в разрушение дорожного полотна вносят посетители заправочной станции. Для этого нужно оперировать двумя цифрами:

  1. трафик при въезде на искомый земельный участок. Не буду делать рекламу, но существуют геоинформационные системы, в которых есть такая информация;
  2. количество пробитых чеков на заправке. Этими данными обладает клиент.

Таким образом, можно установить долю трафика, приходящуюся на АЗС и величину компенсируемых расходов. По данной модели была определена величина ежемесячной платы за сервитут для собственника АЗС. В модели может быть погрешность, связанная с тем, что не все посетители заправляются и пробивают чеки. Но эта составляющая сведена к минимуму.

Кейс №2. В стороне от шоссе был построен крупный логистический комплекс. Так получилось, что подъезда к объекту не было. Собственник участка, на который планировалось установить сервитут, оказался предприимчивым человеком. Для расчета соразмерной платы за сервитут была предложена такая идея: определить потенциальный валовый доход и величину чистой прибыли логистического комплекса. А стоимость сервитута определить, как процент от чистой прибыли. Но в таком варианте расчета ежемесячная плата за сервитут могла оказаться выше стоимости самого земельного участка!

Кейс №3. Сервитут в виде прохода и проезда установлен на земельный участок вдоль одной из его границ. Данным сервитутом пользуется только один человек. Собственник мог бы использовать эту часть участка по своему усмотрению, но такой возможности у него нет. Фактически эта часть участка сдается в аренду на неопределенное время, и наша задача заключается в определении арендной ставки. Например, в интернете на специализированных ресурсах представлены предложения по аренде открытых площадок для хранения различных грузов и товаров, указаны цены. Данные предложения могут быть использованы в качестве ориентира. Но для установления конкретной ставки необходимо в первую очередь уточнять категорию участка и вид разрешенного использования, а затем: местоположение, площадь и другие факторы.

Кейс №4. По своей сути обладание информацией о перспективах развития микрорайона может быть инсайдерской информацией, особенно когда этими знаниями пользуются чиновники. Реальный случай, который был придан огласке. Кудрово – некогда небольшая деревня на границе города Санкт-Петербурга, где фактически был расположен частный сектор с дачными и садовыми домами, с 2002 года получила новую жизнь. Застройщики стали очень активно возводить жилые дома, прокладывать коммуникации и обустраивать проезды.

Собственник участка на территории Кудрово с 1960 года, оказался окружен по всем границам соседними участками, без единого проезда. А улица оказалась приватизирована, несмотря на положения Земельного Кодекса. Собственник встретился с новым соседом и узнал, что последний оформил на себя еще 9 участков в том месте. Сосед предложить выкупить и данный участок собственника по бросовой цене или в рамках судебного спора попытаться наложить сервитут. Собственник решил отставить свою позицию в суде.

Еще одна история связана с этим же местом, когда чиновник намеренно выкупил примыкающий к строительству жилого комплекса земельный участок, по которому в перспективе должны были пройти все инженерные коммуникации для подключения этого комплекса. Предложенная плата за сервитут была выше, чем стоимость участка и даже стоимость прокладки инженерии. Застройщик изменил проект подключения и не пошел на шантаж.

Последние отзывы
о компании "1Капиталь"
  • 5

    Екатерина / 13.04.2017

    Очень благодарна за сотрудничество с вашей оценочной компанией. Работу делают профессионально и в срок. Надеемся и на дальнейшее сотрудничество. Спасибо за работу

  • 5

    Сергеев А.В. / 30.03.2017

    Результатом выполненных компанией работ удовлетворен полностью. Быстро, качественно, без какихлибо сложностей. Буду рекомендовать другим

  • 5

    Ким Н.В. / 29.03.2017

    Очень быстро, вежливо, доходчиво. Приятно сотрудничать.